某花園策劃案例(存儲版)
【正文】 的投入力度要考慮廣告的效果，如果效果好，可以繼續(xù)投入；如果效果不好，要謹(jǐn)慎投入，并分析原因，進行改善。廣播的力度可以適當(dāng)加強，主要是針對經(jīng)常坐出租車或有車一族的聽眾，他們也是我們的基本客戶群的特征之一?！⊥ㄟ^DM的派發(fā)（業(yè)務(wù)員派發(fā)與夾報相結(jié)合）對項目進行全方位的宣傳，如采用在客戶群集中區(qū)域（如著名超市等）直接派送和夾報方式等。 具體建議（1）組織現(xiàn)場看房待樣板間完成之后，組織部分媒體記者到現(xiàn)場參觀，給予當(dāng)日定房的客戶以一定優(yōu)惠。公司成員以團隊精神合作，長期在市場上立于不敗之地。我公司于1997年底接手該項目的銷售工作，根據(jù)自身的銷售經(jīng)驗和目標(biāo)客戶的需求，對于項目的規(guī)劃方案、戶型設(shè)計、營銷方案提出了建設(shè)性的意見。組建經(jīng)驗豐富的銷售隊伍（對東部地區(qū)非常熟悉的老業(yè)務(wù)員），嚴(yán)格執(zhí)行管理制度；同時策劃部在銷售控制和市場推廣上全力配合。在本公司的網(wǎng)絡(luò)上進行強力的宣傳，并在相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)中鏈接，針對本項目進行網(wǎng)絡(luò)論壇。多種資源支持（1）成立項目組 它位于“舉目皆如畫，四時景宜人”的紫竹院公園和京城交通動脈西三環(huán)之間，規(guī)劃建筑面積約30萬平方米。我公司在全案企劃方面擁有豐常成功的操作經(jīng)驗，在業(yè)內(nèi)外享有良好口碑，現(xiàn)簡單列舉如下：（1）萬泉新新家園（一期與二期） 除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，組織各種活動也是銷售的重要手段之一。ＤＭ單派發(fā) 對本項目的軟性宣傳可以圍繞如下主題開展?？梢圆捎锰丶s節(jié)目的形式，分析目標(biāo)客戶群的興趣和愛好，以他們或她們常聽的節(jié)目為基準(zhǔn)，宣傳我們的優(yōu)勢和理念。 廣播（1）力度 n CBD商圈的住宅依托n 有實力自然有魅力?。?）宣傳力度和方案建議 同時，以進行綠化設(shè)計時應(yīng)特別考慮人性化的安排，盡量避免“純觀賞”的情況，考慮小區(qū)內(nèi)人們的活動路線，盡量使綠化與人們生活貼近。（3）現(xiàn)場懸掛物?。?）對于戶型中不好用的區(qū)域，盡量通過家具的擺放、裝飾物、色彩的運用、搭配、光線的角度來進行彌補。所有以上人員均配胸牌。（4）看板 接待臺的材質(zhì)不必很高檔，采用具有一定硬度、不易變形的板材即可n ?。ㄆ撸┈F(xiàn)場包裝 售樓處 本項目開盤時，應(yīng)建好售樓處。中期要適時加入各種活動，通過互動溝通的方式，把潛在客戶從被動選擇產(chǎn)品改變?yōu)橹鲃訁⑴c活動。我們建議拿出少量房型在開盤時以零首付吸引客戶。?。?）舉辦各種活動進行銷售宣傳 （1）主流媒體上進行廣告與新聞宣傳 可以選擇報紙、電臺等媒體進行宣傳?！ Ｎ夜窘ㄗh4月份開始前期操作，5月份初正式開盤。這一階段包括銷售完成后的一系列工作。同時必須對以下方面加以重視。n 我們承諾項目的總銷售額保持不變，發(fā)展商的既得利益不受損?！”卷椖康目蛻舳ㄎ蝗缦拢褐v究實惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè)，購置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值、物超所值為依據(jù)，購買面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主。（二）項目定位 如果016樓以高檔次項目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾。 通過我們對本項目優(yōu)劣勢的研究和對周邊市場的調(diào)查，我們認(rèn)為本項目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達到發(fā)展商期望的利益回報。本項目由于立項較早，設(shè)計存在一定的問題，現(xiàn)敘述如下。本項目近鄰CBD南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國門外大街500米，西至建國門，東到國貿(mào)。如今北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約4平方公里。（一）項目優(yōu)勢分析 本項目存在以下的優(yōu)勢。性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目是以居住為主，部分項目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。（1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高現(xiàn)在除了2個情況未定項目外，只有最近兩年推出的3個項目外部裝修采用面磚，其他項目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運作的項目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項目有很大的提升。普通住宅 普通住宅世橋國貿(mào)公寓 普通住宅廣馨居 普通住宅目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。樂瀾寶邸 10世紀(jì)陽光 10九龍花園 80市場已銷項目表住宅名稱 總建筑面積（萬平米）為了更好的完成項目的銷售任務(wù)，最大化保證發(fā)展商的利益，我們對項目的營銷方案進行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。同時購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。同時，我們也對本項目進行了認(rèn)真的研究與分析。我公司具有多年的銷售經(jīng)驗和科學(xué)的管理體系。隨著CBD商圈的發(fā)展，泛CBD地區(qū)的住宅市場的供應(yīng)速度在2002年急劇增加。開發(fā)商無論在項目的運作還是在產(chǎn)品的設(shè)計上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。（3）小區(qū)規(guī)模除九龍花園外大多數(shù)項目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。3棟塔樓 15層、22層怡馨園 塔樓需求主要特點：（1）客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、附近居民和拆遷戶均存在；（2）地緣性較強，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群；（3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素；（4）近年來隨著CBD的發(fā)展，吸納量逐年增加；（5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較?。唬?）小戶型更容易被市場所接受；（三）價格分析本區(qū)域內(nèi)在售項目不是很多，但是供應(yīng)量卻較往年大，價格在7000元左右但是這些項目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計新穎，精裝修項目占的比重要大一些，而且多數(shù)項目位置比較好，具體指標(biāo)如下圖。本項目位于北京市廣渠門橋東北部。這一地區(qū)的國貿(mào)、京廣、嘉里、漢威、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家著名跨國公司和金融機構(gòu)。大部分戶型東西向，南向戶型少n A型客廳不方正，不好布置n 本項目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于建筑周期中，環(huán)境臟亂，主要體現(xiàn)在以下幾點。本區(qū)域南面土地大規(guī)模開發(fā)，土地已經(jīng)升值(四)面臨的威脅 本項目會面臨如下的威脅。我們認(rèn)為目前本項目存在以下兩個矛盾，項目的營銷和推廣需要解決由此而帶來的一些問題。現(xiàn)有的多層住宅均為較早的設(shè)計，外立面普通，裝修各異，有些家庭使用了鐵柵欄。本次擬推出R57樓和016樓的三棟樓。 人群年齡在35歲以上，在家庭和社會中均承擔(dān)重要責(zé)任?！∵@樣的推廣主題直接、生動，可以體現(xiàn)本項目在性能價格比、現(xiàn)房入住、物有所值、物超所值的特點和優(yōu)勢，用樸實無華的語言打
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