【正文】 斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令； ③保安部接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)； ④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償； ⑤如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理； ⑥事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救； ⑦如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡?，隨時(shí)報(bào)告罪犯動向 盜竊等破壞事件的處理程序 ①巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令； ②保安隊(duì)長接報(bào)后，應(yīng)迅速排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查； ③事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償； ④如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。 每季度對個(gè)系統(tǒng)中的閥門、探頭、噴淋等進(jìn)行一次檢查，確保其良好的工作性能。第三章 車輛管理制度停車場的管理規(guī)定 停車場車管員必須24小時(shí)值班，建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位職責(zé)。 進(jìn)場車輛和司機(jī)要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)丟垃圾與放置廢物，禁止在場內(nèi)吸煙。 嚴(yán)禁在車庫管理房內(nèi)，打撲克、下棋等，留宿無關(guān)人員及違規(guī)違法活動。 根據(jù)具體情況確定大修時(shí)間。 高低壓變配電間規(guī)章制度 電工必須持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行“電工安全規(guī)程”。分析出設(shè)備與線路的工作狀態(tài)。 工作人員原則上不能離崗，如確因急事必須離崗，應(yīng)委托專人代為管理，同時(shí)，告知代管人操作方法。 草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。 1露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。 盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過1/2時(shí)要求全部更換。 每年應(yīng)對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每12年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。 植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。 不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。 綠化工應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。 視草坪的生長情況，對草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化工視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。 花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒有特別病蟲害時(shí)，花壇要求每周噴一次藥。 1標(biāo)識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。 廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。 非本公司工作人員擅自操作本系統(tǒng)，我物業(yè)管理人員有權(quán)維護(hù)對講系統(tǒng)，并婉言作好謝絕、規(guī)勸工作。 按規(guī)定巡視路線巡視，防止出現(xiàn)漏查現(xiàn)象。 搞好設(shè)備使用場所、環(huán)境衛(wèi)生及使用場地干燥，保證配套部件無缺陷現(xiàn)象。 電梯進(jìn)行定期檢修試車時(shí)，電梯轎廂內(nèi)不可載客或裝貨，并在電梯出、入口處懸掛“檢修停用”、“不許合閘”、“正在修理，不可開動”等警告牌。 嚴(yán)禁在車庫周邊停放車輛，亂放亂堆雜什物品，沖洗車輛，保持環(huán)境整潔。車管員沒有幫助司機(jī)保管物品的義務(wù)。消防泵隨時(shí)可投入工作。 消防設(shè)備管理制度 對消防系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、110報(bào)警系統(tǒng)、電梯報(bào)警以及其他消防、安全設(shè)備，每月進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，使運(yùn)行設(shè)備正常工作、備用設(shè)備隨時(shí)投入運(yùn)行。 重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）；、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等小區(qū)主要設(shè)備設(shè)施故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等； 發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場處理，同時(shí)盡快口頭向主任報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理； 參與事件處理的管理員（保安隊(duì)長）在事件處理后立即填寫重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交主任，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過； 重大事件報(bào)告表簽名后上報(bào)，事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)； 參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)主任，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。 接班員因故沒有及時(shí)接班，交班保安員不得下班并且擅離崗位。 接班員若無正當(dāng)情由，既不請示又不準(zhǔn)時(shí)接班，按缺勤及處罰條款進(jìn)行處理。 辭別 向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時(shí)聯(lián)系，再見。 介紹 主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是某某物業(yè)維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務(wù)。 管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度 各管理處必須為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。 對投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。 凡未辦理物品放行手續(xù)者，小區(qū)保安人員拒絕任何物品的放行。 回訪工作流程 管理處根據(jù)《住戶投訴記錄表》，對投訴百分百進(jìn)行回訪，回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定或通過電話進(jìn)行回訪。 對有償維修服務(wù)，維修人員應(yīng)按照《維修服務(wù)項(xiàng)目表及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)，并在《維修單》上注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。 住戶報(bào)修工作流程 管理處接到住戶報(bào)修要求時(shí)，及時(shí)填寫《報(bào)修記錄表》。管理處要合理安排業(yè)主\用戶搬運(yùn)時(shí)間，保證道路暢通。 （4）編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。 （2）檢查各糞池、井蓋，檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織有關(guān)人員處理。 （5）檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶，了解房地產(chǎn)信息。 （4）解答住戶提出的有關(guān)房屋管理業(yè)務(wù)咨詢。 做好值班記錄和填寫相關(guān)表格；并做好交接班工作。 1妥善保管好用于綠化的械具、工具設(shè)備、設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其它用品。 綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象。 按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序。 熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡單的維修； 負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄； 保持機(jī)房干凈、整潔。 ⑥負(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題； ⑦對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。 教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平。 負(fù)責(zé)對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)，并做好相關(guān)的維護(hù)和保養(yǎng)記錄。 熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向。 健全支票領(lǐng)用手續(xù)，按規(guī)定簽發(fā)轉(zhuǎn)帳支票，不得簽發(fā)空頭支票。 負(fù)責(zé)對發(fā)票、收據(jù)的購買、領(lǐng)用、保管，對發(fā)票、收據(jù)及時(shí)銷號登記。 處理小區(qū)內(nèi)違章、突發(fā)事件的處理。 按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計(jì)劃，并實(shí)施采購； 對倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺帳； 協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù)； 做好本部門員工的考勤、考核管理； 負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞； 負(fù)責(zé)物業(yè)有關(guān)圖紙資料的保管、立卷、歸檔、借閱工作。 ③主動熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。 六、團(tuán)結(jié)同志，互相愛護(hù)，互相幫助，互勉互勵(lì)，齊心協(xié)力，努力工作。 本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《員工手冊》、公司文件及相關(guān)管理制度，具有同等的效力，各職能部門應(yīng)按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在考核中予以相應(yīng)處罰。公司物業(yè)管理內(nèi)部制度匯編作者：日期：物業(yè)管理內(nèi)部制度匯編前 言 五、愛護(hù)公物，愛護(hù)集體財(cái)產(chǎn)，拾金不昧。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。 內(nèi)勤員崗位職責(zé) 內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。 負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、消防工作，保證小區(qū)治安秩序良好。 及時(shí)、準(zhǔn)確、清晰編制和上報(bào)各類會計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)表，做到帳表相符。 辦理銀行結(jié)算和現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)，認(rèn)真審核各種收付款憑證，做到合法、合理、手續(xù)齊全，及時(shí)做好銀行結(jié)算憑證的傳遞、登記和銷帳工作。 維修人員（電工）崗位職責(zé) 執(zhí)行管理處決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識。 遇停電、斷電、短路等情況時(shí)采取緊急措施，及時(shí)報(bào)告上級并向有關(guān)單位（個(gè)人）發(fā)出通知。 掌握隊(duì)員的思想動態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實(shí)際問題。 保安員崗位職責(zé) 門崗 ①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況； ②保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌； ③負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)； ④熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法； ⑤做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。 當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報(bào)警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中。 文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧。 服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證。 管理好澆水的自來水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水?dāng)?，不?zhǔn)出現(xiàn)長流，其它開關(guān)用水籠頭要及時(shí)維修。 發(fā)現(xiàn)可疑或異常動靜，應(yīng)及時(shí)與保安人員聯(lián)系和向管理員報(bào)告。 （3）接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房屋管理的投訴并做好記錄。 （4）檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓內(nèi)公共部位是否清潔。 一季度工作： （1）組織檢查小區(qū)和住宅樓宇的消防設(shè)施（包括：消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、太平門等）是否完好無缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題 及時(shí)報(bào)