【正文】 程建設(shè)總投資的 25%以上， 并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ④向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 ⑦ 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。 ? 房地產(chǎn)廣告中得出現(xiàn)融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。 土地使用權(quán)初始登記：以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請辦理土地使用權(quán)初登記，由申請人提交批準(zhǔn)用地或土地使用合同等有關(guān)證明文件。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件 申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時具備以下四項條件： （ 1）申請人或代理人具有申請資格。 ① 70 年代的引入 ② 80 年代 90 年代的發(fā)展。 ： ① 對公司的作用 —— 三個前提。 ： 重點是調(diào)研中調(diào)查如何實施，對調(diào)查員的規(guī)范是必要的。 （調(diào)查員）： ① 在調(diào)查中，如需要隱瞞身份，可以假借其他身份進(jìn)行。 ⑧ 在市調(diào)中，要隨機(jī)應(yīng)變。 ④ 房產(chǎn)新概念。） c、要有個人的使命感： ①做一個誠實、正直的人。 工作職責(zé)的認(rèn) 識（建議討論形式） a. 對自己的工作結(jié)果負(fù)責(zé)，具體如下： 負(fù)責(zé)任 不負(fù)責(zé)任 ① 強(qiáng)調(diào)結(jié)果 ① 強(qiáng)調(diào)愿望 ② 承擔(dān)責(zé)任感 ② 推卸責(zé)任 ③ 有預(yù)見，有防誤設(shè)計 ③ 等上司詢問時找借口 b. 要有主動性： ① 負(fù)責(zé)任：保持適當(dāng)?shù)木o迫感。 ｃ、客戶進(jìn)案場時，現(xiàn)場所有未接待客戶的人員全部向客戶齊聲喊“歡迎光臨”。 電話接聽 ａ、及時接電話：鈴響兩聲后馬上接聽，說“您好。接任何電話，皆不能把對方視為同行。 O、如何留電話： 聲音太?。ㄎ荫R上換個電話打過來） 對不起，客戶很多（我過幾分鐘打過來） 對不起，有客戶簽約（ 我過幾分鐘打過來） 突然在交談中發(fā)問 先留地址寄一份資料給您（請問電話，寄后可以確認(rèn)） 如問價格（說價格要調(diào)整，留個電話后再聯(lián)系） p、如何同客戶談?wù)劭? 不在同一條件下談?wù)劭? 如他付款為 40%。 六、傾聽。 (守信可以感染對方。 溝通技巧，肢體語言，懂得微笑。 團(tuán)隊精神：協(xié)助別人，有一天終被協(xié)助。 巴頓將軍：衡量一個人成功的標(biāo)準(zhǔn)，不是看其鼎峰時的時刻。 九、在客戶面前，話到投機(jī)處，別忘記夸獎公司和同事，以提升公司和自己的信譽(yù)。 (懂得傾聽客戶，人都需要被尊重。 抓住客戶興趣點強(qiáng)化介紹 這價格便宜，我們要調(diào)整，你最好馬上過來 利用現(xiàn)場氣氛 哦，黃先生，我們又賣出了二套，你要的套型不多了，最好馬上過來 報價要報基價 第一次不談?wù)劭?，請他最好來看一下產(chǎn)品再說 ｍ、來電的二個基本要求 來電客戶留電話 約來人 ｎ、來電接聽 “某某案場，您好！” ，我姓王，叫我小王好了 （媒體） 100 左右 住還是給家里人住 ，紅車與這來擴(kuò)主要目標(biāo)哦 ，能否到現(xiàn)場來看 3 點還是 4 點 點 ，黃先生，你過來找我小王好了，我會接待你的 留電話：留個電話把資料準(zhǔn)備好，可以與你聯(lián)系 留地址：有資料可以寄送（有各款房型） 填寫： 某某案場您好 先生貴姓（黃先生是嗎，我叫 **?！? ｆ、若受話者讓無法接聽，等待 10 秒內(nèi)，應(yīng)告知對方及詢問對方要不要留話或繼續(xù)等待（最好留話再回電）。 ｊ、送客出門，注意自己的禮貌儀態(tài)。 ｂ、隨時注意人口的人流，車流，一旦有客戶進(jìn)入案場范圍，既要做出相應(yīng)的反映。（不利于公司的言、行不 說、少做；多說、多做積極的言、行） f、效益： 樹立成本觀念。 ②把自己看成一個服務(wù)中心，協(xié)調(diào)工 作關(guān)系。 ② 房產(chǎn)的科技含量。 ⑥ 不要在訪談時進(jìn)行筆記。 ⑥ 調(diào)查中督導(dǎo)、復(fù)核。 ② 一手資料收集法 —— 訪談法、觀察法、試驗法。 ② 產(chǎn)品研究。 。 注銷登記：是指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行的登記。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類 總登記：是縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行的一次統(tǒng)一的、全面的產(chǎn)權(quán)登記。 ? 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。 房地產(chǎn)廣告的要求： ⑤ 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或使用權(quán)的，所有或者使用的基本 單位應(yīng)當(dāng)是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。 商品房銷售應(yīng)具備“五證” 《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售 (銷售 )許可證》。未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。其設(shè)立分工商注冊登記和資質(zhì)審批兩步。 三、物業(yè)管理的啟動。由物業(yè)管理企事業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要時可自行選擇。 ②房屋共用設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)與管理。 業(yè)主公約 業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。 貸款歸還 借款人應(yīng)嚴(yán)格履行借款合同，按合同規(guī)定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。 1 如果借款人有配偶的，其借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。 貸款銀行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或其他償債能力的證明資料。 三、申請個人住房抵押貸款的基本條件 再中國境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在 18 周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過 65 歲，女性不超過 60 歲。 首付比率 通常指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。 第四節(jié) 住房抵押貸款知識 一、住房抵押貸款概念 住房抵押貸款是售房者 (或擔(dān)保公司 )、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預(yù)售部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔(dān)保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔(dān)保，在購房者不能按時履行債務(wù)時，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時，也可 以直接委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房屋價值進(jìn)行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。 四、土地增值稅 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。 客稅依據(jù)：對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10~30%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。 國際因素：主要指國際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地 產(chǎn)價格的影響。 理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。 地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。 (10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。 （ 4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上（含 ）的永久性建筑。 結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計內(nèi)容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求。 ⑥ 總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式〈以具體實例為標(biāo)準(zhǔn)〉 備注：以上所述，建議培訓(xùn)時須重復(fù)檢查，務(wù)必做到深刻理解，熟練掌握， 可結(jié)合具體小區(qū)情況詳細(xì)說明。 5.“五 證俱全”是指哪五證？ 答： ○ 1 .建筑施工許可證 ○ 2 .房屋預(yù)售許可證 ○ 3 .建筑用地規(guī)劃許可證 ○ 4 .國有土地使用證 ○ 5 .建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ？ 答：水通、電通、煤氣通、場地平整。 2. 何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑？ 答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。 用地紅線 ：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限。車不能停在道路上。 3組團(tuán) ：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。 2日照：建筑物能迎受到陽光的程度。 1戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡化的名稱，如二室 —— 廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。 1綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃 用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。 建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。 樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。 多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。土地的使用年限要看其使用用途，住宅用地的使用年限為七十年，商業(yè)用地的使用年限為五十年。 擁有自身的專業(yè)特長，最好是精通房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑規(guī)劃等。從 50 年代到 70 年代末期，國家雖然對房地產(chǎn)的投入多達(dá)數(shù)十億元，但城鎮(zhèn)居民的佳房水平仍停留在人均 平方米的低水平。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中最主要的類型。 ④有規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動?！唇ㄗh領(lǐng)導(dǎo)詮釋〉 介紹公司的組織形式及歷史；近期的工作重點。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。 2020 年 8 月 15 日建設(shè)部頒發(fā)的第 97號令《中介服務(wù)管理規(guī)定》對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)人員資格管理、中介業(yè)務(wù)活動管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主 管部門。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審察批準(zhǔn)后，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。 l、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技術(shù)能力 ① 具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識； ② 能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定； ③ 熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務(wù)操作的技術(shù)和技能； ④ 具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實踐經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌； ⑤有 — 定的外語水平。 1998 年中國人民銀行加大了對住房的信貸規(guī)模。 住房轉(zhuǎn)變： 國家分配住房 —— 市場商品房 房產(chǎn)業(yè)、珠寶業(yè)被譽(yù)為一類生意，房產(chǎn)的優(yōu)勢：行業(yè)中獲利較高，回收成本周期較短。 （ 1） 居住建筑 居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。一般地， 12 層以下又稱小高層住宅。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。 占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。 1住宅：供人們生活居住的建筑。進(jìn)深大用地比較經(jīng)濟(jì)，但對日照采光等不利。 2物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展 而不斷增加。 3社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點，以米為單位計范圍大小。 混凝土 ：水、水泥、石 子、沙子攪拌在一起的混合物。 建筑密度 ：是指地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積 /建筑用地面積。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。 ？ 答： ○ 1 .屋面防水為 5 年； ○ 2 .土建為 1 年，具體包括： a. 墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂； b. 墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損； c. 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏； d. 門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞； ○ 3 .衛(wèi)生潔具為 1 年； ○ 4 . 電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為 2 年； ○ 5 .管道堵塞為 2 個月； ○ 6 .供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為 2 個供冷期及 2 個供暖期。 建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。 五、房屋面積的規(guī)定和測算 各種面積概念 （ 1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。 (6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn) 權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 （ 3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高