【正文】 檢、月檢工作。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。（3） 樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。（1） 管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。 （2） 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。（三）消防管理 中控室設(shè)備運(yùn)行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（2） 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。（3） 保安經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)３、保安員軍事培訓(xùn)通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍。（4） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（5） 隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。（六）清潔管理對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。④13：00－17：30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。具體管理方式如下：　　車輛進(jìn)崗：　?。?）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即走近車輛，向司機(jī)立正行舉手禮。（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。　　房管服務(wù)內(nèi)容：　?。?）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天　?。?）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（3）走訪：3次/月，1遍/月　　房管日檢項(xiàng)目：　　?。?）裝修巡視?。?）投訴接待　（3）違章檢查?。?）車輛管理?。?）治安?。?）清潔　（7）綠化?。?）維修?。?）機(jī)電設(shè)備?。?0）社區(qū)活動(dòng)（11）員工宿舍?。?2）內(nèi)容巡視房管日檢處理方法：　　?。?）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)戶的反饋意見。第五部分 物業(yè)管理制度（目錄）　為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。15：30－16：30巡視。如果是臨時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，如果沒有超過半小時(shí)，開啟道閘放行，如果超過半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開啟道閘放行。　?。?）殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅（八）車輛管理對(duì)小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。　?、谏衔?：30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。（5） 保障消防電話的暢通。（3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（2） 維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。（1） 保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。 維修組：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)安全。 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。 給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 （二）給排水設(shè)備及水景管理 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。（3） 管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。（1） 管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。（1） 管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。業(yè)戶物品的搬入（出）須向與業(yè)戶確認(rèn)后，管理處開據(jù)物品出門條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤查；所有的物資流動(dòng)實(shí)際登記放行手續(xù)。（四） 入住期治安管理　　　　　 保安隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。（3） 行政手段。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。裝修審批重點(diǎn)如下：（1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。（2） 提前與供電局、自來水公司、電信部門、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、入住裝修階段的管理（一）根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商在交房時(shí)，出具交房（入伙）通知單才能辦理交房手續(xù) 辦理入住手續(xù)流程業(yè)主接房1. 《交房通知單》；2. 產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件；3. 若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書》及委托代理人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件。實(shí)行公司、管理處層層承諾，對(duì)裝修管理人員績(jī)效實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的管理方式，對(duì)業(yè)戶裝修實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。15違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上0100%建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。14）維持業(yè)主的合法權(quán)益(業(yè)主公約載明業(yè)戶的權(quán)利和義務(wù))，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)戶排憂解難。小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線—職能制管理方式。這樣不但有利于管理，方便業(yè)戶，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。（五） 車輛管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。（三）接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化。第二部分　管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施一、服務(wù)理念堅(jiān)持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。公司以“ ”為方針，奉行“誠信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。二、方針實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機(jī)制，求得自身的生存與發(fā)展。（二） 房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。（四） 綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)戶的需要。因此，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)戶，相信業(yè)戶，依靠業(yè)戶，充分調(diào)動(dòng)業(yè)戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。（三）全面質(zhì)量管理。7． 清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細(xì)則及部門崗位責(zé)任制，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗梯位及公共通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無樹葉影，過道無煙頭雜物。董事長(zhǎng)總經(jīng)理行政人事部物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營部管理處2管理處1 「 」管理處　?。偽飿I(yè)經(jīng)理） 客 戶 部　 工 程 部 保 安 部　 人事財(cái)務(wù)部管理處職責(zé)范圍：1） 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、保安部等部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；2） 貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理；3） 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4） 管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；5） 制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，定期對(duì)所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T?？蛻舨柯氊?zé)范圍：處理業(yè)戶投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。5綠化完好率95%98%以上建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。18維修服務(wù)回訪率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對(duì)業(yè)主不滿意的問題進(jìn)行整改。對(duì)「 」的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。業(yè)戶交納相關(guān)費(fèi)用與業(yè)戶進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接1. 查驗(yàn)配套設(shè)施； 4. 查驗(yàn)土建、門窗；、安防系統(tǒng)； 5. 抄記水、電、煤氣表底數(shù)。（三） 裝修管理，確保無違章裝修為維護(hù)「 」外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點(diǎn)，根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為打好「 」裝修管理的攻