【正文】 00－600萬輛，這相當(dāng)于目前全社會轎車的保有量。這為汽車行業(yè)的進(jìn)一步高增長奠定了重要基礎(chǔ)。我國長期內(nèi)汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費(fèi)量第二大市場，不久將會變成第一大市場。民用汽車保有量由1995年位居全國第23位提升到2003年居全國第20位，在華東位居第6位。每年平均增長速度18%左右。（2）龍巖市汽車產(chǎn)業(yè)市場調(diào)查及分析我們將分從4S專營店、一手車交易市場、二手車交易市場、汽配市場、汽車維修市場、配套服務(wù)市場等幾個(gè)方面對龍巖汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析。這種規(guī)模過小，分布散亂、操作不規(guī)范的汽車市場經(jīng)營狀況，越來越與現(xiàn)代化城市的發(fā)展、先進(jìn)的汽車營銷方式不符。全市年維修產(chǎn)值(包括維修配件等)約8000余萬元。長春市汽車中心批發(fā)市場是全國唯一一家年成交額100億元以上的機(jī)動車交易市場，2002年成交額突破150億大關(guān)，居全國首位。2．銷售市場概況由于龍巖市的大型集中式汽車交易市場尚屬于空白,我們就集中對廣州、深圳、東莞三地的大型集中式汽車交易市場進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研的情況匯總?cè)缦?。下面對我們?shí)地考察過的廣東汽車市場和廣州汽車博覽中心進(jìn)行重點(diǎn)介紹。去年向各分店年配送總量已達(dá)２．８萬輛，金額４２億元。目前AEC汽車集團(tuán)的車主會員擁有量為10萬多名。表8 東莞國際汽車貿(mào)易城招商方案名稱東莞國際汽車貿(mào)易城地址莞樟路邊面積1300畝（86萬m2）投資主體寮步鎮(zhèn)政府運(yùn)作機(jī)構(gòu)寮步鎮(zhèn)汽車交易中心籌建辦公室經(jīng)營項(xiàng)目汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討等經(jīng)營方法土地的轉(zhuǎn)讓、出租以及物業(yè)的租賃配套設(shè)施展覽廳、試車道、會議室、賽車場、休閑場所部門設(shè)置車管、檢測、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行經(jīng)營意念享受汽車文化、品味生活真諦投資目標(biāo)以汽車銷售為主體，引領(lǐng)汽車消費(fèi)時(shí)尚潮流，集銷售、休閑、觀光為一體，建成華南地區(qū)最大的汽車銷售中心招商優(yōu)惠方案 汽車城內(nèi)成立客戶服務(wù)中心，為經(jīng)營戶提供全方位服務(wù)，使經(jīng)營戶在汽車城內(nèi)就可以辦理任何與政府部門相關(guān)的事務(wù)。從交付土地使用之日起算，四個(gè)月內(nèi)要建起品牌店。表9 深圳汽車交易市場概況專業(yè)市場名稱面積業(yè)務(wù)范圍地址備注聯(lián)合華鵬汽車交易中心11萬m2汽車品牌銷售汽車裝飾精品香蜜湖商圈水上樂園北面提供專業(yè)交易場所的運(yùn)營商奧特城2萬多m2汽車銷售展銷、汽車零配件羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處產(chǎn)權(quán)式銷售（50年）水上樂園汽車專業(yè)市場3萬m2汽車銷售香蜜湖水上樂園物業(yè)租賃大富汽車交易廣場8萬m2汽車銷售竹子林農(nóng)林路和僑香路交匯處物業(yè)租賃東都龍崗汽車交易中心汽車銷售龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處土地租賃華南汽車交易中心6萬m2汽車銷售深圳市寶安北路人才大市場對面物業(yè)租賃中海汽車展銷專業(yè)市場5萬m2汽車銷售紅荔路與香蜜湖路交匯處物業(yè)租賃汽車博覽中心4萬m2汽車用品城北環(huán)大道（銀湖路口三九機(jī)電大廈）自有物業(yè)自有經(jīng)營深港汽車城汽車銷售福田汽車站旁華鵬汽車交易廣場汽車銷售深圳市僑香路臨時(shí)場所、出租東益華鵬汽車交易廣場羅湖區(qū)延芳路汽車大世界香梅路臨時(shí)場所、出租元瑞汽車專業(yè)市場香蜜湖水上樂園西側(cè)寶安汽車交易市場寶安大道新城段西鄉(xiāng)聯(lián)信汽車廣場西鄉(xiāng)前進(jìn)路此外，布吉擬建設(shè)“南嶺國際汽車城”項(xiàng)目，整個(gè)汽車交易中心規(guī)模將達(dá)到30萬平方米，集國產(chǎn)與進(jìn)口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時(shí)配備長達(dá)2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險(xiǎn)、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購車速度，讓購車人享受“一站式服務(wù)”，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計(jì)劃成為名副其實(shí)的“汽車一條街”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測算，將大型汽車交易市場的投資和經(jīng)銷商的固定資產(chǎn)投入及流動資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業(yè)總計(jì)投入資金至少達(dá)100億元。2．龍巖市場規(guī)模預(yù)測根據(jù)上述各產(chǎn)業(yè)之間的市場規(guī)模關(guān)系，和對龍巖地區(qū)未來汽車銷售市場的預(yù)測，對本項(xiàng)目涉及到的行業(yè)的龍巖地區(qū)市場規(guī)模進(jìn)行預(yù)測，如下表所示。采用鋼架結(jié)構(gòu)，以大廳和少量辦公室構(gòu)成新車會展區(qū)各類新車、進(jìn)口車集中式展覽、銷售及信息發(fā)布、會所展覽中心大廈占地3萬m2，3層，建筑面積2 m2，一層作展示用，其余層做休閑會所、中型會議廳、寫字樓等一層采用鋼架結(jié)構(gòu)，二三層采用混凝土結(jié)構(gòu)二手車交易區(qū)二手車交易二手車交易中心占地4萬 m2，一樓為二手車展示場所、二樓為交易大廳和相關(guān)辦公場所、二手車拍賣場整體采用混凝土結(jié)構(gòu)購車綜合服務(wù)區(qū)汽車一條龍服務(wù)、包括辦證、工商、保險(xiǎn)、汽車金融業(yè)務(wù)等綜合服務(wù)大廈占地面積15000 m2，建筑面積8000 m2，二層，按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)混凝土結(jié)構(gòu)汽車服務(wù)區(qū)汽車測試、倉儲、汽車維修、汽車養(yǎng)護(hù)等按功能分區(qū)的建筑群占地2萬m2，建筑面積2萬m2，一層為主，局部二層混凝土結(jié)構(gòu)汽車配件市場汽車配件批發(fā)、銷售、配送等汽車配件綜合市場，建筑面積5萬m2，四層。4．項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排（1）項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)思根據(jù)本報(bào)告中對汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國未來將成為一個(gè)“汽車上”的國家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù)20%，而剩下的60%都由汽車服務(wù)業(yè)占據(jù)，未來中國的汽車服務(wù)業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務(wù)業(yè)相對于汽車制造業(yè)的進(jìn)入壁壘低得多，汽車服務(wù)業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。如果本項(xiàng)目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項(xiàng)目的組織安排采取以下幾種中的一種。 項(xiàng)目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)；178。 國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)；178。 龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項(xiàng)目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)；178。月計(jì)算，倉儲按6元/m2現(xiàn)金流量計(jì)算的基準(zhǔn)年為2006年。投資帶動效應(yīng)的計(jì)算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個(gè)因素，其帶動效應(yīng)至少要放大一倍。根據(jù)龍巖市的規(guī)劃，：：，在未來幾年，龍巖市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還將朝第三產(chǎn)業(yè)比重增加的方向發(fā)展。1．宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)汽車產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，僅次于通信行業(yè)。如果在土地的面積上不能達(dá)到要求，本項(xiàng)目亦可以進(jìn)行重新規(guī)劃，主要是要能達(dá)到新車銷售的規(guī)模效應(yīng)，而配套的產(chǎn)業(yè)將會因?yàn)槭袌龅膶?dǎo)向而自發(fā)形成。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施主要有以下幾種：178。回避招商失利風(fēng)險(xiǎn)的主要措施是加大前期策劃的投入，組建強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)，并盡早介入整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營；而后期運(yùn)營則主要是要適當(dāng)增加廣告等開支，并在經(jīng)營特色上下功夫，形成優(yōu)勢品牌以產(chǎn)生強(qiáng)有力的市場號召力。項(xiàng)目實(shí)施方案中各類建筑形態(tài)的規(guī)劃對項(xiàng)目建安成本產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)而對總投資產(chǎn)生顯著影響；建筑面積的確定對租金收入產(chǎn)生了顯著影響，所以建筑形態(tài)的規(guī)劃對項(xiàng)目產(chǎn)生了最顯著的影響。 用于整個(gè)商業(yè)操作的計(jì)劃書，需要在此報(bào)告的基礎(chǔ)上從商業(yè)操作的角度進(jìn)行編制，以反映商業(yè)操作的步驟和可行性；178。4．本報(bào)告的應(yīng)用說明本報(bào)告是針對項(xiàng)目前期的分析而做的可行性研究，如果本項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)作階段，則以下幾方面工作需要在此基礎(chǔ)上開展。2．項(xiàng)目實(shí)施方案對報(bào)告結(jié)論的影響本報(bào)告中，對方案實(shí)施進(jìn)行了規(guī)劃，規(guī)劃的依據(jù)是根據(jù)龍巖的市場規(guī)模、本項(xiàng)目地塊預(yù)計(jì)面積、同類項(xiàng)目中的各類物業(yè)的配比。5．招商運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)決定項(xiàng)目能否成功的另一個(gè)關(guān)鍵因素是招商，招商的策劃顯得尤其重要，如果策劃得成功，使項(xiàng)目的整體收益提高510%是可能的；而如果策劃得不好甚至是失敗的策劃，則可能導(dǎo)致招商無法順利完成，項(xiàng)目將不能達(dá)到預(yù)期的效果。4．項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目投資額較大，按照本報(bào)告中的實(shí)施方案，50%的土地出讓金、招商費(fèi)用和建安成本的30%為自有投資，其余資金為債務(wù)資金。本項(xiàng)目在4S專賣區(qū)的設(shè)置上亦需要考慮汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為設(shè)置15家專營店在目前和今后的風(fēng)險(xiǎn)都不大。 本項(xiàng)目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體，對周邊改變目前工業(yè)布局亂的局面有很好的效果；另外，如果站在龍巖市政府的角度看，汽車產(chǎn)業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費(fèi)也將是最有潛力的市場，只要在目前龍巖汽車銷售與汽車后市場上取得先發(fā)優(yōu)勢，其對本地經(jīng)濟(jì)的巨大促進(jìn)作用將是能夠得到保障的。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人、白領(lǐng)等構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項(xiàng)消費(fèi)能力將是巨大的，這必然會促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。 。月計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以沒歸還的貸款計(jì)算當(dāng)年利息。七．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表13所決定的，而收入等項(xiàng)目是基于預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，如果預(yù)測偏差較大，無疑結(jié)論將會發(fā)生很大的變化。178。 國民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐；178。 目前龍巖市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競爭者進(jìn)入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位；178。兩種戰(zhàn)略擴(kuò)張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競爭力的思想，汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)品擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對接來實(shí)現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對接實(shí)現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對接進(jìn)入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)橫向?qū)樱?備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，即基于項(xiàng)目擴(kuò)張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項(xiàng)主業(yè)開發(fā)——商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場先機(jī)，亦能取得不錯(cuò)的效績。從2007年元月開始一期4S店項(xiàng)目招商，招商時(shí)間為半年（即到2007年6月），其余為二期項(xiàng)目在2007年8月開始招商，招商時(shí)間1年，在2008年8月全部完成。（4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查（5）周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查2．項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃（1）功能分區(qū)及建筑面積本項(xiàng)目初步規(guī)劃按約460畝計(jì)算，共約306667 m22，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的關(guān)系，或與市場上轎車整車保有數(shù)量的關(guān)系來進(jìn)行推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù)其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和目前市場的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以2004年轎車市場為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。當(dāng)時(shí)車市每年的銷量大致在3萬輛左右。東莞的汽車銷售正在進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000輛，汽車銷售市場規(guī)模超過了133億元，本項(xiàng)目高起點(diǎn)啟動將使東莞的汽車銷售市場結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。 五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營合同的，可享受頭一年每月5元/平方米租金的8折（即4元/ m2）優(yōu)惠（限20畝以內(nèi)），租賃期為10年，從第6年開始，每年遞增1元/ m2。（2）東莞汽車銷售市場概況東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車商的自發(fā)聚集區(qū)，多達(dá)幾十家，包括了轎車和卡車銷售。其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運(yùn)作6年，2004年實(shí)現(xiàn)銷售收入58億元。此外，2005年底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴(kuò)展到整個(gè)供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個(gè)“網(wǎng)上汽車商城”。 另外，還有大量的沒有進(jìn)入專業(yè)市場的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發(fā)聚集區(qū)——黃石東路，有幾十家品牌商?！　?5個(gè)大城市有億元機(jī)動車交易市場61家，比上年增加11家，%；，%。2004年末，全國擁有年成交額億元及以上的機(jī)動車交易市場（以下簡稱億元機(jī)動車市場）118個(gè)，比2003年增加10家；成交額達(dá)1368億元，比上年增長43%；零售額達(dá)399億元，%，%。據(jù)龍巖市交通局營運(yùn)處統(tǒng)計(jì)，近年龍巖市的汽車維修企業(yè)每年以15%的速度遞增。②、龍巖市一手車交易市場情況目前龍巖市主要的一手車交易市場主要集中在三個(gè)區(qū)域，一是距城比較近的龍騰路，有20家左右，二是龍門謝洋大洋路段319國道，有20多家，三是龍門鎮(zhèn)新街，319國道，有20多家。共征收汽車稅額4252萬元，同比增長16％。第三，2004年福建汽車市場運(yùn)行前高后低。年度凈增加汽車超過10萬輛。廣東、浙江、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)轎車進(jìn)入家庭的步伐也大大加快，%，%；盡管上海仍是中國限制私人消費(fèi)最嚴(yán)厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至2004年底，且參加私家車牌照拍賣的人數(shù)在逐月增多，表明汽車消費(fèi)日趨活躍。表3 有專家指出，突破40%，意味著中國的汽車消費(fèi)開始從生產(chǎn)資料型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)化的開始，并意味著我國人民生活水平有望發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。汽車需求高增長態(tài)勢的確立及結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)的新變化，標(biāo)志著我國汽車消費(fèi)進(jìn)入到一個(gè)新的階段。（美元）千人擁有小汽車數(shù)最近一家媒體對中國汽車市場做出了這樣的評價(jià)：“能與美國這個(gè)全球第一大汽車王國相匹敵的汽車市場，除了中國以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個(gè)！” 2．汽車需求預(yù)測在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長的因素有兩個(gè)：一個(gè)是長期被壓抑的巨大即期消費(fèi)潛能亟待釋放，另一個(gè)是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長和消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，人們