【正文】 。其中 3 棟 11+1 小高層（ 110— 130 平）； 44 棟 90— 100 平三房；剩余一棟 60— 80 平的多層小戶型。一期建別墅 74 戶。項(xiàng)目在啟動(dòng)前銷售價(jià)格從 2200 元 /平到 3800 之間都曾出過價(jià)， 景怡苑 明誠(chéng)地產(chǎn)（香港獨(dú)資企業(yè)） 總建筑面積 45萬平 正在施工臨街鋪面及銷售中心。 各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題 /賣點(diǎn)及載體選擇： 項(xiàng)目名稱 核心賣點(diǎn)、推廣主題 推廣階段 主要載體選擇 山水黔城 大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。 持續(xù)銷售 報(bào)紙、路牌 智慧龍城 容山水靈性、多方智慧于一體的適宜生活、休閑的居住場(chǎng)所。價(jià)格方面：市區(qū)高層的核心價(jià)格集中在 30003600 元；其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部多層產(chǎn)品的核心價(jià)格在 18002400 元；小高層、中高層的核心價(jià)格在 22002600 元；低層洋房產(chǎn)品核心價(jià)格在 26003000 元； TOWNHOUSE、別墅產(chǎn)品核心價(jià)格在 40006000 元。供應(yīng)單位面積集中在 7090 平方米和 110140 平方米之間。 6080 平米的精巧二房和 部分 91100 平米的 舒適二房 ， 90100 平米的小三房和 111130 平米的舒適三房是最受到消費(fèi)者喜愛的戶型和面積。 1消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。從電臺(tái)的覆蓋率、收聽人群、傳播內(nèi)容等幾個(gè)方面的指標(biāo)去考察，貴陽交通文藝廣播電臺(tái)、貴陽新聞廣播電臺(tái)、貴州經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)應(yīng)該是比較適合進(jìn)行房地產(chǎn)推 廣的有效電臺(tái)。推出以花為名的五大劇場(chǎng)，著力打造 “影視大花園”，五大影視花園劇場(chǎng)一經(jīng)推出即有不俗的表現(xiàn)。 衡陽 1 號(hào)營(yíng)銷策劃方案 36 貴陽地區(qū)各地面頻道白天（07 :0 0～1 8: 00 ）競(jìng)爭(zhēng)力分析貴州公共頻道貴州影視文藝頻道貴州大眾生活頻道貴州體育旅游頻道貴州科學(xué)教育頻道貴陽一套貴陽二套貴陽三套貴陽四套貴陽五套8910111213141516170 1 2 3 平均到達(dá)率（％）平均忠誠(chéng)度（％） 貴陽地區(qū)各地面頻道傍晚（18 :0 0～1 9: 30 ）競(jìng)爭(zhēng)力分析貴州公共頻道貴州影視文藝頻道貴州大眾生活頻道貴州體育旅游頻道貴州科學(xué)教育頻道貴陽一套貴陽二套貴陽三套貴陽四套貴陽五套3035404550556065700 1 2 3 4 5 6平均到達(dá)率（％）平均忠誠(chéng)度（％）貴陽地區(qū)各地面頻道黃金時(shí)段（19 :3 0～2 3: 00 ）競(jìng)爭(zhēng)力分析貴州公共頻道貴州影視文藝頻道貴州大眾生活頻道貴州體育旅游頻道貴州科學(xué)教育頻道貴陽一套貴陽二套貴陽三套貴陽四套貴陽五套01020304050600 2 4 6 8 10 12平均到達(dá)率（％）平均忠誠(chéng)度（％） 貴州衛(wèi)視收視優(yōu)勢(shì)： 衡陽 1 號(hào)營(yíng)銷策劃方案 37 在全國(guó)十七個(gè)日記卡省網(wǎng)樣本組中，貴州衛(wèi)視黃金時(shí)段（ 20:30～ 22:30）列所有省級(jí)衛(wèi)視第六位 (見下表 )。如果要考慮樓盤目標(biāo)受眾覆蓋范圍，則都市報(bào)在報(bào)紙綜合內(nèi)容、面向地州市的優(yōu)勢(shì)要強(qiáng)于晚報(bào)，而晚報(bào)對(duì)于貴陽市的影響力要大于都市報(bào)。 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。 置業(yè)自住，改善居住條件、多次 購(gòu)房同時(shí)成為市場(chǎng)的主要消費(fèi)特點(diǎn)。 貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)總體持續(xù)走好，房?jī)r(jià)在緩慢中穩(wěn)步上升，各主要區(qū)域樓市發(fā)展日漸平衡，但供應(yīng)總量與年消費(fèi)總量差距擴(kuò)大，預(yù)計(jì)未來 2 年商品住宅年均實(shí)際消化總量在 200 萬平方米左右，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的供過于求可能出現(xiàn)，受開發(fā)周期影響， 04 年產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)， 05 年可能急劇放量。低層洋房逐步成為各大樓盤的拳頭產(chǎn)品，珠江灣畔、山水黔城、貝地 項(xiàng)目定位 中興世家， 品嘗香格里拉生活。 據(jù) 貴陽 辦了解：今年 貴陽 主要推出四塊地塊進(jìn)行拍賣。御園 經(jīng)鑫房開 建筑面積約 5萬方 部分做外飾， 別墅區(qū)：獨(dú)體別墅面積以 2 2 260、 290 平米為主，另有部分 350 平米左右的面積獨(dú)立的別墅。 貴陽 麗水銘苑 永茂 房開 占地390 畝， 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 容積率 :，綠化率 :65%。年內(nèi)開盤。頂層躍層在 300— 400 平方米之間，約占 20%。 5 月開 盤銷售。價(jià)格在 2200 元 /平左右。其中以 156 平米左右為主力戶型。對(duì)貴陽市民和省內(nèi)其他區(qū)域來筑來購(gòu)房者的購(gòu)買力量形成有效的市場(chǎng)分流。其中 300 平米的別墅最多，其次為 220 平米的聯(lián)排別墅。 貴陽 商貿(mào)中心啟動(dòng)開發(fā)，土地市場(chǎng)交易火爆。從大片區(qū)來看，本板塊通過新添大道與大營(yíng)坡、中心城區(qū)緊密相連，伴隨住宅日益郊區(qū)化的趨勢(shì)，住宅開發(fā)必將形成以大營(yíng)坡、新添寨為中心、沿新添大道一線分布的格局。 烏當(dāng)區(qū)行情 1）、提要 區(qū)域核心均值： 多層均價(jià)： 1380 元／平方米 價(jià)格區(qū)間： 10801680 元 /平方米 最低價(jià)個(gè)盤：銀泰花園 1080 元／平方米 最高價(jià)個(gè)盤：金田家園 1680／平方米（變維單位） 小高層均價(jià)均值： 1590 元／平方米 價(jià)格區(qū)間： 13801800 元 /平方米 最低價(jià)個(gè)盤：新星園 1380 元／平方米 最高價(jià)個(gè)盤： 天驕豪園 1800 元／平方米 2）、 板樓市概述 新添板塊房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展速度異常迅猛，在四郊區(qū)中大有后來居上之勢(shì)。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分過漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。同期小區(qū)會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，森林公園、入口大型水景園林均已經(jīng)建成投入使用。 重要個(gè)盤：中興世家 項(xiàng)目概況 總用地面積 68180 ㎡（土地使用年限 70 年）。 開發(fā)多年產(chǎn)品顯得陳舊，小區(qū)形象不佳。小現(xiàn)已修好并投入使用的有幼兒園，中、小學(xué)，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，休閑廣場(chǎng)，郵政，電信，銀行，超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)模在 1655 萬平方米，該區(qū)域是貴陽市場(chǎng)的大盤區(qū)，集中有數(shù)個(gè)蓄勢(shì)待發(fā)的項(xiàng)目，如貝地盧加諾、圣泉流云、 楓丹白鷺城市花園、宏泰房開蘋果園項(xiàng)目等，規(guī)模、品質(zhì)都比較上乘，預(yù)計(jì)今年底會(huì)是產(chǎn)品放量集中區(qū)。 3． 2）、大營(yíng)坡、茶店區(qū)域 均價(jià)均值： 2020 元／平方米 價(jià)格區(qū)間： 15003000 元／平方米 最高價(jià)個(gè)盤：中天花園（普通產(chǎn)品 ）約 3000 元／平方米 最低價(jià)個(gè)盤：心怡園（經(jīng)濟(jì)適用房） 1500 元／平方米 區(qū)域樓市特征： 經(jīng)濟(jì)適用房和中端產(chǎn)品是該區(qū)域的主要特征，供應(yīng)產(chǎn)品類型以多層為主、小高層為輔。經(jīng)過多年的改造開發(fā)，區(qū)域核心區(qū)域內(nèi)已經(jīng)基本 無地可用，少量高層項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)。別墅區(qū)的物管費(fèi)現(xiàn)為每月 元 /㎡ (暫定 )。 項(xiàng)目擬修建一個(gè) 10000 ㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場(chǎng)等教育設(shè)施，規(guī)劃修建 70000 ㎡的商業(yè)配套設(shè)施 及占地 50000 ㎡的康體中心會(huì)所和一個(gè) 5000 ㎡的社區(qū)醫(yī)療中心。供應(yīng)戶型主要為 90130 平米小三房和舒適三房，兩房單位集中在 7590平方米，產(chǎn)品供應(yīng)同質(zhì)性高，供應(yīng)面積集中項(xiàng)目 自己配套較差、環(huán)境為一般水平，項(xiàng)目周邊配套資源和環(huán)境普遍較差。伴隨城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓市已經(jīng)向城郊結(jié)合部尋求發(fā)展，發(fā)展方向主要集中在 太慈橋、朝陽洞，油榨街、龍洞堡和東山、水口寺區(qū)域三個(gè)方向。經(jīng)過幾年來的調(diào)整，近期以來國(guó)家整頓金融市場(chǎng)的系 列政策出臺(tái)，中國(guó)熊寂多年的股市在進(jìn)入 2020 年后呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，股市春天到來的說法吸引部分投資者的目光，持幣待購(gòu)的地產(chǎn)投資客增多。 貴陽 新區(qū)經(jīng)過幾年來的強(qiáng)力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場(chǎng)、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，對(duì)貴陽市民仍至全省人民來講 貴陽 已經(jīng)不再是海市蜃樓，以 貴陽 的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房?jī)r(jià)，從吸引眼球到實(shí)現(xiàn)購(gòu)買，相信只是時(shí)間問題而已，而且 貴陽 給其他板塊的時(shí)間已經(jīng)不太長(zhǎng)了。 1． 1開發(fā)量持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 據(jù)了解， 2020 年城市中心區(qū)將保持約 100 萬平方米相對(duì)平穩(wěn)的開發(fā)量。大盤規(guī)模化開發(fā)經(jīng)營(yíng)成為樓市的開發(fā)的趨勢(shì)。 2020 年就是貴陽大盤時(shí)代的啟動(dòng)年。 貴陽 新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃 200萬平方米的森活林城也將在推出，如果進(jìn)展順利預(yù)計(jì)近幾年有近 220 萬平方米項(xiàng)目開發(fā)。 衡陽 1 號(hào)營(yíng)銷策劃方案 6 隨著市民住房梯級(jí)消費(fèi)觀念的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變和成熟，政府對(duì)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件的放寬、房地產(chǎn)中介行業(yè)的自身規(guī)范與發(fā)展等條件的推動(dòng)，貴陽的二手房交易市場(chǎng)將更加活躍，房地產(chǎn)產(chǎn)品的梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的增強(qiáng)，將給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成新的動(dòng)力源。影響力有多大？看看滿街的車流，貴陽每日新上牌近 100 臺(tái)的記錄，不得不承認(rèn)，樓市消費(fèi)多了一個(gè)對(duì) 手。受用地條件限制，項(xiàng)目規(guī)模普遍不大，集中在 萬方之間，少數(shù)項(xiàng)目在 813 萬方，建筑形態(tài)均以高層出現(xiàn)，商住結(jié)合，群樓主要用做商業(yè)和寫字樓，很少有純居住項(xiàng)目。因項(xiàng)目供應(yīng)多元化，供應(yīng)單位主要為兩房和三 四房產(chǎn)品，面積輻射面寬，不集中?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會(huì)所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計(jì)一期在 2020 年底前可全部完工。 抗性： 周邊自然環(huán)境不佳，南明河下游情況惡劣。 3）、細(xì)分區(qū)域情況 3． 1）、核心區(qū) 均價(jià)均值： 3288 元／平方米 價(jià)格區(qū)間： 26804800 元 /平方米 最高價(jià)個(gè)盤：新聯(lián)華苑， 2680 元／平方米 最低價(jià)個(gè)盤：貴山城市花園 4800 元／平方米 區(qū)域樓市特征： 商住結(jié)合的高層項(xiàng)目是區(qū)域市場(chǎng)主流，少量多層項(xiàng)目出現(xiàn)在區(qū)域邊緣。容積率走低。戶型結(jié)構(gòu)以三房為主流，兼有部分兩房單位。 小區(qū)前兩期已全部交付，玉蘭 園已交付但還未售馨（臨街的一帶多層較為難走，山腰下的小高層走勢(shì)較好），月亮湖現(xiàn)正在做基礎(chǔ)，同時(shí)有二套別墅正在裝修作示范單位，目前可預(yù)訂（ 20 萬元的訂金），具體交房時(shí)間未能確定。 小河區(qū)行情 1）、提要 衡陽 1 號(hào)營(yíng)銷策劃方案 16 區(qū)域均價(jià)均值： 1600 元元／平方米 價(jià)格區(qū)間： 11002300 元 /平方米 最高價(jià)個(gè)盤：興隆城市花園一期， 2020 元／平方米 （普通單位） 最低價(jià)個(gè)盤：瑞和家園， 1100 元／平方米 2）、 板樓市概述 成規(guī)模的中高檔項(xiàng)目是區(qū)域樓市的總體特點(diǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以多層為主，小高層為輔，有部分高檔物業(yè)。其中一期約 600 戶，二期約 80 戶，三期約 70 戶。 項(xiàng)目特點(diǎn)及簡(jiǎn)評(píng) 賣點(diǎn)： 1 項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好。黃河路以東，熱銷樓盤數(shù)量較 2020 年略有下降，目前較有規(guī)模有環(huán)境且銷售情況較好的樓盤以“中興世家”為首。 項(xiàng)目規(guī)模由 2020 平方米 10 平方米間不等，規(guī)模普遍偏于中小，主要以 6 萬平方米的項(xiàng)目為主，缺少大盤，項(xiàng) 目定位主要為中低端市場(chǎng)，但有上調(diào)的趨勢(shì)。 但南湖新區(qū)作為白云的開發(fā)區(qū)，擁有與 貴陽 相連的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著 貴陽 開發(fā)的推進(jìn)、新的區(qū)行政中心牽入等利好因素，該區(qū)域的 房地產(chǎn)開