【正文】 自東直門至機(jī)場線的機(jī)場快速軌道線路，但目前 L1 規(guī)劃為機(jī)場線，通過望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點(diǎn)，未來也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。? 東北五環(huán)路：道路狀況相對較好，其承載的較大車流、人流，基本上是連接?xùn)|部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。? 廣順大街：城市主干道，雙向六車道，紅線寬度 60 米。 立交橋立交橋?yàn)槭鑼?dǎo)緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人安全起到至關(guān)重要的作用。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設(shè)，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運(yùn)方式相結(jié)合的綜合交通體系。近幾年人口遞增數(shù)量約為 萬人/年。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號全部被預(yù)定，外籍購房人團(tuán)購現(xiàn)象也時有發(fā)生。 外籍人口分布特色自望京區(qū)域開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進(jìn)駐，有紀(jì)錄顯示，1998 年有200 多戶韓國人組成的購房團(tuán)進(jìn)駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。這些消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費(fèi)能力并具有較新的消費(fèi)理念，注重品質(zhì)消費(fèi)，對生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費(fèi)意識，消費(fèi)觀念較為前衛(wèi)，購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，對個性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較26 / 89大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進(jìn)行消費(fèi)。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項(xiàng)目的需求明顯增加。屆時，望京新興商業(yè)供應(yīng)將不低于 70 萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模和商品品類仍顯不足。一方面是因?yàn)榕R街商鋪面積不大、30 / 89物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應(yīng)量相對較小，且銷售價格普遍低于 萬，隨著入住人口對商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，租金不斷走高。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團(tuán)有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團(tuán)。另一類是區(qū)域內(nèi)新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國際、鹿港、博泰國際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。宜家家居四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè)3 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 預(yù)計(jì) 4 月開業(yè)家樂福（北四環(huán)）四元橋以北（原燕莎望京購物）4 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——?dú)W尚超市來廣營橋東北角，百安居?xùn)|側(cè)4 萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 ——方恒國際中心廣順南大街（竹藤大廈對面）公建 25 萬 獨(dú)立公建群 待定 ——望京國際商業(yè)中心望京 B 區(qū) 610 12 萬左右 獨(dú)立商業(yè)租金 元不等預(yù)計(jì) 5 月開業(yè)旺角廣場南湖北路與湖光中街交界路口東北角約 萬5 層商業(yè)，單層4300㎡分租，按樓層不同F(xiàn)1F3 規(guī)劃為 836㎡左右小面積33 / 893 元20 元不等鋪位，BF4 單鋪 1000㎡以上，預(yù)計(jì) 5 月開業(yè)望京購物廣場（華聯(lián)）廣順大街與阜通西街交匯處約 萬獨(dú)立商業(yè)樓，B1F4 層租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào)800 個車位，預(yù)計(jì) 5 月開業(yè)博雅國際北五環(huán)以南，利澤中一路 1 號8000 左右 2 層底商最初 萬，現(xiàn)停售出租擬做商務(wù)配套等炫彩嘉軒宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè)6000 左右 2 層底商街鋪整售首層 萬；二層 萬社區(qū)商業(yè)金隅國際CityOne望京西路與阜通西大街交界東北側(cè)約 萬 底商，B1F2 待定 ——鹿港望京西路與阜通西大街交界東南側(cè)3000 左右 底商售價 萬 ——博泰國際廣順北大街與湖光北街交界路口 萬 底商B1F3 售價分別為：13000 元/㎡；22022 元/㎡；17000 元/㎡ ；15000 元/㎡華鼎世家阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè)3000 左右 底商，首層整售給一家韓國公司，由其分散出租經(jīng)營季景沁園湖光中街西延長線南側(cè) 萬 2 層底商裙樓 待定07 年 9 月交用并投入經(jīng)營北京香頌望京西路，季景沁園西南側(cè) 萬 街城、商業(yè)街20220 以上（初定）寶星國際望京西園東側(cè)，宏泰東街 萬 獨(dú)立商業(yè) 待定EMart 易買得購物中心入駐融科橄欖城 宏泰東街一期4000，二期 4 萬底商裙樓及獨(dú)立商業(yè)樓待定 ——34 / 89國風(fēng)北京宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地7 萬公建，約 萬商業(yè)獨(dú)立商業(yè) 待定 ——嘉美風(fēng)尚廣順南大街南端，京順路西八間房路口約 萬寫字樓酒店底商裙樓整售報價 萬元/㎡左右租售狀況待定，預(yù)計(jì) 2022 年開業(yè)東湖灣 來廣營利澤西園約 7 萬左右待定 待定 ——上京新航線 東湖路3000 底商，另 4 棟獨(dú)立商業(yè)樓底商、獨(dú)立商業(yè) 待定預(yù)計(jì) 2022 年底交付使用澳洲康都 望京外環(huán)路 1 萬左右 底商、獨(dú)立商業(yè)售 萬元/㎡，租 元左右獨(dú)棟綜合樓整售，底商散售上表所列項(xiàng)目大致可以分為幾類：一類是大體量獨(dú)立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、歐尚、望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。未來輻射范圍有望擴(kuò)大至酒仙橋地區(qū)。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。 ? 缺乏大型集中式購物中心就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和偏南部的望京 1 號折扣廣場可以算做百貨零售類，但其檔次不高、輻射范圍相當(dāng)有限。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項(xiàng)目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項(xiàng)目、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2022 年至2022 年間推向市場。此類人群消費(fèi)能力高，有一定的消費(fèi)品味，不同于普通居民類消費(fèi)，對日常消費(fèi)品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費(fèi)場所進(jìn)行購買消費(fèi)。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項(xiàng)目的檔次也有較大差距。北京市 2022 年人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 數(shù)據(jù)來源《2022 年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 8400 12022 15000 20220 35000 19390所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100%25 / 89 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費(fèi)主要以日常購物、配套型服務(wù)商業(yè)消費(fèi)，同時對餐飲類的消費(fèi)有較大需求。從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。 外來人口數(shù)量截止 2022 年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達(dá)到 7 萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的30%，支持韓籍居民的消費(fèi)商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。兩縱指的是廣順大街和南湖北路花家地大街（中環(huán)南路）：廣順大街是整個望京地區(qū)的中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。發(fā)達(dá)的外部公路系統(tǒng)可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營及組織運(yùn)輸。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以很好的擴(kuò)大輻射半徑帶來有效消費(fèi)群體，同時也可以彌補(bǔ)常規(guī)交通存在的不足，購物物品運(yùn)輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問題。而商業(yè)經(jīng)營主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑。望京地區(qū)寫字樓及跨國企業(yè)總部分布圖10 / 89 望京寫字樓物業(yè)市場發(fā)展趨勢從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務(wù)氣候。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過程中，大批國際大型企摩 托 羅 拉 , 100000北 電 網(wǎng) 絡(luò) , 55000愛 立 信 , 42022 西 門 子 , 60000安 捷 倫 , 288000100002022030000400005000060000700008000090000100000摩 托 羅 拉 北 電 網(wǎng) 絡(luò) 愛 立 信 西 門 子 安 捷 倫系 列 18 / 89業(yè)先后落戶科技園，從而帶動了對望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運(yùn)行的面積最大的孵化器：望京科技創(chuàng)業(yè)7 / 89園和中國北京(望京)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。近年來，國外大商家看好望京地區(qū)蘊(yùn)藏的市場契機(jī)，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂福等紛紛選址望京。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個方面設(shè)施條件得