【正文】 期使用。14%，雖較存款利率高些，但受存款利率影響，國(guó)債利率已不具備上升空間，投資收益仍然有限，由于債市受經(jīng)濟(jì)影響存在一定的波動(dòng)，因此投資債券的風(fēng)險(xiǎn)也在加大；股市投資（高收益、高風(fēng)險(xiǎn)）：股市投資受10%漲幅限制和8%的高交易稅影響，投資收益已大不如前，依賴股市暴富已成為歷史，同時(shí)進(jìn)行股市投資面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，投資失誤，將會(huì)導(dǎo)致巨大的損失；投資商鋪（高收益、高保值、低風(fēng)險(xiǎn)）：投資金色時(shí)代廣場(chǎng)商鋪，按現(xiàn)階段該區(qū)域租金計(jì)算，6—8年即可回本，年回報(bào)率高達(dá)15—20%，這還不包括房地產(chǎn)升值和租金上漲所增加的收益。門前人流量25萬人次/天，具有“半小時(shí)購(gòu)物圈”強(qiáng)大的集客力；500米消費(fèi)半徑內(nèi)，集中了大量高收入群體和政府公務(wù)員，保證了品牌消費(fèi)強(qiáng)大的購(gòu)買力；借助門前自有廣場(chǎng)和人民廣場(chǎng)，形成庫(kù)爾勒市民休閑購(gòu)物的集散地，選對(duì)了好位置，才能保證滾滾人流，帶來無限人氣、財(cái)氣。新疆自治區(qū)書記王樂泉曾指出：“中心城市要率先發(fā)展，起到輻射和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用，以烏魯木齊為重點(diǎn)的天山北坡鏈型城市和以庫(kù)爾勒為重點(diǎn)的南疆鐵路的幾個(gè)地區(qū)首府城市，應(yīng)該作為重點(diǎn)開發(fā)的中心城市”。垂直人流——進(jìn)入金色時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)部的人流，主要通過挑高兩層的中庭來完成室內(nèi)人流的聚集和疏導(dǎo)，通過兩個(gè)歐式中庭，8部上下扶梯直接將人流完成負(fù)一層、一層和二層的輸送，P8引題：要素4——規(guī)劃主題：決定商鋪投資價(jià)值的發(fā)揮隨文1：與時(shí)俱進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，適應(yīng)未來50年庫(kù)爾勒商業(yè)發(fā)展需求，全面提升商鋪投資價(jià)值。2． 地處市中心，依托人民廣場(chǎng)，市政規(guī)劃的精品商業(yè)區(qū)。金色時(shí)代廣場(chǎng)建成后，將由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行整體的經(jīng)營(yíng)管理，配合入駐商戶共同做大市場(chǎng)，具體策略包括： ——強(qiáng)勢(shì)廣告支持，提高商業(yè)廣場(chǎng)的品牌形象，讓全市市民都來此消費(fèi)；——利用門前花園廣場(chǎng)和室內(nèi)休閑步行街休閑空間，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)，聚攏人氣，引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚；——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來無限財(cái)富；——打造庫(kù)爾勒旅游購(gòu)物新形象，促進(jìn)旅游休閑和旅游消費(fèi)；——利用商業(yè)街管理公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等服務(wù)；——統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營(yíng)戶免費(fèi)提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整和形象，形成合力，共同做大市場(chǎng)；P1P13引題：要素8——投資回報(bào)率主題：決定商業(yè)投資回收年限和投資收益隨文1：金色時(shí)代廣場(chǎng)所在的區(qū)域，是庫(kù)爾勒租金價(jià)格最高的商圈，平均租金在1500——1800元/平米/年，按最低租金水平計(jì)算，買金色時(shí)代廣場(chǎng)商鋪?zhàn)疃?年即可回本（這還未計(jì)算租金價(jià)格上漲所增加的收益），剩下時(shí)間就可享受凈收益。隨文2：庫(kù)爾勒主要商區(qū)投資回報(bào)率比較商區(qū)銷售價(jià)格（元/平米）租金價(jià)格（元/平米/年）投資回?！鹕珪r(shí)代廣場(chǎng)采用大型中央空調(diào)進(jìn)行室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)，室內(nèi)溫度適宜，不受季節(jié)和氣候影響；——金色時(shí)代廣場(chǎng)在室內(nèi)步行街兩個(gè)主入口共設(shè)置了8部上下扶梯，營(yíng)業(yè)時(shí)間全部開放，保證密集人流的輸送；——金色時(shí)代廣場(chǎng)設(shè)置4部直升電梯，解決寫字間的人流輸送，讓辦公人流和購(gòu)物人流有效分離；——金色時(shí)代廣場(chǎng)采用精致羅馬磚鋪裝地面，使室內(nèi)街道外觀自然，質(zhì)感高貴，充滿文化和藝術(shù)魅力；——金色時(shí)代廣場(chǎng)沿薩依巴格路設(shè)計(jì)了停車場(chǎng)，能容納300輛汽車停放，解決購(gòu)物人群臨時(shí)或長(zhǎng)時(shí)間停車的需求；——金色時(shí)代廣場(chǎng)在鄰街廣場(chǎng)處設(shè)計(jì)了兩個(gè)不同主題的兒童游樂場(chǎng)，讓您的孩子不在感到購(gòu)物的煩惱，可一家人一同去購(gòu)物；——金色時(shí)代廣場(chǎng)鄰街廣場(chǎng)設(shè)計(jì)有不同風(fēng)格的音樂噴泉、雕塑小品、園藝花壇，并在內(nèi)外街設(shè)置了休閑座椅，為購(gòu)物者提供了一溜的休閑環(huán)境；——金色時(shí)代廣場(chǎng)所有樓層均安裝煙感報(bào)警系統(tǒng)和噴淋滅火系統(tǒng)，安全通道寬敞開闊，絕對(duì)保證營(yíng)業(yè)和購(gòu)物的安全；——金色時(shí)代廣場(chǎng)采用全框煎結(jié)構(gòu)，外立面掛花崗巖、玻璃幕墻和塑鋁板飾面，外觀高雅大方；P11引題：要素7——物業(yè)管理主題：決定投資商鋪進(jìn)行市場(chǎng)交易時(shí)的價(jià)值隨文：在同商圈、近距離項(xiàng)目的售價(jià)一般相差不大，但在入駐后，物業(yè)管理水平的差異使商業(yè)租金的價(jià)格和商鋪在二手市場(chǎng)的售價(jià)表現(xiàn)大相徑庭，所以，對(duì)于投資型買家，要想使自己的商鋪在交付后能夠租金上漲、保值升值，一定要選擇物業(yè)管理水平高的項(xiàng)目。P9引題：要素5——商業(yè)定位主題：決定投資商鋪經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)力隨文1：競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的商業(yè)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)最講究時(shí)機(jī)，80年代的百貨業(yè)，90年代的集貿(mào)市場(chǎng)業(yè)，誰抓住了商業(yè)發(fā)展的時(shí)機(jī)，誰就是這個(gè)時(shí)代商業(yè)財(cái)富的擁有者，進(jìn)入21世紀(jì)，主題式購(gòu)物廣場(chǎng)的興起，室內(nèi)步行街這一商業(yè)形態(tài)的快速發(fā)展，室內(nèi)步行街的經(jīng)營(yíng)商戶奪取了商業(yè)標(biāo)王的桂冠，搶占財(cái)富前沿，把握21世紀(jì)創(chuàng)富良機(jī)，就要選擇金色時(shí)代廣場(chǎng)室內(nèi)步行街。 金色時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)動(dòng)線交通規(guī)劃也十分出色，整體交通動(dòng)線——采用外部廣場(chǎng)和內(nèi)部休閑廣場(chǎng)聚集和疏導(dǎo)人流，360米大寬面鄰街廣場(chǎng)，以吸納、疏導(dǎo)和為消費(fèi)者提供休閑空間為目的。從南疆情況而言，南疆遠(yuǎn)離烏魯木齊，中間間隔空間較大，缺少一個(gè)經(jīng)濟(jì)輻射的接力站。同時(shí)，經(jīng)過這幾年城市建設(shè)和商業(yè)功能取得整和，庫(kù)爾勒精品商業(yè)正在從金三角向人民廣場(chǎng)轉(zhuǎn)移，依托人民廣場(chǎng)良好的休閑、購(gòu)物環(huán)境，以中高檔精品為經(jīng)營(yíng)主題的庫(kù)爾勒核心商圈正在形成，該商圈的人流量和消費(fèi)水平均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過的金三角，并在以更快的速度發(fā)展，伴隨著金色時(shí)代廣場(chǎng)等新興商業(yè)形態(tài)的興起，人民廣場(chǎng)商圈正在引領(lǐng)庫(kù)爾勒商業(yè)發(fā)展潮頭，該地段的商業(yè)價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。從現(xiàn)階段可供選擇的投資方式而言：銀行存款（低收益、低風(fēng)險(xiǎn)）：面臨利息下調(diào)，收益極低的現(xiàn)狀，將10萬元現(xiàn)金存入銀行，存款年利息僅為1980元，所以銀行存款已經(jīng)不能獲取合理的投資收益，只能起到保存現(xiàn)金的功能。————————— 十七、營(yíng)銷執(zhí)行 金色時(shí)代廣場(chǎng)整合營(yíng)銷費(fèi)用根據(jù)鴻福集團(tuán)下達(dá)的費(fèi)用指標(biāo)執(zhí)行，在具體執(zhí)行過程中要量入為出，審慎使用，并留有10％的余地。這就意味著，駕車到人民廣場(chǎng)周邊任何一家商業(yè)賣場(chǎng)購(gòu)物，都必須要把車?？吭诮鹕珪r(shí)代廣場(chǎng)門前，外部空間無形中增加了金色時(shí)代廣場(chǎng)的客流量。 2做為政府政策性此進(jìn)項(xiàng)目，金色時(shí)代廣場(chǎng)立項(xiàng)過程中得到各級(jí)地方政府的大力支持，免交土地轉(zhuǎn)讓金和各種稅種，大大降低了土地成本；金色時(shí)代廣場(chǎng)銷售價(jià)格嚴(yán)格執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格偏低，投資潛力巨大。每日業(yè)務(wù)檢討應(yīng)對(duì)和沙盤推演 6客戶依其誠(chéng)意度建立客戶資料卡； 6業(yè)績(jī)競(jìng)賽——游戲規(guī)劃。 4異業(yè)結(jié)盟策略：拉開點(diǎn)—線—面銷售布點(diǎn)計(jì)劃，切入尚未進(jìn)場(chǎng)入客戶群。 尾盤清理 ↓ 銷售工作完成后，進(jìn)入開業(yè)宣傳，利用開業(yè)機(jī)會(huì)做最后一輪針對(duì)性宣傳，吸引觀望的買家做出購(gòu)買決策。從4月10日左右，轉(zhuǎn)入產(chǎn)品整體推廣。 1第二階段：售前協(xié)議階段，從2003年4月開始，到2003年5月中旬結(jié)束，時(shí)間持續(xù)一個(gè)月，促進(jìn)已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的前期客戶簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)，針對(duì)內(nèi)街部分、地下層和地上二、三層展開重點(diǎn)宣傳，為營(yíng)銷策略的全盤實(shí)施提供了參照依據(jù)，在開盤前期促成新一輪認(rèn)購(gòu)高潮。預(yù)訂期大約從4月25日開始。所有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目似乎都已經(jīng)了解到本年度商業(yè)樓盤競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，紛紛準(zhǔn)備在34月開盤入市。價(jià)格 3低于人民路二類地段商業(yè)樓盤，與金三角舊商業(yè)賣場(chǎng)價(jià)售相當(dāng)； 32開發(fā)水平領(lǐng)先同類型物業(yè)5年以上，具有十分優(yōu)越的性價(jià)比； 33銀行提供20年、70%按揭，用租房買房，投資置業(yè)輕松無負(fù)擔(dān)； 34以庫(kù)爾勒現(xiàn)有商業(yè)賣場(chǎng)的租賃價(jià)格核算，不包括經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，僅租金一項(xiàng)，3年即可收回全部投資，投資回報(bào)率在30%以上。———————— 九、優(yōu)勢(shì)提煉和劣勢(shì)回避優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn) 1開發(fā)成本低，成本優(yōu)勢(shì)明顯； 1項(xiàng)目整體規(guī)模大，規(guī)劃設(shè)計(jì)具有超前理念； 1開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，項(xiàng)目開發(fā)有充分保障； 1室內(nèi)商業(yè)步行街規(guī)劃格局，新型商業(yè)形態(tài)，符合商業(yè)發(fā)展趨向和潮流； 1政府政策支持，屬于舊城改造、政府形象工程項(xiàng)目； 1工程進(jìn)度快，4月初動(dòng)工，10月初入住并營(yíng)業(yè)； 1位于庫(kù)爾勒市中心的人民廣場(chǎng)旁邊，位置優(yōu)越； 1鴻福集團(tuán)強(qiáng)大的品牌支持，政策性引進(jìn)項(xiàng)目。 2社會(huì)描述 23庫(kù)爾勒市單個(gè)品牌服飾的銷量在全疆甚至全國(guó)都名列前茅，有豐厚的商業(yè)積淀和消費(fèi)基礎(chǔ)，品牌消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)，社會(huì)購(gòu)買力大。 1舒適化 商場(chǎng)內(nèi)部動(dòng)線明晰、區(qū)域合理，內(nèi)街主要位置設(shè)計(jì)休閑、觀光區(qū)域，充分滿足經(jīng)營(yíng)各商場(chǎng)業(yè)主的需求，并讓消費(fèi)者感到購(gòu)物空間的舒適。 e、設(shè)計(jì)依據(jù) ◎充分考慮了整個(gè)商業(yè)街內(nèi)部走向，內(nèi)側(cè)價(jià)格低于外側(cè)價(jià)格。 銷售價(jià)格 a、定位參考 ◎庫(kù)爾勒商鋪市場(chǎng)的高檔化需求，為金色時(shí)代廣場(chǎng)聚集了部份優(yōu)質(zhì)的購(gòu)買群體?！? 七、項(xiàng)目定位項(xiàng)目名稱 商業(yè)部分：金色時(shí)代廣場(chǎng)。一樓10500元/ m2，其余樓層均價(jià)在8000元/ m2左右，5年內(nèi)分期付款，敞開式銷售。其它待建工程，由于項(xiàng)目尚未成形，上市時(shí)間不明確，暫不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壓力。總體建筑群南北長(zhǎng)360米，氣勢(shì)恢宏、造型典雅、時(shí)尚，生動(dòng)彰顯出金色時(shí)代廣場(chǎng)顯著的商業(yè)地位。臨街的沙依巴格路是庫(kù)爾勒中心城市干道；東側(cè)的人民廣場(chǎng)是庫(kù)爾勒市政中心、文化中心和休閑娛樂中心；北側(cè)靠近靠近巴音郭楞蒙古族自治州人民政府，西側(cè)是巴州公安局。項(xiàng)目地理在市政功能規(guī)劃中的重要性 庫(kù)爾勒市整體城市規(guī)劃以石油化工工業(yè)為主導(dǎo)，以紡織、造紙、建材、機(jī)電工業(yè)為附屬，形成多元綜合經(jīng)濟(jì)城市格局。 6廣場(chǎng)周圍商圈 從目前庫(kù)爾勒市政府的規(guī)劃意圖來看，這一區(qū)域正從過去的文化中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)移，金色時(shí)代廣場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象都集中在這一區(qū)域內(nèi)，目前周邊地區(qū)共有專賣店6家，綜合商場(chǎng)1家（拆遷、在建項(xiàng)目不在統(tǒng)計(jì)之列） 6二中（育花巷）周圍商圈 專賣店集中，不足1000米的街道共有專賣店近70家，在調(diào)查過程中，有80%以上的專賣店經(jīng)營(yíng)者都看中該區(qū)域，訪問第一提及率是高達(dá)82%。以上5個(gè)商業(yè)區(qū)域通過多年的商業(yè)沉淀和開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)形成自己穩(wěn)定的社會(huì)口碑和消費(fèi)群體。據(jù)人民路、育花巷、薩依巴格商場(chǎng)附近的專賣店、%的經(jīng)營(yíng)戶反映，這些區(qū)域都是今年或明年老城區(qū)改造的重點(diǎn)，在近期均有購(gòu)房或重新選址的可能性，總需求面積在4萬平米左右； 5需要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的經(jīng)營(yíng)戶和品牌連鎖經(jīng)營(yíng)戶。 4市政建設(shè)的好壞、市容市貌的優(yōu)劣，在影響一個(gè)城市的精神面貌的同時(shí)，也影響這個(gè)城市的消費(fèi)取向和消費(fèi)信心。 從竣工面積到銷售面積對(duì)比來看，個(gè)人有效需求仍然有效地支撐著商品房市場(chǎng)。經(jīng)過近年城市建設(shè)的分層次、分步驟改造，市內(nèi)精品購(gòu)物區(qū)正在從金三角向人民廣場(chǎng)周邊轉(zhuǎn)移，已經(jīng)形成穩(wěn)固的核心商業(yè)基礎(chǔ)。在調(diào)查中了解到，庫(kù)爾勒市政府在2003年有多個(gè)外資項(xiàng)目將要啟動(dòng)，如與韓國(guó)合作修建公路、中法合資成立新疆鄉(xiāng)都酒廠等項(xiàng)目。庫(kù)爾勒市場(chǎng)2001年的最終消費(fèi)為4159元，除了低于烏魯木齊的8051元和克拉瑪依的4240元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于阿克蘇地區(qū)的1361元和昌吉地區(qū)的3839元。 商業(yè)流通行業(yè)逐步繁榮，華凌南疆市場(chǎng)、金三角商貿(mào)城等綜合性市場(chǎng)促進(jìn)了地區(qū)商業(yè)的繁榮和發(fā)展。 《金色時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷全案》 提要 一、前言 二、開發(fā)背景和項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展前景 三、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展評(píng)估 四、立地條件分析 五、項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)述 六、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 七、項(xiàng)目定位 八、項(xiàng)目營(yíng)銷中的4P組合 九、優(yōu)勢(shì)提煉和劣勢(shì)回避 十、目標(biāo)銷售對(duì)象 十一、營(yíng)銷推廣要點(diǎn) 十二、總體營(yíng)銷策略 十三、上市時(shí)機(jī)和銷售節(jié)奏控制 十四、銷售解答 十五、SP促銷策略 十六、傳播策略 十七、營(yíng)銷執(zhí)行 十八、投資發(fā)展規(guī)劃書 —————— 二、開發(fā)背景和項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展前景 庫(kù)爾勒市國(guó)民生產(chǎn)總值位居全疆前列，生產(chǎn)能力及水平逐年增長(zhǎng)。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)步伐加快，棉紡、備茄加工、乳業(yè)等進(jìn)入發(fā)展期，工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)生產(chǎn)總值中的比重上升到，服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展迅速，共建成3A級(jí)旅游區(qū)2個(gè)。人均消費(fèi)水平是指一個(gè)地區(qū)的常住居民在一定時(shí)間內(nèi)的最終消費(fèi)。根據(jù)調(diào)查顯示：庫(kù)爾勒市2001實(shí)際利用外資達(dá)到1200萬元，2002年達(dá)到1380萬元，整體利用外資吸引能力居全疆第3位。 根據(jù)城市規(guī)劃和分區(qū)，未來庫(kù)爾勒商業(yè)中心將集中在人民廣場(chǎng)周圍地區(qū)。主要原因是，20012002