【正文】 4. 請于律師處交納見證費、抵押登記費；請向保險公司交納保險費5. 請將身份證復印件（三份）、收據(jù)復印件（一份）交本公司人員。4. 請于律師處交納見證費、抵押登記費；請向保險公司交納保險費。 與客戶辦理售樓、催款和入住等業(yè)務時，必須嚴格維護客戶的隱私權。公司領導通過現(xiàn)場觀察、電話咨詢、客戶反饋，發(fā)展商意見、業(yè)務例會和筆試等方法考核售樓人員的業(yè)務水平，不合格者公司有權批評和解雇。肆、業(yè)務水平要求及考核1. 售樓人員要按時、定期參加公司業(yè)務培訓。8. 如果接待過程中發(fā)現(xiàn)接待的是他人的客戶，應主動交回給原售樓員，或經原售樓員同意方可繼續(xù)接待，否則視為搶客戶。叁、客戶接待制度1. 接待客戶，首先應起身站立，致問候語“您好”，遞名片，然后引導客戶至沙盤前講解沙盤及戶型特性；等客戶落座后，應主動倒水，自己再坐下，禮貌詢問客戶要求。1. 售樓人員當值時間不得隨意串崗、吹牛談天，打牌下棋、吵架、抽煙。曠工按100元/天扣罰，另：曠工連續(xù)二天及每月累計三天以上（含三天）者，公司有權解雇。遲到（早退）第三次扣8元/分鐘。l 病假手續(xù)必須當天申請。下述程序應該在工作中嚴格執(zhí)行。6． 如確因公司方面原因、不可抗力因素、市場的變化等客房拖欠、拒交樓款、要求換樓或退樓等情況，其處理辦法由公司即時另行確定。失效的“認購書”應予保存于“購樓客戶檔案”中備考，直至客戶獲得房產證書。作息制度安排表上午 08:4012:00 工作時間中午 12:0013:30 午休（輪流值班）下午 13:3017:30 工作時間晚上 17:3019:30 輪流值班l(xiāng) 周六日、節(jié)假日均實行輪流值班制，由銷售經理統(tǒng)籌安排值班事宜。客戶可在該銀行辦理通存通兌的儲蓄存折，將所需支付的購房款存入其中，然后從其儲蓄存折中轉入公司在該銀行開設的帳戶。1. 每簽訂一份銷售合同當日內，經辦銷售人員需填寫《銷售合同執(zhí)行情況記錄表》，表中對客戶應付款的金額、時間，實付款的金額、時間都有詳細記錄，銷售人員據(jù)實填寫，直至銷售合同執(zhí)行完畢后，送資料員存入客戶檔案；2. 銷售合同執(zhí)行過程中，客戶因故要求更改付款方式，銷售人員應及時向銷售經理反映，在符合公司銷售政策的原則下，由銷售經理予以妥善解決；3. 銷售合同執(zhí)行過程中，客戶因任何理由拖欠應付房款，經辦銷售人員應及時催款，直至收齊，若催收無效，按銷售合同中有關違約條款；4. 客戶以任何理由提出退房，按銷售合同中有關條款處理；5. 銷售合同執(zhí)行過程中，客戶提出更換買主姓名，向客戶收取銷售合同金額1％的變更費，并提交更名報告后，為其辦理合同變更手續(xù)?？蛻舭醇s付足首期購房款，買賣雙方改簽商品房購買合同書。銷售成果的統(tǒng)計及報表的制作1. 銷售成果統(tǒng)計報表可參照省、市統(tǒng)計部門通行的格式和文本；2. 指定專人按月、季、年對銷售成果進行統(tǒng)計和分析，制作統(tǒng)計報表；3. 銷售成果統(tǒng)計報表一式三份，一份送行業(yè)主管部門，一份送主管銷售副總，一份由銷售部資料員存檔。銷售熱線電話的接聽與記錄1. 要求接聽電話時要始終保持禮貌熱情的態(tài)度，談吐清楚，不急不燥，并注意把握說話的節(jié)奏。銷售廣告的投入和監(jiān)控1. 根據(jù)銷售計劃和銷售進度計劃來制訂廣告投放節(jié)奏和力度，包括投放的額度、媒體、時間、版面等；2. 對已投放的銷售廣告要進行監(jiān)控，密切注意廣告所產生的效果，并對其做詳細的記錄，然后對記錄的情況進行歸納和分析。會議內容形成會議紀要由資料員作為部門文件予以保留；2. 全體銷售人員于每月月底舉行月度工作會議。3. 如果確實因情況特殊，需以較低價格出售樓宇，經辦銷售人員須填寫特別價格申請審批表。第二部分、規(guī)章制度概念提示A、銷售事務管理細則制訂銷售計劃l 銷售計劃的內容包括銷售總額計劃、銷售進度計劃、銷售費用計劃、銷售宣傳推廣計劃、銷售收款計劃；l 銷售總額計劃以公司全年的經營目標為依據(jù)制訂；l 銷售進度計劃以銷售總額計劃為依據(jù)，根據(jù)房屋銷售的季節(jié)性規(guī)律和前若干年銷售實績的分布狀況，將整體銷售目標合理分配到全年的每個月、每個季度；l 銷售費用計劃包括銷售人員的工資、提成、宣傳推廣費用、交通費、通訊費用、公關交際費用和辦公費用等；A、 銷售人員的基本工資由財務部按有關制度確定。保管方法：建立檔案柜，電腦資料庫。只有在實際付清全部樓款及其他應付費用之后，銷售人員才能為顧客辦理入住手續(xù)。1． 收款催款過程控制收款、催款原則上要按雙方簽訂買賣合同所規(guī)定的條款進行。 法律問題咨詢銷售員應熟悉有關房地產的法律、法規(guī)（如土地增值稅、遺產繼承法、房產轉讓法規(guī)、房屋租賃法），以滿足客戶的咨詢。發(fā)展商申請按揭，由財務部按照銀行的有關要求和程序辦理。贈送有關售樓資料，耐心解答客戶的詢問。七、 客戶入住項目完成并達到入住標準后，銷售部應在規(guī)定的時間內正式向客戶發(fā)出入住通知書，并同時與物業(yè)管理公司安排好每一戶客戶的入住事宜，有關客戶資料應向物業(yè)管理公司移交，以便雙方配合處理各項善后問題。二．批件申辦項目啟動后，銷售部應積極配合爭取，盡早獲得預售許可文件，此前還要向國土查文辦理包括：建筑物主體、分層、分戶及公用面積等的測繪報告。資格要求一． 結構：具備大專以上學歷； 2．三年以上專業(yè)經驗； 3．了解現(xiàn)代企業(yè)管理學、心理學等現(xiàn)代管理基礎知識； 4．了解企業(yè)經濟活動分析和財務分析內容和方法； 5．了解經濟法及相關法規(guī)專業(yè)知識。? 與入住相關的回款及按揭落實情況的對接? 與物業(yè)管理公司協(xié)調，及時處理驗收過程中出現(xiàn)的問題? 就入住工作對銷售部經理全面負責入住辦成員? 帶領客戶驗收房屋? 對需維修的房屋指導客戶填列維修單并與工程部和物業(yè)管理公司聯(lián)系，監(jiān)督維修落實情況? 審核合同和付款情況? 審核驗收手續(xù)是否完備? 開具退款票據(jù)? 在入住過程中對客戶提出的咨詢進行解釋? 填列入住情況日報表例： 職務說明書單位：公司部門：銷售部 直接上級：部門經理 工資級別：工作名稱：主管工作概要：負責發(fā)展項目商品房的推廣，銷售及經營事項工作職責1． 項目銷售前期市場調查及預測。4. 了解公司的歷史和項目的特點，熟悉房地產相關政策和專業(yè)知識。規(guī)章制度概念提示將提供成系列的工作流程模塊以供參考。2. 為人誠實、正直。入住辦主管1人，與銷售部、物管部聯(lián)合制訂入住程序，實施入住管理入住辦成員3人，負責具體的入住引導工作 綜合處 入住辦（可由物管部、銷售部聯(lián)合組成）二、工作職責說明 銷售部經理? 全面負責銷售部工作，處理銷售部日常事務? 制訂銷售方針和銷售策略，經公司批準后執(zhí)行? 制訂銷售計劃（包括銷售總額計劃、銷售進度計劃、銷售費用計劃、銷售收款計劃、銷售宣傳推廣計劃），經公司批準后執(zhí)行。5．統(tǒng)計，制作樓盤表，價目表及預訂書資料。三． 監(jiān)督：接受上級和有關職能部門的監(jiān)督和考核。銷售部應在客戶走訪、樣板間、展銷會展示等方面承擔宣傳推廣的職責。銷售實施一、 銷售實施的流程如下：顧客購買心理分析樓房情況介紹簽定認購書客戶檔案記錄銷售合同執(zhí)行監(jiān)控 成交情況匯總正式合同公證簽訂正式合同辦理銀行按揭l 顧客購買心理分析l 樓房情況介紹 l 簽定認購書 l 客戶檔案記錄 l 成交情況匯總l 正式合同公證 l 簽訂正式合同l 辦理銀行按揭l 銷售合同執(zhí)行監(jiān)控 客戶購房心理分析根據(jù)動機的不同，客戶分為四大類：（1）投資者；（2）用家；（3）投機者（炒家）；（4）刺探的同行（競爭對手和交易機構）。公司法人或其委托授權人代表公司在形式合同上簽字，并加蓋公司公章。一般制成表格或用電腦實現(xiàn)。10．價格談判的原則和策略公司制定的折扣原則（底價），銷售人員不得擅自違反。銷售人員除了以各種方式進行催款外，還可按合同的有關規(guī)定提出對顧客進行處罰意見。7． 與物業(yè)管理的交接主要移交樓房的住房名單和交待一些特殊情況?？偨Y整個項目或一段的銷售得失，以便進一步提高銷售人員的業(yè)務水平。銷售價格的制定1. 銷售價格體系（包括價格和付款方式）由銷售經理負責制訂，經公司批準后執(zhí)行。按上述特別價格審批制度屬公司高度機密，嚴禁向任何與銷售工作無關人員泄露。同業(yè)交流1. 與同行和中介之間要進行充分的交流，建立廣泛的聯(lián)系，互通信息，形成網絡；2. 密切關注同行的最新動向與政府行業(yè)主管部門、媒體單位和社會人士的交流1. 開發(fā)辦、國土局、統(tǒng)計局等相關政府行政管理機關和媒體單位是銷售過程中必須經常與之有工作往來的。用精辟、生動的語言向客戶介紹項目。拓展全新客戶群1. 銷售人員要積極主動拓展新的客戶群，不能一昧守株待兔；2. 銷售人員要對潛在客戶進行充分挖掘和引導，主動出擊，重點推薦；3. 把所銷售項目的優(yōu)勢、賣點、文化價值、藝術品位等內容灌輸給這些潛在客戶。銷售合同宜應采用地方行業(yè)主管部門頒布的統(tǒng)一標準文本。同時認購書自動失效，并由經辦銷售人員負責收回后交資料員存入客戶檔案。同時在與貸款銀行工作人員接觸的過程中要逐步摸索出一套辦理按揭貸款的流程，并將其明細化。樓宇交付1. 樓宇竣工通過驗收后可向客戶交付，向客戶簽發(fā)交付通知書2. 為客戶開具購房款結算單，辦理購房款結算手續(xù)3. 向財務部核實，確認該客戶的購房款是否已全部付清，查明客戶付清全款后向其簽發(fā)入住通知書，由物業(yè)管理公司為其辦理交房入住手續(xù)；4. 交付入住手續(xù)須由客戶本人親自辦理。三、各銷售項目中使用的“樓號確認書”、“樓宇認購書”等自雙方簽署，并經銷售部經理核驗無誤加蓋合同章后生效。上述情況的處理結果應記錄于“客戶購樓檔案”中備查。十、本規(guī)則經公司總經理批準實施，公布之日起啟用，本部各銷售管理、業(yè)務人員應遵照執(zhí)行，并充分利用電腦方式進行記錄與操作。2. 銷售人員每天上、下班必須簽到，不得遲到、早退、無故缺勤和離崗，違者按規(guī)定處罰。l 事假每天扣人民幣40元。代人簽到者和要求別人簽到者（以上情況任一者，按曠工半天論處）。2． 售樓人員當值時