【正文】 租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。護(hù)建或增添。 （二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 第二十八條 第三十一條 第三十三條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場。 本辦法自１９９５年６月１日起施行。特別是物業(yè)管理費(fèi)的收取與支出，應(yīng)定期張榜公布，以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費(fèi)的來龍去脈。[解決方法]政府主管部門、業(yè)主委員會在接到投訴后，先后對物業(yè)管理公司進(jìn)行審查。3．依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1．履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。第二章 代管基金 第三條 代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。[案例六]收維修基金并非亂收費(fèi)某高層住宅小區(qū)建于1986年，商品房預(yù)售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。其中的原因是多方面的，主要有：一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混為一談，認(rèn)為自己既然已交了不少物業(yè)管理費(fèi)，維修費(fèi)自然應(yīng)從物業(yè)管理費(fèi)中出，為什么還要另外收費(fèi)。如有的物業(yè)管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進(jìn)行其他項(xiàng)目維修等；一些公司借機(jī)使用維修基金修繕本應(yīng)從管理費(fèi)中支出的維修項(xiàng)目。因該管理處已按規(guī)定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規(guī)，使用戶了解維修基金在物業(yè)管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，催促用戶繼續(xù)交費(fèi)。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。第十條 業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。第十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。第十九條 本辦法實(shí)施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定制定建立或補(bǔ)充維修基金的具體辦法。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進(jìn)行處理。第十二條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。該部分基金屬售房單位所有。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。不足部分，計(jì)劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業(yè)主每年繳交續(xù)籌額的10%，直至達(dá)到規(guī)定數(shù)額為止。三是個別物業(yè)管理公司亂用維修基金。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國家建設(shè)部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。第五章 附則 第二十一條 本規(guī)定自1998年1月1日起施行。主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。第十二條 企業(yè)可以于年度終了，％－％計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。第二條 本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)1．根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法。如果勞醫(yī)生執(zhí)意要查帳，財(cái)務(wù)人員可請勞醫(yī)生要求業(yè)主委員會委托專業(yè)審計(jì)事務(wù)所審查?！眲卺t(yī)生非常氣憤，先是向管理公司投訴該財(cái)務(wù)人員，又到政府主管部門投訴管理公司亂收費(fèi)，還發(fā)動鄰居拒交管理費(fèi)。 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機(jī)機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 （一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款； 第六章 第二十九條 第五章 第二十五條 （四）拖欠租金累計(jì)六個月以上的； 第二十三條 出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù) 第十八條 第十六條 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： 因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。 第十條 （六）房屋修繕責(zé)任； 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。 （七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 第四條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。[相關(guān)法規(guī)制度]1．城市房屋租賃管理辦法第一章在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。 (1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度；(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；(3)及時追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失； (4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作； (5)及時辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計(jì)作賬。第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《 委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。5．采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。2．維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。3．管理公司：受房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定物業(yè)管理有限公司為的物業(yè)管理公司4．單位：指業(yè)主依據(jù)《 商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。[解決方法]為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。(2)該部門的收費(fèi)員應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對消費(fèi)明細(xì)單上的消費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)費(fèi)、收費(fèi)。5．水、電、煤氣、電話費(fèi)用的代收代繳(1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時到銀行抄錄托收記錄。……4．有償服務(wù)費(fèi)用的收繳 (1)機(jī)電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶提供各項(xiàng)有償服務(wù)時，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)，并請住戶對服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在服務(wù)單上簽字確認(rèn)。通過提高他們對物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費(fèi)通知單》的派發(fā)情況；Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財(cái)務(wù)部用現(xiàn)金支付。(4)兼營的餐飲、娛樂等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。三、職責(zé) 1．出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生。《物業(yè)管理案例分析》匯編財(cái)務(wù)管理篇[案例一]房子沒住，交不交管理費(fèi)某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題