【正文】 第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。市、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務(wù)預(yù)決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對帳制度等。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。第二條 在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房（包括經(jīng)濟適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，均適用本辦法。第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。[解決方法]該物業(yè)管理處認為，維修基金還是應(yīng)該按規(guī)定收取的，但一下子讓用戶繳齊數(shù)額勢所難能。物業(yè)維修基金的管理一般有三種情況：第一種，是由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管；第二種，是由業(yè)主委員會代管；第三種，是由物業(yè)管理公司代管?；谑站S修基金在業(yè)主中造成的反響過于強烈，管理處決定暫緩收維修基金。第二十條 其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。第十六條 企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。第四章 營業(yè)收入及利潤 第十三條 營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。第九條 企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本。 第六條 企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。 8．物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時，業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進行審計。 6．提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。4．接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)。6．有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務(wù)。同時，物業(yè)管理公司還對處理此事的財務(wù)人員進行教育，要求其耐心對待業(yè)主詢問。本案例所述物業(yè)管理公司應(yīng)明確：業(yè)主作為費用支付人，有權(quán)利明白自己所繳費用的去向。這些都交齊后，本以為可以安心居住了，誰知物業(yè)管理公司又發(fā)通知要繳納這個費、那個費。 本辦法由建設(shè)部負責解釋。 第七章 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責任者給予行政處罰； 第三十條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 （三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的； 出租人應(yīng)當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。 縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。 第三章 （五）租金及交付方式； 第九條 （六）不符合安全標準的； 第五條 第一條當然，在繳完欠付的物業(yè)費后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責任。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。(二)財會人員的崗位職責 (1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負責，組織公司的財會管理工作，當好企業(yè)負責人的經(jīng)營管理參謀； (2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務(wù)會計分析報表，送企業(yè)法人審閱； (3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)； (4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費； (5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤； (6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據(jù)財會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序； (7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標準的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定； (8)研究熟悉和實施相關(guān)的工商、財會及稅務(wù)、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經(jīng)濟手段保護公司的合法權(quán)益。第十一條：管理公司或其他人員履行職責時如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負責消除由此給業(yè)主帶來的不良影響，對造成業(yè)主實際財產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對責任者給予紀律處分，對構(gòu)成犯罪的移送司法機關(guān)。2．有權(quán)對園內(nèi)的車輛進行有序化管理，除消防、救護、警備和特許的車輛外，其它機動車輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內(nèi)的各種車輛實行定點停放。13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯給物業(yè)管理造成嚴重危害的，業(yè)主除應(yīng)對未成年子女加強教育外，對造成實際損失的，還應(yīng)承擔賠償責任。4．業(yè)主在出租、出售或準許他人使用房屋時，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。第三條：為實現(xiàn)以上目標，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。根據(jù)國家和沈陽市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約 。即使是收費標準，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費用。 8．管理服務(wù)費用收繳率原則上應(yīng)達到98%，費用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績效考評依據(jù)之一。 (6)出納員在應(yīng)規(guī)定交費日后的3日內(nèi)編制《費用收繳明細表》報財務(wù)負責人。(6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)，到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費用。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時間計算保修期，依據(jù)實際情況酌情妥善處理。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。(2)管理費的收繳程序： A．公司財務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計收管理費。四、程序要點1．費用收取的范圍 (1)管理服務(wù)費?？紤]到該女士的特殊情況，經(jīng)請示業(yè)主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。此費用一般按物業(yè)100%入住率測算分攤到每平方米。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，故仍應(yīng)繳納管理費。3．財務(wù)部會計負責對各項有償服務(wù)費用的計算及填制收費通知單。 2．滯納金的計算方法 (1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費的住戶，公司財務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1‰計收期滯納金。經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財務(wù)部會計； M．財務(wù)部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標準作業(yè)程序》進行賬務(wù)處理；對未能收取的費用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》； N．《管理費用催繳通知單》經(jīng)財務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；O．公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；P．公共事務(wù)部應(yīng)做好送達、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對下水管道使用不當造成的，其責任完全應(yīng)由業(yè)主承擔，業(yè)主應(yīng)承擔維修費用。[解決辦法]情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。(3)各部門主管應(yīng)在每月25日前將服務(wù)單匯總后交財務(wù)部會計。(3)財務(wù)會計根據(jù)相關(guān)部門提供的收費單據(jù)，填制《收款通知單》。(4)每月31日，收費員應(yīng)將當月1日~31日的收入明細匯總后交財務(wù)部主管審核，如經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤，應(yīng)根據(jù)《會計核算標準作業(yè)程序》作相應(yīng)的賬務(wù)處理。根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費是應(yīng)盡的義務(wù)，《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》等對此都有明確明確表達。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。6．公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專用系統(tǒng)及管線。5．對住宅園區(qū)的各項管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)第五條：業(yè)主的義務(wù)l．業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。10．住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。4．負責園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護和管理。第四章:違約責任第八條：業(yè)主逾期交納管理費的，應(yīng)按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。 物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責是：(1)負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳； (2)對繳費情況隨時進行統(tǒng)計，及時追討欠繳費用； (3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)收費，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付； (4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；(5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔連帶責任。 則 第二條 第六條 （五）屬于違法建筑的； 第七條 租賃合同 （四）租賃期限；承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當在租賃期限屆滿前３個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。 第十二條 房屋租賃實行登記備案制度。 第十四條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。遺失房屋