【正文】 另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。但在這個過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。也就是說，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。　　(三)第三章　前期物業(yè)管理　　本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。　　鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性，本條例專設(shè)第二章，對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責(zé)及其運行機制作了明確的規(guī)定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益?！　‰S著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人(即多個業(yè)主)的情況越來越多?！　榱思訌妼ξ飿I(yè)管理活動的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理權(quán)。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進步?！　【蜆I(yè)主而言，選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)?！　∥飿I(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速，涉及面甚廣，但在實際生活中，對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個統(tǒng)一的看法?！　∷?、《條例》主要內(nèi)容簡介　　(一)第一章　總則　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)?！稐l例》按照社會主義市場經(jīng)濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務(wù)的定價、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。　　市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)?！稐l例》對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強制措施?！　?四)妥善處理政府和市場的關(guān)系　　物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會《條例》的內(nèi)涵，還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。物業(yè)管理活動各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準則，可以形成良好的共同財產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序。業(yè)主公約是依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準則，對全體業(yè)主具有普遍約束力?！　I(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中?！　?二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制　　共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任；物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?！　　稐l例》充分尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。《條例》本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。學(xué)習(xí)和貫徹《條例》，關(guān)鍵在于要準確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢?！稐l例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經(jīng)驗，如主管部門加強對業(yè)主大會的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上?！稐l例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項?？梢哉f，《條例》反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情?！稐l例》沒有吸納的另外一部分意見，主要是從本地方情況出發(fā)提出來的，鑒于我國地域遼闊，地區(qū)差異比較大，這些意見由各地制定地方法規(guī)或者規(guī)章時考慮比較合適。　　在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上，國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部對《條例》(草案)逐條進行了認真修改，有近半數(shù)的意見被吸收，如科學(xué)界定物業(yè)管理的內(nèi)涵、進一步細化業(yè)主的權(quán)利；明確物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任、法律責(zé)任中體現(xiàn)優(yōu)先保護業(yè)主共同利益等。從征求意見的情況看，社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內(nèi)容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺，同時也提出了很多具體的修改意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會上引起了積極反響。　　物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益，如何更廣泛地了解反映社會各方面的意見，一直是國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)所關(guān)心的問題?！　≡趯＜艺撟C會和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合各方面意見，國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部對《條例》(送審稿)作了相應(yīng)修改，并再次送國務(wù)院有關(guān)部門和地方征求意見。調(diào)研期間，分別召開了由兩地物業(yè)管理主管部門及有關(guān)部門、業(yè)主代表、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及街道辦事處、居委會、派出所有關(guān)同志參加的座談會，實地考察了多種類型的物業(yè)管理項目。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為《條例》(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)?！　♂槍@些問題，國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部于2002年3月在北京召開《條例》(送審稿)專家論證會。此后，國務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司多次組織專題研討，從各方面意見中梳理出需要進一步研究的問題?！　鴦?wù)院領(lǐng)導(dǎo)和國務(wù)院法制辦對物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次批示要加強物業(yè)管理立法工作，國務(wù)院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。起草小組在對所提出意見作詳細分析后，進行了認真修改?！　?四)廣泛征求意見，以求彰顯民意　　按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位及專家意見。有鑒于此，起草小組通過召開專家論證會、書面征求專家意見等方式，邀請法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討?！　?三)進行專家論證，研討立法中的難點問題　　物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20多年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。并在大連召開了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會、前期物業(yè)管理及專項維修資金等問題的專題討論會，廣泛聽取了各方面的意見?！　?二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料　　為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動?！　∥覈鴥?nèi)地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關(guān)系，香港地區(qū)的物業(yè)管理立法對內(nèi)地物業(yè)管理立法影響較大。與此同時，通過各種渠道，收集國外物業(yè)管理立法資料。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：　　(一)收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況　　《條例》起草的前期階段，起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作?！稐l例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期?！　∮捎诘谌聦⒃敿氄撌鑫飿I(yè)管理的各項基本制度，這里僅就《條例》頒布后，制定的全國性政策法規(guī)作列舉式介紹：　　(1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》；　　(2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》；　　(3)2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》；　　(4)2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》；　　(5)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；　　(6)2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》；　　(7)2004年9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時公約(示范文本)》和《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》；　　(8)2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針；二是經(jīng)驗性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。　　二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)　　2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關(guān)系和法律責(zé)任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。　　(七)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》　　在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運而生，其中一些企業(yè)在資金、人員、經(jīng)驗和物質(zhì)條件方面，難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲、?？顚Ｓ茫瑖澜沧魉?。　　(五)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》　　為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理行為。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)?！　?四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》　　為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費行為，保護消費者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教育計劃。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個方面的內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計劃。實施辦法特別強調(diào)，崗位培訓(xùn)質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵，建設(shè)部要求各地要高度重視培訓(xùn)質(zhì)量，嚴格把關(guān)，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓(xùn)收到實效?！　?三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度　　針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括：　　第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實施辦法。建設(shè)部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行修訂?！　?．《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》　　根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》。與此同時，商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營辦公樓宇的物業(yè)管理活動，在各城市也廣泛開展起來?！　?二)物業(yè)管理服務(wù)考評標準　　1．《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》　　為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知?！　　冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響?！　€人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構(gòu)的矛盾日益突出?！　∥覈奈飿I(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹?！　∫弧ⅰ稐l例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)　　從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因：　　一、我國當(dāng)前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用；　　二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預(yù)；　　三、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度