【正文】 部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》第三版的有關規(guī)定和方法進行的。 財務盈利能力分析根據(jù)前述已給的條件和計算的結果，進行全部投資現(xiàn)金流量表計算分析，得出如下經濟效果指標：全部投資經濟效果指標財務內部收益率（FIRR） = %；財務凈現(xiàn)值（FNPV ic=12%） =12628萬元；投資回收期（Pt)）=（含建設期）。綜上所述，開發(fā)建設該項目在財務上是可接受的，是可行的。但在在企業(yè)自行招商和存量土地分散進人市場的情況下，個體追求的是個別土地利用的效用最大化并非整體效用最大化，因此，要實現(xiàn)上地利用的配置職能，首先政府必須掌握土地供應的源頭。經濟學中一般理解公平的含義應是機會均等，即指“在市場競爭中讓大家處于同一條起跑線上，全都按照自己的能力與努力程度來進行競爭，盡管競爭的結果有差異，但出發(fā)點相同，這就可以理解為公平了”。實施土地收購儲備制度后，土地供應的計劃性增強，可以限制利用率低、配置不合理的城市存量土地的開發(fā)利用，增加城市建設用地的有效供給，化解城市建設對城市郊區(qū)農用地的需求。 土地儲備對土地市場及地價的影響分析 從土地市場供需角度而言，國外土地儲備制度產生于賣方市場，而我國則產生于準買方市場，即土地資產廣泛分散于國有企事業(yè)單位。儲備行為實質上是圍繞如何盡快和盡可能多地實現(xiàn)國有土地價值回收和落實各類規(guī)劃、計劃展開的。 提出建議本項目前期準備工作已基本就緒，應盡快進行初步施工設計等后續(xù)工作，使項目順利進行。鑒于項目的較好的經濟效益和良好社會效益，建議相關部門緊密配合，加速推進，盡快落實資金，使這一工程早日完成，早見效益。能夠改善城區(qū)土地供給結構及合理優(yōu)化配配置，加快城區(qū)建設和繁榮，提高城市化水平；改善開發(fā)城區(qū)房地產行業(yè)招商引資環(huán)境，推動城鎮(zhèn)區(qū)域經濟的發(fā)展；而且能夠發(fā)展 X 鎮(zhèn)區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關產業(yè)，提高城鎮(zhèn)居民生活質量和水平，推進小康社會建設進程，構建和諧社會。準確地說，我國多數(shù)城市現(xiàn)行土地儲備制度實際上包括了土地征用、收購、收回、整理、儲備和供應等一系列行為規(guī)定。土地儲備機構還可以對嚴重污染環(huán)境影響周遍土地使用者的企業(yè)進行收購或土地置換。土地儲備制度還緩解了城市建設對城市郊區(qū)農地的需求。 土地利用的分配公平目標是指社會各階層、各部門、各成員在土地利用中能獲得公平的對待。土地利用的經濟效率目標就是要從社會或宏觀的角度實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。 財務綜合評價 %，投資(含建設期)，項目盈利能力強。 成本的計算本項目的成本包括產品的開發(fā)成本及運營費用。表101 投資估算表 單位：萬元序號 項目名稱 合計1 開發(fā)土地面積 2 開發(fā)投資額 征地安置補償 耕地占用稅 耕地開墾費 基礎設施費 企業(yè)管理費 36 不可預見費 財務費用（利息） 資金籌措，申請銀行貸款30000萬元，其中：15000萬元用于征地，15000萬元用于基礎設施投入。土地征地成本是根據(jù)目前X市土地儲備平均成本（主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費等）進行估算，詳見土地開發(fā)分年度資金投入計劃表。 加強組織與計劃在施工過程中，應加強組織與計劃工作。成立一個項目管理小組，負責項目建設實施過程中的決策、指揮、協(xié)調和管理等工作。 組成評標委員會評標委員會由五人組成，其中技術、經濟方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標結果確定前保密。區(qū)域平整成后，環(huán)境衛(wèi)生、給排水、供電等設施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化，便于以后實體建筑物的建設。夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應在開工前報當?shù)丨h(huán)保部門批準，并公告居民，以便取得諒解。第六章 環(huán)境保護 項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀本項目共收儲土地 3 宗，分別位于 X 鎮(zhèn)園地路南側、文化路東側兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲面積2062 畝。根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租，具體方案為 2022 年出讓 500 畝、2022 年出讓 300 畝、2022 年2022 年各出讓 200 畝、2022 年出讓 262 畝，出讓方式上采用市場化程度較高的招標、拍賣和掛牌方式。投資環(huán)境寬松，服務周到有效?；A設施交通運輸：擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、粵海鐵路（在 X 市設有 X、八一兩個站）貫穿境內，交通發(fā)達，已23形成水陸交通網(wǎng)絡，是海南西部的交通樞紐和連接內陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。X 山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。悠久的歷史給 X 市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡，如漢代伏波井、中和古鎮(zhèn)、東坡書院等。東南與瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣,與越南民主共和國北部和廣西壯族自治區(qū)隔海相望。工程地質條件從地質構造上看，X 市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西部。平原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。18目前，擬建項目土地利用類型為耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面等農用地以及已屬于建設用地的村莊用地。白馬井、東成、木棠、雅星（八一）等重點鎮(zhèn)劃出適當?shù)耐恋亻_發(fā)房地產。到 2022 年，全市接16待國內外游客 56 萬人次，年均增長 9%，旅游營業(yè)收入 3 億元，年均增長 %。城市建設，就是解決城區(qū)功能布局不盡合理、定位不盡科學、人居環(huán)境不盡理想等問題，努力使整個城市的環(huán)境得到重構，形象得到重塑。在新的形勢下，哪個地區(qū)城市的改革力度大、發(fā)展快，哪個地區(qū)城市的集聚、輻射功能就強，對內凝聚力和對外吸引力就大，對本地區(qū)改革開放和經濟社會發(fā)展的14導向作用和帶動作用就顯著。 項目建設的必要性 加快城市建設，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇13黨的十六大報告提出， “有條件的地方可以發(fā)展得更快一些” ?！禭 市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出了今后 5 年我市經濟社會的發(fā)展思路、指導原則、戰(zhàn)略目標、發(fā)展重點，明確了“十一五”時期 X 的功能定位、主導產業(yè)和扶持政策。陸地面積 3265 平方公里,人口 萬人，轄 17 個鎮(zhèn)，262 個村（居）委會，境內有 10 個國有農場，市政府駐 X 鎮(zhèn)。首先是要在時機成熟時，擴10大城市社會保險的適用范圍，實現(xiàn)城市和農村社會保險的接軌，提高失地農民的社會保障水平。在當前的用地形勢下，在政府尚未能全部對農民實施社會保障的情況下，可以考慮允許集體經濟組織保留的非農建設用地進入市場流轉，集體土地所有者可以自己的身份，將建設用地予以出租或作價入股，農民可收取租金9或參與收益分配。其次，要健全完善土地利用規(guī)劃。這一規(guī)定解決了以往補償分配不規(guī)范、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與征地補償分配、各村對留用部分使用方式不一等負面問題，但在實際操作中仍存在著一些具體問題。 用地政策和方式在實際中存在的問題用地合理規(guī)劃問題由于缺乏對城市化建設的科學認識，長期缺乏統(tǒng)一合理科學的用地規(guī)劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造了一個利益空間，客觀上形成了“土地征占越多、財政利益越大” 的激勵機制，結果造成多征多占土地的現(xiàn)象急劇上升，城市大量向外擴張和重復建設大型園區(qū)的“圈地” 現(xiàn)象日益增多，導致了大量土地閑置，大大降低了農村土地的利用率。建設單位應加強風險意識，通過積極而有效的管理手段，控制投資，規(guī)避投資方面的風險。3本項目的建設，符合國家及海南省的產業(yè)政策，項目的選址也符合 X 市城市規(guī)劃的要求。1目 錄第一章 項目總論 ......................................................................................1 項目概況 ...........................................................................................1 可研報告編制依據(jù) ...........................................................................2 可行性研究報告結論及建議 ...........................................................2第二章 項目背景及建設必要性 ............................................................4 項目背景 ...........................................................................................4 項目建設的必要性 .........................................................................12第三章 市場分析及建設規(guī)模 ..............................................................15 市場分析 .........................................................................................15 建設規(guī)模 .........................................................................................17第四章 項目選址及其建設條件 ..........................................................19 項目建設地點 ................................................................................19 項目建設條件 .................................................................................19第五章 建設方案 ..................................................................................24 方案綜述 .........................................................................................24 基礎設施建設 .................................................................................24 項目開發(fā)建設的基本要求 .............................................................25 土地供應方案 ..............................................................................25第六章 環(huán)境保護 ..................................................................................262 項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀 .....................................................................26 項目建設對環(huán)境的影響 .................................................................26 環(huán)境保護治理方案 .............