【正文】 要求和相對(duì)專業(yè)是必不可少的。該報(bào)投放信息的有效率高，在消費(fèi)者中已形成最大的信息接收媒體。61548。2廣告宣傳費(fèi)用及其控制方法與手段本項(xiàng)目位于雙橋區(qū)，區(qū)域因素較強(qiáng)，%估算。在新聞造勢(shì)期以報(bào)紙新聞為主，車身廣告為輔，目的在于造勢(shì)。設(shè)項(xiàng)目策劃主管1人，策劃人員2人。6 營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃和節(jié)奏控制1營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃（略）2營(yíng)銷進(jìn)度計(jì)劃及資金回收預(yù)測(cè)（略）項(xiàng)目開發(fā)與營(yíng)銷面臨的重大問題的說明及對(duì)策 1開發(fā)銷售時(shí)機(jī)目前重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于上升趨勢(shì)，一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，重慶房?jī)r(jià)在一路走高。以鮮明的主題、真實(shí)的服務(wù)吸引買家。 周邊環(huán)境整治：本項(xiàng)目周邊建筑多數(shù)為知名建筑物，在一定程度上影響了本項(xiàng)目的營(yíng)銷主題的塑造。針對(duì)目標(biāo)客戶的區(qū)域性，建議促銷期內(nèi)，在樓盤現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓中心。健康從容”的品牌理念深入人心。2. 低層周圍景觀較差，能看到整個(gè)小區(qū)景色為佳。鴻程酈景”聞名重慶，繼而為建造品牌屋苑開拓道路。 跟著市場(chǎng)的感覺走，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略部署。61548。團(tuán)隊(duì)的力量將在本項(xiàng)目中表現(xiàn)得淋漓盡致。 準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷期的銷售控制原則是合理控制銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)合理的成交量?，F(xiàn)場(chǎng)促銷手段是通過現(xiàn)場(chǎng)售樓人員的有效服務(wù)、樣板層的參觀及銷售環(huán)境的烘托，促成客戶的購(gòu)買。 報(bào)紙廣告：本項(xiàng)目確定《重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)》為首選報(bào)紙媒體。amp。對(duì)各類廣告推廣形成的監(jiān)控，可通過現(xiàn)場(chǎng)銷售的客戶信息收集、處理和反饋，分析各類廣告形式的有效性，及時(shí)作出調(diào)整策略。4媒體選擇、媒體組合、媒體投放的策略媒體的選擇應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，針對(duì)目標(biāo)客戶的特點(diǎn)而確定；不同的推廣時(shí)期的銷售目標(biāo)不同，媒體選擇的側(cè)重點(diǎn)也不同。負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)售樓部的具體銷售事宜和直接對(duì)銷售人員管理。專業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容：房地產(chǎn)交易專業(yè)知識(shí)，建筑基本知識(shí)，物業(yè)管理基本知識(shí)，營(yíng)銷技巧，服務(wù)意識(shí)，公司理念，項(xiàng)目相關(guān)知識(shí)等等。健康從容”的概念，并賦予其確切的內(nèi)容，引導(dǎo)潛在客戶購(gòu)買。61548。8售樓部及樣板房選址鑒于本項(xiàng)目的戶型和景觀特點(diǎn)，建議售樓部和樣板房的設(shè)置為：售樓部設(shè)在會(huì)所內(nèi)；樣板房設(shè)于別墅、躍層及多層。 使用綠色建材，強(qiáng)化“健康家居”amp。針對(duì)目標(biāo)客戶的區(qū)域性，建議促銷期內(nèi)，在本區(qū)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓中心。項(xiàng)目總體銷費(fèi)用建議為：占總銷售額的5%，（%）。6“健康居所，綠色家園”營(yíng)銷主題的實(shí)施要點(diǎn)amp。有必要適當(dāng)增加項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)和實(shí)施費(fèi)用。推盤節(jié)奏為新聞造勢(shì)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售及現(xiàn)樓發(fā)售四個(gè)階段。2本項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵充分利用項(xiàng)目的顯性優(yōu)勢(shì)和隱性優(yōu)勢(shì)，在控制成本的基礎(chǔ)上，提高項(xiàng)目素質(zhì)，調(diào)整好項(xiàng)目的各項(xiàng)配置：在開發(fā)、營(yíng)銷主題上，確立“品質(zhì)生活售樓人員素質(zhì)要求：女性：五官端莊，大學(xué)專科畢業(yè)以上，具有良好的服務(wù)意識(shí)，高度的工作責(zé)任心和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，有三年以上售樓經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售全程組織、統(tǒng)籌，并根據(jù)銷售進(jìn)度、市場(chǎng)反饋信息及時(shí)與發(fā)展商溝通并及時(shí)提出相關(guān)對(duì)策。DM單、價(jià)目表、戶型模型、付款方式等資料是為客戶提供樓盤的具體信息，在設(shè)計(jì)方面應(yīng)注重清晰、無誤，通俗易懂，對(duì)一些文字的承諾必須慎重表達(dá)，避免發(fā)生糾紛。 樓書、DM單：面向所在地附近的消費(fèi)人群，針對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體派發(fā)DM單。 車身廣告：車身廣告效應(yīng)延續(xù)性長(zhǎng)、流動(dòng)性強(qiáng)，在本項(xiàng)目附近的公交車上做車身廣告，有利于在一定區(qū)域（公交車行經(jīng)路線）上提高項(xiàng)目的知名度。宣傳推廣策略1項(xiàng)目廣告宣傳推廣形式與監(jiān)控手段amp。本項(xiàng)目是屬于開發(fā)期短、資金回籠快的項(xiàng)目，促銷活動(dòng)應(yīng)偏重于高效率、操作性靈活，因此，確定報(bào)紙廣告、車身廣告為主要促銷手段，報(bào)紙軟性新聞、樓書、DM單為輔，特定時(shí)期發(fā)布針對(duì)性強(qiáng)的專題廣告。amp。8226。差異化的產(chǎn)品，差異化的服務(wù)，差異化的人員，差異化的形象勢(shì)必鑄就差異化的整合。amp。 以低價(jià)吸引目標(biāo)市場(chǎng)，加快銷售速度，凝聚小區(qū)人氣，使“安特amp。據(jù)充分的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，我們將該項(xiàng)目的總體均價(jià)定為高層1680元/平方米、 2科學(xué)劃分項(xiàng)目銷售期根據(jù)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，銷售期由4個(gè)階段構(gòu)成：預(yù)熱期（新聞造勢(shì)）——加溫期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）——沸騰期（準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷）——恒溫期（現(xiàn)樓發(fā)售）。 展示區(qū)：本項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)“綠色建材”展示區(qū)，展示區(qū)的功能是展示本項(xiàng)目所選用“綠色建材”的材質(zhì)說明、樣品陳列及應(yīng)用說明，通過公眾對(duì)“綠色建材”的逐步認(rèn)識(shí)，將本項(xiàng)目“品質(zhì)生活由于本項(xiàng)目的預(yù)售期從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開始，因此，現(xiàn)場(chǎng)售樓部的服務(wù)、展示功能極為重要。amp。男性：五官端莊，大學(xué)專科畢業(yè)以上，具有良好的服務(wù)意識(shí)，高度的工作責(zé)任心和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，有三年以上售樓經(jīng)驗(yàn)。設(shè)項(xiàng)目銷售主管1人。價(jià)目表的設(shè)計(jì)可根據(jù)不同銷售階段的促銷手段做調(diào)整，因此，價(jià)目表的有效期必須明確，在保持一定延續(xù)性的基礎(chǔ)上，有合理的解釋空間。DM單批量制作，成本較低，適合促銷期高強(qiáng)度的宣傳攻勢(shì)。車身廣告的投入成本偏低，是較為適合本項(xiàng)目的推廣手段。61548。車身廣告是本項(xiàng)目重點(diǎn)采用的促銷手段。61548。鴻程酈景”的一大特色。amp。61548。8226。本項(xiàng)目的一組團(tuán)銷售期預(yù)計(jì)為14個(gè)月，新聞造勢(shì)（發(fā)售前2個(gè)月）——內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（1個(gè)月）——準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷（10個(gè)月）——現(xiàn)樓發(fā)售（4個(gè)月）3項(xiàng)目各樓層均價(jià)及各單元售價(jià)單元售價(jià)確定原則：具體各單元銷售價(jià)格的制定依據(jù)以下幾點(diǎn)原則：1. 樓層以單元朝向好壞和景觀的優(yōu)劣為基本定價(jià)準(zhǔn)則，朝向以南北為佳。建議現(xiàn)場(chǎng)售樓部的室內(nèi)設(shè)計(jì)以明亮、寬敞的風(fēng)格為主，配合有文化品位的家具擺設(shè)，結(jié)合主體建筑風(fēng)格，體現(xiàn)本項(xiàng)目的風(fēng)格主題：現(xiàn)代、明快、清新、簡(jiǎn)約。61548。包括:①理念識(shí)別（Mind Identity,簡(jiǎn)稱MI）。本項(xiàng)目建議設(shè)置的中央負(fù)離子送風(fēng)系統(tǒng)當(dāng)屬此原理范圍，還需進(jìn)一步論證。銷售策略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買欲望的獨(dú)特辦法。 61548。5． 名牌專賣店：如李寧，米奇妙等，每間面積30150平方米，約10間，共1000平方米（商業(yè)一層或二層）。隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購(gòu)物不僅僅是滿足生活上的基本需求，而且視購(gòu)物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。61548。 結(jié)全項(xiàng)目“品質(zhì)生活c) 對(duì)“區(qū)域環(huán)境”需求者：著重指出該區(qū)域?yàn)榻^版地段，唯一步行商業(yè)街。世界衛(wèi)生組織確定了15條健康住宅標(biāo)準(zhǔn)，健康住宅就是能使居住者“在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅”。項(xiàng)目名稱及營(yíng)銷策略1 項(xiàng)目名稱建議（略） 2營(yíng)銷主題amp。□ 其他客戶：主要是指外地常往返于重慶的商家，外省市長(zhǎng)駐重慶的人士，本項(xiàng)目的地理位置是其購(gòu)買的首要原因。這部分人往往是第二次置業(yè)者，消費(fèi)行為趨于理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)。有線電視駁口：廳、主人房均設(shè)置。從消費(fèi)者心理來看，希望自己購(gòu)買的物業(yè)保值增值，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。因此，真正掌握“精英”人群的消費(fèi)傾向，與市場(chǎng)比較并做出適當(dāng)超前應(yīng)該是本案的操作思路。雙橋區(qū)是國(guó)家級(jí)科技先進(jìn)區(qū)，國(guó)家級(jí)“普九”達(dá)標(biāo)區(qū)和全市第一個(gè)愛嬰?yún)^(qū)，城區(qū)綠樹掩映，環(huán)境優(yōu)雅，金融、保險(xiǎn)業(yè)欣欣向榮，存、貸、保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)高效、便捷。另幾個(gè)籌備開發(fā)的“千畝級(jí)”大盤：美心集團(tuán)準(zhǔn)備開發(fā)的別墅項(xiàng)目，位于南岸區(qū)大佛寺大橋段以東，總占地3500畝，計(jì)劃在2004年前完成基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)；，由協(xié)信和英才景觀共同投資，占地1000畝左右，預(yù)計(jì)明年上半年推出；南方集團(tuán)在渝北的教育型地產(chǎn)項(xiàng)目，占地超過1000畝，設(shè)有南方翻譯學(xué)院。據(jù)介紹，相對(duì)1999年重慶的第一部拆遷管理?xiàng)l例，新條例在六大方面作出了修改，包括了拆遷補(bǔ)償主體、補(bǔ)償金額方式、安置方式、行政管理、補(bǔ)償資金的監(jiān)管、處罰條款等等（二）房?jī)r(jià)上漲一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，重慶房?jī)r(jià)在一路走高。2002年11月1日，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是重慶市第一部物業(yè)管理法規(guī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于多年的歷史積累，主城區(qū)目前有320萬平方米已售房屋未辦理“兩證”，涉及到幾萬戶家庭50－60億元的住宅產(chǎn)權(quán)。4. 政策四、土地公示制度。2002年3月，重慶市物價(jià)局和市國(guó)土房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓和租賃的相關(guān)手續(xù)費(fèi)制定了新的標(biāo)準(zhǔn)。地價(jià)在猛漲，房?jī)r(jià)在悄然上揚(yáng)，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變成了主城區(qū)的花園洋房……（一）府連續(xù)出臺(tái)十大政策，即是對(duì)房地產(chǎn)的促進(jìn)，也加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和管理。政策三、土地價(jià)格調(diào)整和土地級(jí)別調(diào)整。5. 政策五、重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例。2002年11月初，市房管局開通重慶市房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)。該條例對(duì)違規(guī)作了明確規(guī)定，被查處的違規(guī)行為，其內(nèi)容包括：擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、侵害購(gòu)房人合法權(quán)益；不發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、不按保證書承諾承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；將已分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；購(gòu)房合同中不標(biāo)明套內(nèi)建面和公攤等。與半年前政府召開的春季房交會(huì)的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價(jià)格上漲了259元（同面積計(jì)算法），％；現(xiàn)房上漲了250元，％?？v觀最近幾年重慶房地產(chǎn)開發(fā)的軌跡，有跡象顯示地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)已由渝中區(qū)向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。2項(xiàng)目相似高檔樓盤專項(xiàng)調(diào)查分析略3交通狀況可與陳庹路相接，又可與袁茄路連接，上可至陳家坪、袁家崗，下可至茄子溪等處，是雙橋新城開發(fā)中心黃金地段?！?借勢(shì)開發(fā)，潛力巨大：本項(xiàng)目方圓2公里內(nèi)為雙橋區(qū)知名樓盤，如天辰華府，三木花園，春暉花園等，該區(qū)域已經(jīng)成為雙橋標(biāo)榜樓盤的代表，其升值潛力和遠(yuǎn)景已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，為本項(xiàng)目的成功開發(fā)起到了借勢(shì)的功效。2．1．2建議采用的建筑風(fēng)格本項(xiàng)目名稱為“安特amp。□ 房屋配置門、窗：建議選用經(jīng)中國(guó)環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證委員會(huì)認(rèn)證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、防火、隔音、保溫功能。開盤的時(shí)候以一個(gè)比周邊項(xiàng)目較有優(yōu)勢(shì)的價(jià)格打入市場(chǎng)，隨著工程進(jìn)度和銷售情況的進(jìn)展逐步抬高價(jià)格。這部分人付款方式普遍采取銀行按揭，希望裝修一次到位，最希望開發(fā)商提供套餐裝修方式供其選擇。2．4．2銷售指導(dǎo)思想□ 若開發(fā)商希望盡快回籠資金，建議設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，以低價(jià)入市，