【正文】 指導(dǎo)項(xiàng)目公司（部）檔案工作； ? 負(fù)責(zé)接收項(xiàng)目公司（部）工程竣工后的檔案資料。 3．設(shè)計(jì)管理 1）方案設(shè)計(jì) ? 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書； ? 負(fù)責(zé) 從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇方案設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成 方 案設(shè)計(jì)，組織項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的評(píng)審； ? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。 21 3） 質(zhì)量管理 ? 負(fù)責(zé)落實(shí) 施工質(zhì)量 監(jiān)控，達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) ； ? 負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案； ? 主持 各階段的工程驗(yàn)收； ? 負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告，對(duì)于典型問題形成案例， 交 工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息庫。 5．成本管理 ? 配合合約成本部落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； ? 負(fù)責(zé) 編制項(xiàng)目預(yù)算， 配合 合約成本部備案抽查； ? 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同，編制工程款 季度 支付計(jì)劃，并交由財(cái)務(wù)部備案； ? 負(fù)責(zé)核對(duì)供應(yīng)商材料清單及施工單位 完成 工程量，并核算工程 進(jìn)度 款 ，辦理支付手續(xù)； ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制定月度動(dòng)態(tài)成本 報(bào)表 交由合約成本部備案； ? 負(fù)責(zé)根據(jù) 《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》，按時(shí)將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《 工程結(jié)算分析報(bào)告 》。 7．項(xiàng)目收尾 ? 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 26 （一）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 項(xiàng)目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會(huì) 投資拓展部 配合部門 運(yùn)營管理部 產(chǎn)品研究部 營銷策劃部 合約成本部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 財(cái)務(wù)部 投資拓展部 運(yùn)營管理部 提交成果 土地信息庫 分析土地信息甄選目標(biāo)地塊初步確定拓展目標(biāo) 可行性研究 報(bào)告 項(xiàng)目實(shí)施決議 《土地合同》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《付清地價(jià)款證明》 《土地證》 《固定資產(chǎn)投資計(jì)劃》 控制要 點(diǎn) 準(zhǔn)確收集資料及時(shí)更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風(fēng)險(xiǎn) 基礎(chǔ)資料翔實(shí) 科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見 慎重決策 確保手續(xù)完備避免法律糾紛 土地信息收集分析 可行性研究 公司內(nèi)部評(píng)審 辦理土地獲取手續(xù) 初步確定拓展目標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3. 職責(zé) . 投資拓展部： . 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔。 . 項(xiàng)目前期策劃小組： . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù) 《可行性研究計(jì)劃》及現(xiàn)場勘查結(jié)果 ，編制《 初步 策劃定位報(bào)告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 初步確定拓展目標(biāo)： 分析土地信息，甄選目標(biāo)地塊，并參考運(yùn)營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。 35 3. 產(chǎn)品研究部： . 項(xiàng)目可行性分析： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作， 根據(jù)地塊的地形、地貌及 周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃分 析， 完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書》 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 配合完成對(duì) 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評(píng)審 工作 ，提供財(cái)務(wù)方面專 業(yè)支持。 . 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)組織 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì) 《策劃定位報(bào)告》 進(jìn)行評(píng)審 。 . 項(xiàng)目前期策劃小組 組織 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì) 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 進(jìn)行 評(píng)審 ，總經(jīng)理辦公會(huì) 最終審批。 3. 產(chǎn)品研究部： . 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化概念規(guī)劃，完成《營銷策劃報(bào)告》 及《產(chǎn)品建議書》 。 . 參與評(píng)審： 參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評(píng)審，提供成本管理方面專業(yè)支持。 2. 適用范圍 適用于公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作。 . 合約成本部： . 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 配合進(jìn)行 設(shè)計(jì)評(píng)審，確保項(xiàng)目成本可控性。 . 方案設(shè)計(jì)： . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組 編制《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》，并由產(chǎn)品研究部審核； . 產(chǎn)品研究部審核《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》，控制設(shè)計(jì)方向與策劃方向的一致性； . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組 組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行方案設(shè)計(jì)； . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組組織 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì)方案設(shè)計(jì) 成果公司 進(jìn)行評(píng)審，由策劃、方案評(píng)審委 員會(huì)提出調(diào)整意見，保證設(shè)計(jì)水平。 47 。 46 . 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)： . 負(fù)責(zé)對(duì)方案設(shè)計(jì)成果 進(jìn)行評(píng)審， 確保 方案 設(shè)計(jì) 符合公司要求。重點(diǎn)協(xié)助進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì)階段建筑部分的圖紙審查。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 運(yùn)營管理部： . 審核項(xiàng)目總體計(jì)劃： 參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評(píng) 審，審核 《 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃 》 。 2. 財(cái)務(wù)部： . 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 深 化財(cái)務(wù)分析， 編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。 40 . 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé) 深化財(cái)務(wù)分析， 編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。 ? 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、限高、土地價(jià)格等信息； ? 現(xiàn)場踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢； ? 范圍內(nèi)市場調(diào)研主要 指對(duì)項(xiàng)目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、未售項(xiàng)目以及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直接競爭的項(xiàng)目調(diào)研。 . 在項(xiàng)目策劃各階段，負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評(píng)審，并針對(duì)修改意見進(jìn)行調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 34 項(xiàng)目拓展階段各部門工作職責(zé) 1. 投資拓展部： . 收集土地信息建立信息庫： 定期制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔，建立土地信息庫。 32 . 項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步 判斷 的論證， 在項(xiàng)目前期策劃小 組的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析， 最終形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評(píng)審會(huì)上的意見匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，向公司 領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào) ，并制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任 主體 （責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā) 項(xiàng)目前期策劃小組 ； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織 項(xiàng)目前期策劃小組 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： ? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； ? 項(xiàng) 目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目背景材料評(píng)估項(xiàng)目 開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)， 編寫《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》（初稿） ； ? 項(xiàng)目前期策劃小組 根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場進(jìn)行調(diào)研，反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人， 編寫《初步策劃定位報(bào)告》 ； ? 項(xiàng)目前期策劃小組主持完成對(duì)《初步策劃定位報(bào)告》的評(píng)審工作，策劃、方案評(píng)審委員會(huì)針對(duì)《初步策劃定位報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審，給出專業(yè)意見； ? 評(píng)審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)評(píng)審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》； ? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》 ? 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》，編寫《工程技術(shù)特點(diǎn)分析 》，并根據(jù)《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進(jìn)行成本測算，完成《成本測算報(bào)告》； ? 財(cái)務(wù)部根據(jù) 項(xiàng)目 成本、 產(chǎn)品建議 等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析， 完成財(cái)務(wù)預(yù)測及資金籌措方案 。 . 投資咨詢 委員會(huì)： . 在項(xiàng)目可行性研究階段后期，聽取項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施，批準(zhǔn)項(xiàng)目交由公司董事會(huì)評(píng)審。 . 負(fù)責(zé)按照公司通過的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 29 項(xiàng)目拓展流程指引 1. 目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項(xiàng)目。 25 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖 和 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目前期策劃小組 主責(zé)部門 協(xié)作部門 工程技術(shù)部 合約成本 部 運(yùn)營 管理部 投資拓展部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務(wù)部 項(xiàng)目 拓展 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營銷管理 客戶服務(wù) 1 財(cái)務(wù)部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）售后服務(wù) ? 配合 項(xiàng)目入伙后的工程整改工作； ? 配合處理 重大投訴 。 7）項(xiàng)目檔案 管理 ? 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目各類相關(guān)檔案； ? 負(fù)責(zé) 進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1． 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 ? 負(fù)責(zé) 制定 管理架構(gòu)及人員配置計(jì)劃 ，交由行政人事部審核。 7．資產(chǎn)管理 ? 負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； ? 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報(bào)廢手續(xù)； ? 主持 盤點(diǎn)固定資產(chǎn) 工作 ； ? 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護(hù)和臺(tái)帳管理； ? 配合 完成 項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置 工作 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7．客服信息分析 ? 負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析客服信息，形 成客服案例庫。 14 ? 與項(xiàng)目公司（部）共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估； ? 負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 配合 進(jìn)行 按揭銀行 的 選擇； ? 負(fù)責(zé)認(rèn)購書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作； ? 配合 進(jìn)行 營銷推廣客戶活動(dòng)； ? 配合完成 簽訂相關(guān)認(rèn)購協(xié)議工作； ? 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款； ? 配合完成 客戶資料移交工作； ? 負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理； ? 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、匯總分析； ? 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補(bǔ)差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； ? 負(fù)責(zé)組織項(xiàng) 目入伙策劃并組織落實(shí)； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 部門職能： 財(cái)務(wù)管理制度管理、會(huì)計(jì)核算、融資管理、全面預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析與公司決策支持、稅務(wù)管理、權(quán)益性投資管理和審計(jì)、財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理 1．財(cái)務(wù)管理制度管理 ? 負(fù)責(zé) 根據(jù)國家財(cái)會(huì)法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完善公司各種財(cái)務(wù)管理 制度。 （ 六 ） 營銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場潮流，極大地滿足客戶需求。 7．工程管理指引制訂及維護(hù) ? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù)。 8 技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù) 1．采購管理配合 ? 配合 進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4．戰(zhàn)略管理 ? 負(fù)責(zé)研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略 ， 并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議； ? 負(fù)責(zé)制定中長期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。 4．公共關(guān)系管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展過程中從政府部門收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料； ? 配合 報(bào)批報(bào)建工作； ? 配合 辦理項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； ? 負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的日常維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。 48