【正文】 牢為中原腹地，北靠太行，南望伏牛，是舉世聞名的“絲綢之路”東起點(diǎn)，是我國東西南北的交通要沖。老城區(qū)位于洛陽市區(qū)中東部，是洛陽市經(jīng)濟(jì)、文化中心和商業(yè)繁華地帶，現(xiàn)轄8個(gè)街道辦事處和一個(gè)建制鎮(zhèn)。“洛陽地脈花最宜，牡丹尤為天下奇”。主要自然氣候條件為：平均氣溫：℃最熱日、月平均氣溫：℃冬季平均室外風(fēng)速：空氣調(diào)節(jié)平均溫度：℃夏季平均室外風(fēng)速：冬季日照率：51%最大凍土深度：210mm極端最低溫度：℃極端最高溫度：℃常年氣導(dǎo)風(fēng)向：EN最大積雪深度：250mm基本風(fēng)壓：最熱日、月平均相對(duì)濕度：75%最冷日、月平均相對(duì)濕度：57%年平均降水量：日最大降水量：小時(shí)最大降水量：3．3 區(qū)位交通、通訊條件洛陽公路四通八達(dá)，有鄭洛高速、二廣高速、連霍高速、310國道、207國道交匯于此，民航飛機(jī)與北京、上海、深圳、廣州等城市均有直達(dá)航班；鐵路交通更有隴海鐵路與焦枝鐵路交匯于此，高速鐵路已開通，交通十分便利。該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為耕地及居住用地。堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先、開發(fā)有序，以資源保護(hù)為重點(diǎn)，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境。 公建和公用設(shè)施布置 給水：項(xiàng)目內(nèi)沒有市政給水管網(wǎng)，擬建2口自備井作為水源。道路分四級(jí)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目主干道，環(huán)路，次干道，各交易區(qū)內(nèi)部支路。2)查明土層的埋深、厚度、密實(shí)度及變化規(guī)律。（5）、甲方提出的設(shè)計(jì)委托. （6）、批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)文件.4．7．2 結(jié)構(gòu)選型根據(jù)建筑方案，本工程擬采用鋼構(gòu)架結(jié)構(gòu)形式，獨(dú)立基礎(chǔ)。5．1．6 室內(nèi)設(shè)施 消防管材，消火栓系統(tǒng)采用球墨石棉水泥接口，承插連接，室內(nèi)部分采用熱鍍鋅鋼管，DN≤100mm采用絲扣連接，DN＞100mm采用法蘭或卡箍連接。 電話系統(tǒng)設(shè)計(jì)辦公室每間設(shè)一對(duì)電話線。管道燃?xì)鉃樘烊粴?，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年用氣量130萬立方米，計(jì)算月平均日用氣量4200立方米。（5）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）。納入垃圾收集外運(yùn)系統(tǒng)，運(yùn)至城市的生活垃圾處理廠，集中實(shí)行無公害處理，減少環(huán)境污染。花草樹木應(yīng)以全新的景觀設(shè)計(jì)理念合理種植，營造一個(gè)環(huán)境幽雅、清新美觀生機(jī)盎然的情景化環(huán)境。 勞動(dòng)保護(hù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù)：（1） 中華人民共和國勞動(dòng)部令(第3號(hào))建設(shè)項(xiàng)目(工程)勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定。以保護(hù)崗位人員不受噪聲傷害。（2）場(chǎng)內(nèi)各建筑物之間應(yīng)有不少于9米的環(huán)行消防通道。（2）、交易區(qū)不能用水消防的部位，根據(jù)需要配備各種滅火器，如四氟化碳滅火器或磷酸銨鹽干粉滅火器。 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全控制本項(xiàng)目執(zhí)行《中華人民共和國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。引導(dǎo)企業(yè)、農(nóng)戶不斷加大對(duì)食品質(zhì)量保障的投入，在政府部門加強(qiáng)抽檢的基礎(chǔ)上實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。項(xiàng)目建設(shè)過程中，聘請(qǐng)有資格的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及設(shè)備安裝調(diào)試等工序進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。2012年2月以前為前期準(zhǔn)備工作階段，完成項(xiàng)目的征地、立項(xiàng)、可研、設(shè)計(jì)、招標(biāo)工作；2012年2月2013年2月一期工程施工時(shí)間；2013年2月2014年2月為二期工程施工時(shí)間；2014年2月2015年2月為三期工程施工時(shí)間；2015年2月前完成工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。 招標(biāo)范圍本項(xiàng)目的建筑、安裝工程及其主要設(shè)備的采購。 １、 征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：本項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，預(yù)計(jì)土地賠償及拆遷費(fèi)用28萬元/畝。以后各年相同。租金年收入為216萬元。㎡。 成本測(cè)算，（詳見附表四）：工資按每人每年24000元計(jì)，職工福利費(fèi)按工資總額的14%計(jì)取，本項(xiàng)目定員500人。所以，本項(xiàng)目運(yùn)營前兩年有利息發(fā)生。%的生產(chǎn)能力，就能達(dá)到收支平衡，項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。為xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司的良性循環(huán)，起到推動(dòng)作用。xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項(xiàng)目位于洛陽市老城區(qū)，土地資源非常寶貴。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 做任何一件事情都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，包括一個(gè)國家，也包括個(gè)人和企業(yè)，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)包括三方面： 政策性的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策。規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是：事前做好市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，事中做好投資全過程控制，事后做好項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。第十二章 結(jié)論與建議結(jié)論：本項(xiàng)目可行。：貸款還本付息估算表。 （3）稅務(wù)登記證。 附件（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。：損益表。同時(shí)通過外部招聘引進(jìn)國際、國內(nèi)先進(jìn)的管理思想和管理人員充實(shí)進(jìn)來，以加強(qiáng)管理能力。主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來源于競爭對(duì)手的盲目建設(shè)、惡性低價(jià)競爭、消費(fèi)方對(duì)項(xiàng)目不認(rèn)可。xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項(xiàng)目將極大地提高洛陽市老城區(qū)整體城市形象，為建設(shè)洛陽市“旅游城市”、“發(fā)展經(jīng)濟(jì)”提供了高標(biāo)準(zhǔn)的硬環(huán)境，它還將整體推動(dòng)洛陽市老城區(qū)產(chǎn)業(yè)水平的整體提高，同時(shí)也帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 就業(yè)效果分析本項(xiàng)目建設(shè)過程中，需要大量的建筑人力資源，項(xiàng)目建成后，經(jīng)營過程需要大量的生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售及管理人員，可直接解決約500多人的就業(yè)問題（本公司員工），間接解決上萬人的就業(yè)問題(承包戶工作人員及物流人員)。為洛陽市的建設(shè)，為老城區(qū)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（IRR：內(nèi)部報(bào)酬率；：第t年?duì)I業(yè)收入；：第t年成本費(fèi)用）經(jīng)預(yù)測(cè)，%。按營業(yè)稅額的7%征繳城市維護(hù)建設(shè)稅，3%征收教育費(fèi)附加。%計(jì)算，預(yù)計(jì)年收入為3750萬元。㎡。：農(nóng)產(chǎn)品展示中心建筑面積7500㎡，平均租金30元/月資金使用計(jì)劃，第一年投入xxx萬元，主要用于一期工程建設(shè)，占總投資的30%；第二年投入xxx萬元，主要用于二期工程建設(shè)，占總投資的23%；第三年投入xxx萬元，主要用于三期工程建設(shè)，占總投資的47%；第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)原則和方法本項(xiàng)目建設(shè)期3年，計(jì)算期為10年，各期項(xiàng)目建成后第二年即投入試運(yùn)行，其中一期工程2012年2月開始建設(shè)，次年3月投入試運(yùn)行。招標(biāo)方式招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√ √√建筑工程√√√ 安裝工程√√√ 設(shè)備√√√ 建設(shè)單位蓋章第九章 投資估算與資金籌措，總建筑面積為237967m2。項(xiàng)目聯(lián)系人：聯(lián)系電話：擬建項(xiàng)目地址：位于洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)營莊村。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作提前做好準(zhǔn)備，應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定的交叉。7．1．2 實(shí)行工程項(xiàng)目質(zhì)量終身責(zé)任制，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)，參與單位的領(lǐng)導(dǎo)和直接負(fù)責(zé)人實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。我們將根據(jù)市場(chǎng)分層化的需求，逐步推廣xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心食品安全統(tǒng)一標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。（8）、消防組織：項(xiàng)目內(nèi)要成立義務(wù)消防隊(duì)，并經(jīng)專門訓(xùn)練，確保熟練運(yùn)用各種消防器材，以便消防自救，消防用水平時(shí)不得動(dòng)用。設(shè)置潛水消防泵，流量為30L/S，揚(yáng)程40m，電機(jī)功率30KW。 通過對(duì)勞動(dòng)保護(hù)及防護(hù)方法的積極投入，以確保為工作人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，保障職工的安全與健康，實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)。 防護(hù)措施：① 房間及大廳內(nèi)應(yīng)設(shè)通風(fēng)換氣設(shè)施，保證空氣清新流暢、冬季采暖與夏季制冷。 外墻采用30厚擠塑板外保溫做法，詳見05YJ31 D型外墻外保溫構(gòu)造做法。（4）綠化：植被綠化能夠起到吸收有害氣體、改善小氣候、降低噪聲、美化環(huán)境的作用。（2）固體廢物：固體廢物主要是生活垃圾和農(nóng)副產(chǎn)品交易產(chǎn)生的垃圾。（3）《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》。利用建筑物柱內(nèi)四根主筋作為防雷引下線，鋼筋混凝土基礎(chǔ)的鋼筋作接地裝置，要求測(cè)試接地電阻不大于1歐姆。 項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置1座10KV開閉所。5．1．4 排水系統(tǒng) 室外排水采用雨污分流，雨水經(jīng)景觀水體后通過完善后的雨水管網(wǎng)排入防洪渠；污廢水按用水量的80%計(jì)算，規(guī)劃以項(xiàng)目中心主干道為界分南、北兩個(gè)污廢水排水分區(qū)，兩分區(qū)分別設(shè)置污水干管，污廢水順道路向本分區(qū)干管匯流，污廢水經(jīng)干管收集后，自西向東匯流，最后統(tǒng)一匯集到污水處理廠，處理達(dá)標(biāo)后排放至所選的污水受納體。（3）、樓面設(shè)計(jì)活荷載：樓面：；屋面：； （4）、樓面裝修后荷載應(yīng)≤。4．6．3 平面功能 平面設(shè)計(jì)均以大空間為主，內(nèi)部根據(jù)用戶需要分隔合理使用。 燃?xì)猓喉?xiàng)目使用燃?xì)鈦碜皂?xiàng)目南側(cè)洛陽燃?xì)饪傉?。區(qū)內(nèi)按檢驗(yàn)、倉儲(chǔ)、交易、結(jié)算、物流的產(chǎn)業(yè)流程布局，形成相對(duì)獨(dú)立的品種分區(qū)。該項(xiàng)目將建設(shè)成為功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具特色、專業(yè)化、信息化的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心。第四章 建設(shè)方案 項(xiàng)目概況：擬建項(xiàng)目位于洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)營莊村。年降水量600mm左右，全年光照充裕，無霜期長，為農(nóng)作物和花木成長提供了良好的條件，特別利于牡丹生長，也使洛陽成為馳名中外的“牡丹花城”。老城區(qū)服務(wù)業(yè)保持了長期的繁榮。關(guān)林鎮(zhèn)，位于洛陽市東南部，緊鄰市中心行政區(qū)，因埋葬三國時(shí)期蜀國名將關(guān)羽首級(jí)而得名。洛陽也是中華民族文化的搖籃，《道德經(jīng)》、《漢書》、《資治通鑒》等無不在此著成。項(xiàng)目幅射全國，可實(shí)現(xiàn)南菜北調(diào), 北菜南調(diào)的功能, 而洛陽將會(huì)是宏進(jìn)全國市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)的中心樞紐, 對(duì)平穩(wěn)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格, 改善農(nóng)民的物價(jià)信息獲取渠道, 提高農(nóng)民收入有積極性的作用, 加之市場(chǎng)現(xiàn)代化中央結(jié)算管理系統(tǒng),高清的監(jiān)控系統(tǒng), 外資企業(yè)先進(jìn)的管理模式, 對(duì)銜接國際化的經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)有非常好的示范、帶頭作用。河南是農(nóng)業(yè)大省，洛陽位于河南省西部，地理位置位于北緯34176。東風(fēng)吹，戰(zhàn)鼓急，老城區(qū)政府正以時(shí)不我待、只爭朝夕的精神狀態(tài)，打破常規(guī)，高效運(yùn)轉(zhuǎn)，奮發(fā)有為，爭創(chuàng)一流，為項(xiàng)目的快速發(fā)展創(chuàng)造環(huán)境。重點(diǎn)是抓好40多個(gè)千萬元以上項(xiàng)目的運(yùn)作和建設(shè)，爭取盡早竣工，發(fā)揮效益； 全面落實(shí)項(xiàng)目推進(jìn)各項(xiàng)制度，積極為項(xiàng)目建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。在國家政策的鼓勵(lì)下，在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，近年來，老城區(qū)的發(fā)展突發(fā)猛進(jìn)，招商引資成績突出，2010年全年累計(jì)簽約千萬元以上項(xiàng)目13個(gè)，金額89億元?！兑庖姟愤€將農(nóng)業(yè)和信息化產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)發(fā)展的重頭戲：鼓勵(lì)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，促進(jìn)連鎖經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)向農(nóng)村、社區(qū)延伸，促進(jìn)城鄉(xiāng)商貿(mào)一體化。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是以全國主體功能區(qū)規(guī)劃明確的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)、中原城市群為支撐、涵蓋河南全省、延及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，地理位置重要，糧食優(yōu)勢(shì)突出，市場(chǎng)潛力巨大，文化底蘊(yùn)深厚，在全國改革發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。洛陽商賈云集、漕運(yùn)發(fā)達(dá)，素有“九州腹地、十省通衢”的美譽(yù)，是古代陸上“絲綢之路”的東起點(diǎn)，與歐洲、中亞和南亞建立起了頻繁的貿(mào)易、文化往來，促進(jìn)了東西方的相互了解與發(fā)展。 建議本項(xiàng)目位于洛陽老城邙山鎮(zhèn)重要地段，項(xiàng)目的建成對(duì)于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)洛陽建設(shè)具有重要意義。另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源約束、環(huán)境約束的矛盾日益突出，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展與用地的矛盾已成為一個(gè)重要難題。1．7 建設(shè)條件擬建項(xiàng)目位于洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)營莊村。該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)南菜北調(diào)、北菜南調(diào)的功能,再加上市場(chǎng)現(xiàn)代化中央結(jié)算管理,高清的監(jiān)控系統(tǒng), 外資企業(yè)先進(jìn)的管理模式, 對(duì)銜接國際化的經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)有著非常好的示范帶頭作用。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于洛陽市老城區(qū)的北部，經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)，王城大道的打通及機(jī)場(chǎng)路的建設(shè)，給該地區(qū)帶來了機(jī)遇。居民生活水平迅速提高，多元化消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，對(duì)安全、健康、精細(xì)等較高品質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的需求空間不斷擴(kuò)大，居民的消費(fèi)需求已逐步由對(duì)量的滿足轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)質(zhì)的追求，形成了購買力增長的現(xiàn)實(shí)與潛在市場(chǎng)。（5）國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》（第三版）。項(xiàng)目全部建成后，預(yù)計(jì)年交易量達(dá)700萬噸，年交易額超人民幣150億元，成為豫西地區(qū)最重要的農(nóng)產(chǎn)品物流中心。如今他以多年的管理經(jīng)驗(yàn)及對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)、建設(shè)與管理的極大熱愛又投入到本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，富國惠農(nóng)、開發(fā)產(chǎn)業(yè)、建設(shè)洛陽、造福一方，體現(xiàn)了他“身卑未敢忘憂國”的情懷。該公司2012年擬落戶洛陽市，建設(shè)xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項(xiàng)目，為了管理擬建項(xiàng)目的需要，于2011年11月投資成立了xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司。擬建項(xiàng)目承辦單位：xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司，擬建項(xiàng)目是該公司于2011年10月通過洛陽市招商引資平臺(tái)，擬落戶洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)的港商獨(dú)資項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資3億元人民幣，老城區(qū)政府正以良好的投資環(huán)境，方便、快捷的工作效率為投資商提供全方