【正文】 間不準(zhǔn)在售樓處吃東西。6. 售樓人員須嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)制度和紀(jì)律，嚴(yán)守公司經(jīng)營(yíng)秘密。5. 售樓員接待每一個(gè)客戶都要詳細(xì)登記，記錄內(nèi)容包括日期、客戶姓名、工作單位，住址、聯(lián)絡(luò)方式、購(gòu)樓意向、接待人員、客戶看樓或咨詢?cè)醋院畏N信息等。如果客戶有某種需求，可向主管或副經(jīng)理提出申請(qǐng)，主管或副經(jīng)理無(wú)法解決，需向經(jīng)理提出申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。4）要求熟悉周邊已入伙和將入伙樓盤(pán)情況。 在通道或房門(mén)等較窄處遇見(jiàn)客戶，必須側(cè)身讓客戶先行，不得與客戶搶道行走。公司可視個(gè)人銷(xiāo)售情況作出人員調(diào)整；收入組成A．月收入＝基本工資＋浮動(dòng)工資＋福利工資＋銷(xiāo)售獎(jiǎng)金B(yǎng)．福利工資＝全勤獎(jiǎng)＋交通補(bǔ)助＋通訊補(bǔ)助＋餐補(bǔ)＋工齡補(bǔ)助※ 銷(xiāo)售指標(biāo)： ※ 基本工資： ※ 浮動(dòng)工資：※ 全勤獎(jiǎng)： ※ 交通補(bǔ)助： ※ 餐補(bǔ)：※ 銷(xiāo)售部經(jīng)理崗位津貼：建議根據(jù)項(xiàng)目的具體情況及沈陽(yáng)地區(qū)的平均水平作出，基本工資為銷(xiāo)售人員的基本生活費(fèi)（含住宿和伙食費(fèi)用，如公司包食住則此部分費(fèi)用可扣除）。2. 國(guó)土局登記所需資料：買(mǎi)賣(mài)合同、貸款合同、抵押申請(qǐng)書(shū)、付清樓款證明、業(yè)主公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書(shū)、委托書(shū)、身份證復(fù)印件。8. 請(qǐng)?jiān)? 月10日前將首期月供款存入您的扣款帳戶并于每月10日前按時(shí)存款。7. 按月供款的銀行規(guī)定說(shuō)明。銷(xiāo)售部經(jīng)理根據(jù)銷(xiāo)售人員對(duì)每套成交房產(chǎn)的相互配合程度，對(duì)銷(xiāo)售人員的獎(jiǎng)金分配有建議權(quán)，實(shí)際獎(jiǎng)金數(shù)額由銷(xiāo)售部經(jīng)理會(huì)同總經(jīng)理商定；F．銷(xiāo)售獎(jiǎng)金必須是與客戶的合同簽訂，首期款到帳后，方可計(jì)提； 經(jīng)濟(jì)處罰A． 銷(xiāo)售人員當(dāng)月定額任務(wù)未完成時(shí)，扣除浮動(dòng)工資，所差任務(wù)定額，如在下月得以補(bǔ)充完成，則已扣除浮動(dòng)工資，順延至下月補(bǔ)發(fā)；B． 以零銷(xiāo)售額為起點(diǎn)，銷(xiāo)售人員連續(xù)三個(gè)月平均只完成銷(xiāo)售定額的70％以下，順延下月起，基本工資以80％比例發(fā)放，直至完成月銷(xiāo)售指標(biāo)。 對(duì)每一位看房客戶，售樓前臺(tái)業(yè)務(wù)人員都應(yīng)熱情接待，詳細(xì)介紹項(xiàng)目情況，做到有問(wèn)必答，不得以衣帽取人，不得對(duì)不購(gòu)房人員有任何輕視態(tài)度。2）要求了解周邊配套設(shè)施收費(fèi)情況（如學(xué)校、康樂(lè)設(shè)施）、所占面積。10. 無(wú)意中接待了他人已作登記的客戶，可由售樓員之間自行協(xié)調(diào)解決，也可按公司提成制度解決。4. 售樓人員接待客戶實(shí)行輪流制，不得挑檢客戶。4. 售樓人員不得帶情緒上班，不得與顧客發(fā)生口角、以至爭(zhēng)吵。女士化淡妝，男士打領(lǐng)帶。銷(xiāo)售人員在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由離開(kāi)崗位者。l 事假二天以內(nèi)（含二天）由部門(mén)主管審批，二天以上須由公司主管審批。催款按認(rèn)購(gòu)書(shū)/合同的約定，客戶必須按期繳款，逾期我司有權(quán)按每日萬(wàn)分之五收滯納金，超過(guò)五天我司有權(quán)沒(méi)收定金，將房產(chǎn)另行出售，具體操作如下：l 五天：發(fā)催款信l 十五天：發(fā)罰息通知書(shū)l 三十天：發(fā)收房通知書(shū)示范單位管理辦法一、 本示范單位只用作樓盤(pán)銷(xiāo)售中戶型示范之用；二、 銷(xiāo)售人員在引導(dǎo)客戶看房之時(shí)，注意約束客戶，請(qǐng)客戶勿隨意觸動(dòng)示范單位中所展示的家具、藝術(shù)品、標(biāo)識(shí)等物品；三、 在進(jìn)入示范單位時(shí)請(qǐng)務(wù)必更換拖鞋；四、 保潔員注意隨時(shí)保持示范單位的干凈整潔；五、 請(qǐng)時(shí)刻保持示范單位的通風(fēng)情況良好；六、 在有客戶看房的時(shí)候，請(qǐng)時(shí)刻注意示范單位中每一個(gè)部分的光亮情況良好，以達(dá)成客戶看房滿意的最佳效果。八、客戶在付清購(gòu)樓全款時(shí)，由財(cái)務(wù)部開(kāi)具正式發(fā)票；樓宇竣工后以公司名義向客戶發(fā)出“入伙通知書(shū)”，該類發(fā)票與通知書(shū)應(yīng)由人員在客戶檔案內(nèi)記錄。1． 嚴(yán)格按照各項(xiàng)目既定的價(jià)格條件、付款方式、交樓時(shí)間等與客戶簽訂銷(xiāo)售合同，不得擅自加以修改；2． 銷(xiāo)售經(jīng)理應(yīng)在核定銷(xiāo)售合同有關(guān)條款無(wú)誤并確認(rèn)收到預(yù)付定金后方可加蓋合同章；3． 項(xiàng)目主理銷(xiāo)售人員應(yīng)負(fù)責(zé)填寫(xiě)“樓宇銷(xiāo)售合同執(zhí)行情況表”如實(shí)反映各項(xiàng)收款情況，并將每筆收款向財(cái)務(wù)部核實(shí)、記錄；4． 各項(xiàng)銷(xiāo)售合同執(zhí)行中發(fā)生客戶拖欠交付樓款情況，有關(guān)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員有責(zé)任進(jìn)行催款，直至收齊全部樓款；5． 銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員應(yīng)積極配合財(cái)務(wù)部、合同審算部對(duì)銷(xiāo)售合同執(zhí)行情況的審查。其中“確認(rèn)書(shū)”、“認(rèn)購(gòu)書(shū)”或“預(yù)定書(shū)”的形式及條款可根據(jù)各銷(xiāo)售項(xiàng)目的實(shí)際情況由公司銷(xiāo)售部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定，并報(bào)經(jīng)公司主管總經(jīng)理審批實(shí)施。催收購(gòu)房款1. 依據(jù)已簽訂的銷(xiāo)售合同中有關(guān)付款的約定，向客戶簽發(fā)交款通知書(shū)，提醒客戶按合同約定支付即將到期應(yīng)支付的購(gòu)房款；2. 依據(jù)已簽訂的銷(xiāo)售合同中有關(guān)付款的約定，向客戶簽發(fā)催款通知書(shū)，督促客戶支付已到期應(yīng)支付而尚未支付的購(gòu)房款，否則按銷(xiāo)售合同中有關(guān)違約條款處理。銷(xiāo)售合同的保密銷(xiāo)售合同屬公司機(jī)密文件，一經(jīng)簽署由資料員存入客戶檔案予以保存，保管方法詳見(jiàn)“銷(xiāo)售文書(shū)和資料的管理”辦理銀行按揭1. 要求銷(xiāo)售人員要加強(qiáng)與按揭銀行工作人員之間的交流。3. 經(jīng)辦銷(xiāo)售人員填寫(xiě)銷(xiāo)售合同要求字跡整齊清楚，不得涂改；4. 經(jīng)辦銷(xiāo)售人員將填寫(xiě)完畢的銷(xiāo)售合同送銷(xiāo)售經(jīng)理審核；5. 審核無(wú)誤后，經(jīng)辦銷(xiāo)售人員請(qǐng)客戶在銷(xiāo)售合同上簽字蓋章，然后將銷(xiāo)售合同送銷(xiāo)售經(jīng)理簽字并加蓋合同章。公檢法機(jī)關(guān)工作人員因公務(wù)需要查閱法律文書(shū)和資料，必須要出示工作證和持有工作單位的介紹信。客戶回訪1. 建立長(zhǎng)期有效的客戶回訪機(jī)制；2. 定期（每周）對(duì)登記在冊(cè)的客戶資料進(jìn)行瀏覽和整理，根據(jù)與客戶接觸洽談過(guò)程中對(duì)客戶的把握和判斷，將所有的客戶按照不同的類型分類；3. 針對(duì)客戶不同的心理采取靈活的回訪方式，如電話問(wèn)候、新情況介紹、郵寄銷(xiāo)售資料、上門(mén)拜訪、邀請(qǐng)參加促銷(xiāo)活動(dòng)等。2. 銷(xiāo)售面積的計(jì)算依據(jù)為：《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》/《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及深圳市國(guó)土局頒布的商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算規(guī)劃實(shí)施細(xì)則；3. 可在辦理《預(yù)售商品房許可證》后，憑報(bào)建本往國(guó)土局測(cè)算銷(xiāo)售面積；4. 房屋竣工驗(yàn)收后，由國(guó)土局對(duì)房屋的建筑面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，銷(xiāo)售面積以多退少補(bǔ)的原則按實(shí)測(cè)面積進(jìn)行調(diào)整。一份送分管銷(xiāo)售副總經(jīng)理，一份由資料員作為部門(mén)文件予以保留。特別價(jià)格申請(qǐng)審批表附在銷(xiāo)售合同后存入客戶檔案。l 銷(xiāo)售收款計(jì)劃l 銷(xiāo)售收款計(jì)劃以銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃和實(shí)際銷(xiāo)售情況為依據(jù)，一般情況下簽訂購(gòu)房合同后完全履約的客戶有一個(gè)通常的比例，參照這個(gè)履約率及購(gòu)房合同中有關(guān)銷(xiāo)售金額和付款方式的條款來(lái)制訂收款計(jì)劃。3．銷(xiāo)售工作中的處理個(gè)案記錄即將特殊個(gè)案（特批優(yōu)惠、改名、轉(zhuǎn)讓、投訴、糾紛等）的處理情況整理記錄并保留有關(guān)憑證，以備忘查詢。6． 客戶回訪與親情培養(yǎng)客戶回訪是我們堅(jiān)持的服務(wù)。2． 按期交款的收款控制原則上要求顧客履行合同規(guī)定的所有條款。買(mǎi)方自身遇到有關(guān)法律糾紛時(shí)，公司保持中立，恪守合同。應(yīng)視當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、項(xiàng)目情況和工程資金的具體情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，并不斷修正完善。 正式合同的簽署 正式合同即房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)一印制。九、項(xiàng)目總結(jié)每一個(gè)項(xiàng)目完成時(shí)（或階段性銷(xiāo)售計(jì)劃完成時(shí)），都應(yīng)該總結(jié)以下情況：l 資金回收l(shuí) 市場(chǎng)反應(yīng)l 工作績(jī)效l 事故教訓(xùn)等，主要目的在于掌握工作情況，提高業(yè)務(wù)水平。四、 宣傳推廣宣傳推廣工作應(yīng)在銷(xiāo)售之前和銷(xiāo)售過(guò)程中適時(shí)展開(kāi)。 培訓(xùn)：能對(duì)新來(lái)的同事或下屬進(jìn)行經(jīng)常性業(yè)務(wù)指導(dǎo)。4． 辦理商品房預(yù)售手續(xù)。普通銷(xiāo)售人員以一個(gè)項(xiàng)目4－6人為宜，分為2～3組負(fù)責(zé)日常銷(xiāo)售、回款業(yè)務(wù)、客戶聯(lián)及基本信息收集工作銷(xiāo)售/事務(wù)型人員1人，主要負(fù)責(zé)與國(guó)土局、公證處、銀行按揭等事務(wù)性工作負(fù)責(zé)與銀行財(cái)務(wù)部視情況增設(shè)副經(jīng)理回款組2～3人，與銷(xiāo)售人員配合負(fù)責(zé)已售樓盤(pán)欠款的催收資料組1 人，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售資料檔案管理（含電腦系統(tǒng)），提供臨時(shí)性統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。以公司整體利益為重。銷(xiāo)售人員基本要求【基本要求】1. 遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。一、 銷(xiāo)售部組織架構(gòu)銷(xiāo)售部的人員男女結(jié)構(gòu)以六四開(kāi)或五五開(kāi)為宜銷(xiāo)售/財(cái)務(wù)人員可承擔(dān)有限的銷(xiāo)售接待工作，節(jié)、假需要現(xiàn)場(chǎng)值班主管銷(xiāo)售的副總經(jīng)理銷(xiāo)售部經(jīng)理銷(xiāo)售主管（2名）同時(shí)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售控制廣告、促銷(xiāo)主管（1名）銷(xiāo)售/市場(chǎng)人員(可由企劃部職員兼)1 人，側(cè)重負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究、市場(chǎng)調(diào)查的安排與組織。3． 與廣告、公關(guān)公司接洽。 協(xié)調(diào)：正確協(xié)調(diào)上下級(jí)及各業(yè)務(wù)口，各部門(mén)工作關(guān)系。三、 資料制作正式銷(xiāo)售開(kāi)始之前，銷(xiāo)售部應(yīng)制出樓盤(pán)表資料（包括樓盤(pán)、面積、價(jià)格、付款方式等內(nèi)容）和客戶須知、樓宇預(yù)定書(shū)等對(duì)外文件以及合同執(zhí)行情況表和客戶檔案等內(nèi)部資料?？蛻糇罱K獲得產(chǎn)權(quán)證書(shū)之前，銷(xiāo)售部應(yīng)按政府規(guī)定制作房產(chǎn)分戶登記資料，同時(shí)備齊各類有關(guān)文件協(xié)助客戶辦妥產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取手續(xù)?？蛻艚患{公司規(guī)定的定金（履約金），同時(shí)與銷(xiāo)售人員簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)。 收款過(guò)程設(shè)計(jì)收款過(guò)程的原則是，銷(xiāo)售回籠資金應(yīng)確保工程建設(shè)用款和獲得預(yù)期利潤(rùn)。要求并協(xié)助買(mǎi)方對(duì)正式合同進(jìn)行公證以免產(chǎn)生后遺癥。若顧客拖欠購(gòu)樓款，在時(shí)間和數(shù)量上超過(guò)了公司的底限時(shí)，銷(xiāo)售人員應(yīng)請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)，通知顧客中止雙方合同和進(jìn)行必要的法律裁決?？蛻魴n案主要包括：顧客付款憑證、認(rèn)購(gòu)書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)及公證書(shū)等。評(píng)定的主要依據(jù)有：（1）接洽總?cè)藬?shù)；（2）成交數(shù)；（3）顧客履約情況；（4）顧客投訴率；（5）直接上級(jí)的評(píng)價(jià)。銷(xiāo)售人員每月有銷(xiāo)售定額，未完成定額的，按銷(xiāo)售金額的3‰提成；達(dá)到銷(xiāo)售定額的，按銷(xiāo)售金額的4‰提成，銷(xiāo)售達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)性額度時(shí)，超出部分按5‰提成，每筆提成中拿出25％作為銷(xiāo)售部全體人員的公共提成，由銷(xiāo)售經(jīng)理控制發(fā)放；C、 按照慣例宣傳推廣費(fèi)用應(yīng)占銷(xiāo)售額的3～6％D、 銷(xiāo)售部每月交通費(fèi)用定額為？（根據(jù)沈陽(yáng)具體情況作出）E、 通訊費(fèi)用人均每月為300元；F、 公關(guān)交際費(fèi)用按實(shí)際銷(xiāo)售金額的1‰計(jì)??；G、 辦公費(fèi)用由辦公室按公司有關(guān)制度確定。特別價(jià)格申請(qǐng)審批表經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽署后，經(jīng)辦銷(xiāo)售人員據(jù)此辦理銷(xiāo)售手續(xù)。會(huì)議內(nèi)容形成會(huì)議紀(jì)要，一式兩份。辦理《預(yù)售商品房許可證》（以深圳為例）1. 樓盤(pán)預(yù)售前須到深圳市國(guó)土局辦理《預(yù)售商品房許可證》2. 辦理《預(yù)售商品房許可證》要提交以下資料的復(fù)印件：l 營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本l 土地批租合同和土地使用權(quán)證l 建筑規(guī)劃許可證l 建筑施工許可證l 經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和建筑平、立、剖面圖l 投資證明銷(xiāo)售面積的計(jì)算和測(cè)量（以深圳為例）1. 銷(xiāo)售面積即為所售房屋的建筑面積，由專人負(fù)責(zé)計(jì)劃，其計(jì)算成果作為簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)客戶所買(mǎi)的面積。2. 對(duì)客戶提出的問(wèn)題，有把握的按已有思路謹(jǐn)慎回答，并注意引導(dǎo)，保持解答口徑的一致性，避免隨意性和不確定性；沒(méi)有把握將問(wèn)題解答清楚時(shí)，不要急于回答，以免引起客戶的誤解；3. 對(duì)接聽(tīng)的每一個(gè)銷(xiāo)售電話都應(yīng)詳細(xì)記載在電話接聽(tīng)記錄表上，作為原始銷(xiāo)售資料保存；