【正文】 系列內(nèi)容的綜合性配套服務(wù)。1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破，居民住房消費(fèi)的積極性得到充分調(diào)動，促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長，對國民經(jīng)濟(jì)增長起到了重要的推動作用。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。在人均住房建筑面積達(dá)到35m2．人均GDP達(dá)到3000美元之前的相當(dāng)長的一段時期，都是住房面積提高和居住質(zhì)量改善階段。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織；業(yè)主、業(yè)主大會的活動與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān)；物業(yè)管理企業(yè)對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)活動的后繼延伸，對提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設(shè)和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義?！　∥覈奈飿I(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進(jìn)行簡要介紹。與此同時，商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營辦公樓宇的物業(yè)管理活動，在各城市也廣泛開展起來?！　?三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度　　針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊(duì)伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括：　　第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實(shí)施辦法?！　?四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》　　為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》?！　?七)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》　　在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，其中一些企業(yè)在資金、人員、經(jīng)驗(yàn)和物質(zhì)條件方面，難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項(xiàng)目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針；二是經(jīng)驗(yàn)性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。與此同時，通過各種渠道，收集國外物業(yè)管理立法資料?！　?三)進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問題　　物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20多年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡?！　鴦?wù)院領(lǐng)導(dǎo)和國務(wù)院法制辦對物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次批示要加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作，國務(wù)院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。調(diào)研期間，分別召開了由兩地物業(yè)管理主管部門及有關(guān)部門、業(yè)主代表、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及街道辦事處、居委會、派出所有關(guān)同志參加的座談會，實(shí)地考察了多種類型的物業(yè)管理項(xiàng)目。從征求意見的情況看，社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內(nèi)容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺，同時也提出了很多具體的修改意見。《條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。《條例》本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時各方的行為?！　?二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制　　共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準(zhǔn)則，可以形成良好的共同財產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序?！　?四)妥善處理政府和市場的關(guān)系　　物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。《條例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進(jìn)步?！　¤b于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性，本條例專設(shè)第二章，對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制作了明確的規(guī)定。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。但在這個過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。必須建立一種機(jī)制，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益?！　【蜆I(yè)主而言，選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。《條例》按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。業(yè)主公約是依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對全體業(yè)主具有普遍約束力。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任；物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。《條例》注重肯定實(shí)踐成果，將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn)，如主管部門加強(qiáng)對業(yè)主大會的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范?？梢哉f，《條例》反映了社會法制意識的日益增強(qiáng)，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。這一彰顯民意，推動民主立法，切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會上引起了積極反響。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認(rèn)識，為《條例》(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)。起草小組在對所提出意見作詳細(xì)分析后，進(jìn)行了認(rèn)真修改。并在大連召開了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會、前期物業(yè)管理及專項(xiàng)維修資金等問題的專題討論會，廣泛聽取了各方面的意見。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：　　(一)收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況　　《條例》起草的前期階段，起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作?！　《?、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)　　2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作他用。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教育計劃。建設(shè)部要求各地在考評驗(yàn)收時必須從嚴(yán)掌握，使評選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性?！　?二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)　　1．《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》　　為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗(yàn)收工作的通知?！　∫弧ⅰ稐l例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)　　從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。房地產(chǎn)消費(fèi)是一個漫長的時期，這一時期中，不僅房地產(chǎn)價值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。隨著社會經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來越受到社會各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。黨的十六大把增加就業(yè)與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定物價、保持國際收支平衡作為我國宏觀調(diào)控的四大主要目標(biāo)，要求千方百計地擴(kuò)大就業(yè)。”在基本消費(fèi)序列中，溫飽解決之后，“住”和“行”的問題將日益突出。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，深圳50億元，%、%%，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。經(jīng)過二十多年的發(fā)展歷程，物業(yè)管理在我國逐漸得到廣大居民的認(rèn)同，并已成為人們購房時考慮的重要因素?！　?999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。在這次會議上，侯捷部長在講話中提出：“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對住宅區(qū)以及其他房屋的管理、維護(hù)提出了新的要求，要求房地產(chǎn)的售后服務(wù)按照市場經(jīng)濟(jì)的模式建立新體制，房地產(chǎn)經(jīng)營管理必須從簡單的修修補(bǔ)補(bǔ)、收收租金，轉(zhuǎn)向綜合性、多功能的社會服務(wù)”。　　四、我國物業(yè)管理的發(fā)展　　我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。例如，街道和居民委員會派員參加管理處的主任例會，及時了解物業(yè)管理的情況，通過宣傳、教育，使居民、單位支持物業(yè)管理工作；派出所對管理處開出產(chǎn)權(quán)人或住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，及時給予辦理戶口遷入手續(xù)；派出所還負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交通違章處罰等工作；小區(qū)管理處對各種違章搭建進(jìn)行管理遇到困難時，規(guī)劃城監(jiān)部門及時依法予以強(qiáng)制處理，其他行政管理部門對物業(yè)管理也給予大力的支持。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，針對商品住宅小區(qū)的商品房被多家單位和個人購買后形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局，按照社會化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式，對住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果?！　《⑽飿I(yè)管理的特征　　物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。解決這一問題的關(guān)鍵，就是通過立法，按照市場原則將物業(yè)管理活動推向市場，納入合同秩序中。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。另一種意見則認(rèn)為，雖然從全國情況來看，物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市，但不可否認(rèn)的是，在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村，物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決?！　?．物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)　　物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。　　2．物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同　　物業(yè)管理活動的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。為適應(yīng)這一變化，避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，我們對《物業(yè)管理基本制度與政策》一書中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充和修改。就業(yè)主委托專業(yè)公司提供專項(xiàng)服務(wù)而言，業(yè)主和專業(yè)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。　　(二)《條例》調(diào)整的范圍　　1．《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動?！　?．《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。而且隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化?！　∩鲜鑫飿I(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系?！　?一)社會化　　物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；變多個產(chǎn)權(quán)單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理，在業(yè)主大會委托授權(quán)的范圍內(nèi)集中實(shí)施社會化管理，從而克服舊體制下各自為政、多頭管理、相互扯皮、互相推諉的種種弊端，有利于提高整個城市管理的社會化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實(shí)施。由于當(dāng)時房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端?！　《?、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革　　我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。所謂城鎮(zhèn)住房制度，是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實(shí)行的基本政策和制度。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式經(jīng)歷長時期的改革發(fā)展，綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個特點(diǎn)：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升?！　∪⑽覈飿I(yè)管理的產(chǎn)生　　隨著住房商品化的深入開展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務(wù)。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司1984年征地開發(fā)的五羊村，也是實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理較早的一個小區(qū)。蓮花二村住宅區(qū)是深圳市住宅局19