【正文】 梯內(nèi)鋪設(shè)地毯。a、 大堂內(nèi)部突出燈光設(shè)計吊燈選擇；b、 Poster（告示牌）及標(biāo)牌之使用；Poster采用不銹鋼支架、字體簡潔清新、色調(diào)柔和；標(biāo)牌及各式標(biāo)簽體現(xiàn)精致感。 第五章 產(chǎn)品設(shè)計策略針對項目的最終用戶，我們?yōu)楸景冈O(shè)定性格為：繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店導(dǎo)出項目定義：東 方 銀 座希爾頓級私家飯店金套房再從音、形、義、韻全方位賦予項目希爾頓級酒店金套房的特征與氣質(zhì)，尤以大堂入口、中庭表現(xiàn)及套房風(fēng)格裝修為項目定調(diào)子。注：生活機能：1. 套房室內(nèi)格局、裝潢、生活器具；2. 酒店式物業(yè)服務(wù)；3. 項目內(nèi)設(shè)必須的休閑配套，以適合住戶的時尚消費需求。針對本案的獨特客戶目標(biāo)，在項目內(nèi)增設(shè)適合客戶消費習(xí)慣、品味的典型休閑生活配套必不可少。三、 項目主輔牌設(shè)計本項目兼具投資與居住休閑之功能，其中投資型（5的部分）可占到60%—70%。不再觀望，并促成客戶連帶購買。以地段價值與投資方式的比較，凸顯項目的投資潛力。以仿真的效果圖表現(xiàn)及售樓處樣品房制作讓客戶獲得強烈的感性認(rèn)識以醇熟的文案與平面設(shè)計，系統(tǒng)以、的策劃執(zhí)行，全項目包裝的每個細(xì)節(jié)都充分貫穿項目的質(zhì)感與投資價值，特別執(zhí)行：a、 以精美售樓處與樣品房凸顯項目實物效果b、 以不同風(fēng)格的裝潢冊子提供客戶對購買物業(yè)的裝修參考，全項目由內(nèi)到外真實可感，增強客戶購買感性，減少觀望。作為銷售說辭的補充。通過報紙軟性報道引導(dǎo)社會認(rèn)識，為項目銷售提前加溫造勢。第四章 項目弱勢與應(yīng)對操作策略在確立了項目的市場定位與客戶群體之后，就進入本案的操作環(huán)節(jié)，如前所述，本案的運作精髓在于市場面與操作面的銜接及專業(yè)執(zhí)行。其中，1，2，3屬于低檔次的投資客，而屬于異類。（6） 投資過渡型的年輕中高收入者（單身貴族與粉領(lǐng)新貴）a. 自用過渡，注重酒店式服務(wù)——輕松休閑的生活方式，即買即住、生活用品齊備的便利；b. 用按揭去抵租房費用，日后可用于出租或出售付款，兼具保值增值功能。第三章 購房者及使用者描述我們對預(yù)想的酒店式小套房做了深入的市場調(diào)研，將其可能之購買者與使用者具體分析如下。香港、深圳、廈門、北京、上海等發(fā)達城市都不落俗套的酒店式套房在揚州較容易獲得客戶心理上的認(rèn)同； 揚州城市很小，交通都在十幾分鐘的車程之內(nèi)，為本項目的投資客源與使用客源提供了基礎(chǔ)。 項目雖然臨路位置并不顯赫，但從江陽路側(cè)進的交通便利，同時仍可獲得時尚銀座的地標(biāo)禮堂效果。根據(jù)上述分析，雖然本案在區(qū)位現(xiàn)況、人氣、繁華等方面不占優(yōu)勢，卻恰恰適合于做一個精彩的弱市的酒店式小套房案例，分析如下： 項目地段目前旺氣不足，但其落位于未來的城市商務(wù)服務(wù)休閑區(qū)，旁有商圈、酒店、娛樂業(yè)，未來繁華可期。銷售則要從蓄勢造勢。市場面指項目整體策劃能深度挖掘地段潛力，制造出物業(yè)的高效投資性，并適時切入市場，操作面則要求策劃與銷售的緊密配合演出，策劃要全方位營造項目的酒店質(zhì)感與優(yōu)雅風(fēng)情，現(xiàn)場強殺做到很有效地調(diào)整與控制，酒店式套房的銷售是令人激情振奮的。所以地段挖掘是弱市酒店式小套房成功的第一要素。 酒店式套房對地段的要求不在于眼前的繁華，而在于對區(qū)位未來發(fā)展定位的前瞻性，我們操作的兩個案例，首先都成功在對其地段潛能的挖掘，都是在該區(qū)域市場不被人看好的時候獲得銷售成功的。但可以不耀眼，因為私密性是其使用的機能的一個要點。那么，本案如何營造成一座夜晚會發(fā)光的新城銀座呢？酒店式小套房的真義：其實，從房地產(chǎn)項目操作的角度而言，酒店式小套房的真諦并不在乎提供一種多么誘人的新生活方式，而在于它是弱市強銷的利器之一，其市場切入和精髓在于： 從物業(yè)角度來說，兼容投資與使用機能，脫離傳統(tǒng)市場競爭，同時可以相對獨立于城市區(qū)域的開發(fā)熱度，在弱市獲得成功。從揚州目前城市時尚程度來看，所謂單身貴族、粉領(lǐng)新貴等客戶群體都還未成形，工業(yè)區(qū)外籍員工數(shù)量也有限，而尋花問柳，金屋藏嬌型客戶尚未浮出水面。一般而言，酒店式小套房讓人聯(lián)想到城市的單身貴族、SOHO一族、粉領(lǐng)新貴、過渡型情侶及尋花問柳，金屋藏嬌型客戶。酒店式小套房的操作方式在臺灣最早出現(xiàn)于1976年的石門水庫芝麻城項目，在香港與國內(nèi)較知名的范例分別是：香港維多利亞灣的會景閣與深圳的匯展閣。所以，本案住宅如果以傳統(tǒng)住宅形式投入競爭，即使花費大量精力為項目加溫造勢，可能要等待整體區(qū)域的啟動才能有較好成效。 單面臨主干道而且臨街面窄，狹長的“L”型地塊使居住功能規(guī)劃受限制的同時，也不利于項目氣勢的營造。在更大的商城商圈背景下，東方銀座作為小高層物業(yè)，在這種市場情況下，若加入現(xiàn)有競爭，必陷入持久的銷售馬拉松。但是，由于它是綜合樓滯銷后的改造，項目軟硬件均比較落后，且項目的營銷水平不高，項目定價偏離市場，難以迎合市場的需求。揚州現(xiàn)有市場形勢分析 整個揚州地產(chǎn)市場，多層住宅的表現(xiàn)出旺盛的銷售去化； 現(xiàn)有小高層項目均走商住路線，雖通過各種渠道去化，但銷售去化日顯疲態(tài)，這些項目在形象與檔次上均無建樹。也是由于人群復(fù)雜，職業(yè)，收入檔次，生活情況迥異。 熱鬧但尚不繁華：本案東北區(qū)域已形成大規(guī)模生活片區(qū)，人口快速增長，但區(qū)域缺乏積聚商業(yè)人氣大型百貨，數(shù)萬平方米的揚州商城專業(yè)市場，吸引了所有揚城建材需求者的目光。由于揚州商城的推波助瀾，兩個四星級酒店新世紀(jì)大酒店和花園國際大酒店的立位，此區(qū)的商業(yè)形成了建材與高檔酒店兩大商業(yè)主力，而便民商業(yè)薄弱。 便民商業(yè)網(wǎng)尚未形成，生活機能感不足。招商并沒有引來強大資金注入，功能板塊無法撬動。目前，市政府將江陽中路南側(cè)100米范圍內(nèi)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，其目地是將江陽中路