東方銀座策劃案(存儲版)
【正文】 韻全方位賦予項目希爾頓級酒店金套房的特征與氣質，尤以大堂入口、中庭表現(xiàn)及套房風格裝修為項目定調(diào)子。鑒于本案中庭面積不大，景觀設計中須考慮近中遠三個角度的視覺效果，尤其是8層以上客戶對中庭的觀賞效果，在格局上、面積上不須大，而要突出重點，凸顯精致小品，在枯山水中可適當設計小巧的半私密空間，點綴生活情趣。而從營銷勢能構成來說，項目成功需做到以下四個方面：1. 產(chǎn)品力的綜合營造與表現(xiàn)；2. 工地到售樓現(xiàn)場氛圍的營造，與主力賣場功能的強化；3. 感性而高保真直效的媒介傳達；4. 強力捕捉與征服客戶階層心理的銷售控制。核心意象：紫色，表征私家飯店優(yōu)雅氣質，在項目推廣中集中于平面表現(xiàn)之使用。a、 建筑效果圖作為客戶對項目性格的第一眼的理解，本案建筑效果圖建議選用兩幅，正面效果圖使用半夜景效果，底色處理采用藍色深沉漸變建筑體色彩以藍黃色調(diào)為主，襯托建筑如水的形體與清幽的意韻，主要用于售樓處設置打燈看板。f、 以“大堂——咖啡廳——園藝造景”及“枯山水空中中庭”之精致效果渲染圖作為現(xiàn)場之配合道具，增強說辭并增強身臨其境的現(xiàn)場感。② 售樓處：（參照示意圖）以售樓處的表現(xiàn)體現(xiàn)體現(xiàn)酒店質感，所以突出VI區(qū)、燈箱、效果圖看板及銷控表，墻面建議粉刷成粉橙色，墻柱邊裝飾柱燈，天花板裝飾及燈光設計須加注意。旗幟：工地圍墻與售樓處門口臺階上設置洛克旗，平面采相近設計樣品房：售樓處內(nèi)設置兩款（酒店式公寓和別墅式公寓）充分展示產(chǎn)品之魅力空間。 首付2萬，作私家飯店的自由國王c、 針對低檔次投資者及異類客戶虛榮、貪婪、好奇的心理，設計有吸引力及進攻性之促銷專案（參看“期段推廣執(zhí)行計劃及費用”） 來就送見面禮，大家來捧場金光閃閃耀銀座——包你賺啦！——以精致小禮吸引好奇客戶入場 前50戶家私家電大抽獎 摩登彩禮熱情無休 買金套房送南國假期——南國三日游24 / 24。行銷手段： 廣告 促銷 摩登彩禮熱情無休廣告印象東方銀座希爾頓級私家飯店金套房居住休閑：單身貴族、粉領新貴、鐘愛男女，愛上最媚力的據(jù)點！一座會發(fā)光的希爾頓級私家飯店在東方銀座亮起來投資前景：聰明的人民幣通通涌向東方銀座首付2萬，收購希爾頓級私家飯店淘金大計。 執(zhí)行分解如下：在一些大型平面（如戶外看板、燈箱）的構圖均以建筑效果圖為主，以LOGO與文字為私家飯店金套房定位。d、 以“我的家就在星級酒店”映射項目使用者之生活品質，以“我的空間，我自由”、“媚力據(jù)點”等在廣告推廣及海報中分解“愜意私密空間”之意。出于購屋者目標導向，色彩處理與整體印象應熱烈、貴氣。標準色： 凸現(xiàn)酒店形象與居住品質：紫色、黃色、金銀色； 表現(xiàn)投資功能：以黃、金銀色，點綴以局部的紫色調(diào)，并以一些黃金質地 或立體處理增強色彩與平面沖擊。預估成本8萬元之內(nèi)，包括衛(wèi)視接收中心及大廈內(nèi)布線，在社區(qū)網(wǎng)線基礎上，接收頻道可自由擴展。 建筑立面的VI區(qū)借鑒酒店作法，在項目立面的頂部設置VI區(qū)，以適當裝潢手法表現(xiàn)酒店名稱及標志。注：生活機能：1. 套房室內(nèi)格局、裝潢、生活器具；2. 酒店式物業(yè)服務；3. 項目內(nèi)設必須的休閑配套，以適合住戶的時尚消費需求。以地段價值與投資方式的比較，凸顯項目的投資潛力。第四章 項目弱勢與應對操作策略在確立了項目的市場定位與客戶群體之后，就進入本案的操作環(huán)節(jié)，如前所述，本案的運作精髓在于市場面與操作面的銜接及專業(yè)執(zhí)行。香港、深圳、廈門、北京、上海等發(fā)達城市都不落俗套的酒店式套房在揚州較容易獲得客戶心理上的認同； 揚州城市很小，交通都在十幾分鐘的車程之內(nèi)，為本項目的投資客源與使用客源提供了基礎。市場面指項目整體策劃能深度挖掘地段潛力，制造出物業(yè)的高效投資性，并適時切入市場，操作面則要求策劃與銷售的緊密配合演出，策劃要全方位營造項目的酒店質感與優(yōu)雅風情，現(xiàn)場強殺做到很有效地調(diào)整與控制，酒店式套房的銷售是令人激情振奮的。那么，本案如何營造成一座夜晚會發(fā)光的新城銀座呢？酒店式小套房的真義：其實，從房地產(chǎn)項目操作的角度而言，酒店式小套房的真諦并不在乎提供一種多么誘人的新生活方式，而在于它是弱市強銷的利器之一，其市場切入和精髓在于： 從物業(yè)角度來說，兼容投資與使用機能，脫離傳統(tǒng)市場競爭，同時可以相對獨立于城市區(qū)域的開發(fā)熱度，在弱市獲得成功。所以，本案住宅如果以傳統(tǒng)住宅形式投入競爭，即使花費大量精力為項目加溫造勢，可能要等待整體區(qū)域的啟動才能有較好成效。揚州現(xiàn)有市場形勢分析 整個揚州地產(chǎn)市場，多層住宅的表現(xiàn)出旺盛的銷售去化； 現(xiàn)有小高層項目均走商住路線，雖通過各種渠道去化，但銷售去化日顯疲態(tài)，這些項目在形象與檔次上均無建樹。 便民商業(yè)網(wǎng)尚未形成，生活機能感不足。以史可法路為軸線，發(fā)展為城北生活區(qū)，主要針對城市中產(chǎn)階級。 以西南向作為城市發(fā)展主力路線：西南往儀征、南京可至揚州，借助儀征的化工行業(yè)資源，南京的城市資源與旅游資源，南向往鎮(zhèn)江，潤揚大橋的興建與瓜洲工業(yè)園的發(fā)展將使揚州更具城市實力與協(xié)作效應。本案在區(qū)內(nèi)并不具有相對地位優(yōu)勢，如果不能有效區(qū)隔市場，并塑造個性性格獨樹一幟，易被拖入持久消化競爭。東方銀座立位的江陽中路，是一個性格混雜的區(qū)域，周邊大量多層和小高層住宅小區(qū)即將全面啟動，競爭日顯白熱化。這部分人口的就業(yè)與居住就成為揚州房地產(chǎn)開發(fā)的指向。以揚子江路為軸線，作為城市發(fā)展中期的集中辦公區(qū)。新一輪經(jīng)濟的發(fā)展，本區(qū)呈現(xiàn)以下特征： 在人們心目中形成了較突出的區(qū)位概念。該區(qū)
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