【正文】 第三間房”的概念，成為一個宣傳亮點； 頂層躍層處理，帶大露臺， 做成空中別墅。 客廳：為主要活動、起居和觀景空間，南向面積宜稍大，配置半落地景觀窗兼顧 拓寬視野和保暖。 走入式衣柜：面積宜經(jīng)濟，盡量安排在主臥或靠近主臥室。 ◎路寬的合理設(shè)定 整體實行人車分流的交通體系，園區(qū)道路要滿足人行的基本功能。 園區(qū)小品 園區(qū)小品主要分為觀賞小品和休閑小品或二者兼設(shè)。 園區(qū)標識 在公共區(qū)域中應考慮設(shè)置信息標識設(shè)施，其內(nèi)容大致如下： ◎園區(qū)布局引導標識 位置：園區(qū)各主要入口處。從經(jīng)濟性考慮。 第四，綠化栽植應結(jié)合景觀效果，體現(xiàn)品種多樣化，色彩協(xié)調(diào)并具有層次感。植物配植用地綿等藤本植物作墻垂直綠化，用直立的檜柏或女貞等植于墻前作為分隔，配植花灌木、宿根花卉及草坪，在外緣用綠離分隔，以防行人踐踏破環(huán)。 第七、公寓林蔭化 在空間布置上應高低起伏，錯落有致，層次豐富，有遮掩、有敞 開。 、綠地園林植物的要求 利用植物的形、色、香、味來創(chuàng)造意境。突出林緣曲線變化的手法： 在灌木邊緣栽植，利用花灌木矮小、枝密葉茂如郁李、金鐘花、 火棘等植物密栽，使之形成一條曲折變化的曲線。 第四、樹木株行距的確定 根據(jù)不同綠化主題、地形特點及各種樹木的栽種要求，確定株間 距與行距，在不同的植物密度中，體現(xiàn)立體與平面、色彩與形態(tài)的協(xié)調(diào)，注重各種植物的共生性。 告示牌 小區(qū)入口的公共告示牌設(shè)計可參考二十世紀二、三十年代的公共廣告牌的設(shè)計，造型為圓柱型，選材宜采用不銹鋼外鑲玻璃，箱頂燈光明亮，吸引業(yè)主視線。 1滅蚊燈 考慮在居住區(qū)晚間們集中活動的場所內(nèi)設(shè)置滅蚊燈，在夏季每日夜間開啟四個小時。 1室內(nèi)供暖設(shè)備的位置 室仙供暖設(shè)備在業(yè)主裝修時一般會做二次處理，戶型設(shè)計中在考慮散熱均衡性的同時，注意其擺放位置的合理 性。 2圍擋 比較高大的植被、路燈周邊可設(shè)置圍檔，圍擋上層可鋪設(shè)柚木，既增加美觀，又方便業(yè)主休息。 3圍墻 圍墻的形式要配合建筑的造型及風格，尺可能體現(xiàn)其原有的材質(zhì)與色澤，少用涂料與粉刷。 3指示牌 指示牌應布置在醒目的地方，標注清晰，色澤鮮明，易于辨認。 4道路邊緣 為凈化環(huán)境，防風固沙，建議在路面與綠化結(jié)合部位種植雜草 或鋪置木屑。 廚房：埋設(shè)洗滌池管線接口 衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、洗臉盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣機管線接口。不僅僅滿足于基本的照明要求，重視居室內(nèi)的燈光效果的營造。 臥室：調(diào)光開光。分戶電表出戶，以單元為 單位在公共部位集中設(shè)置。有關(guān)增加各種娛樂收視的問題，根據(jù)網(wǎng)絡發(fā)展的趨勢，屆時在網(wǎng)上自然就會解決。中心會所在夜間應有比較明亮的燈光，在起到明示作用的同時，又能吸引人們的視線。周邊綠地上設(shè)一精致光源，與綠地景觀相呼應，形成一道景觀。 、戶外公共活動區(qū)域照明 主要為中心廣場。公寓內(nèi)的走道、地下機動車庫、公建設(shè)施等根據(jù)消防部門的要求配置一定數(shù)量的滅火器。 。園區(qū)應設(shè)置火災自動報警系統(tǒng)，采用控制中心報警聯(lián)動裝置。公共樓道、電梯前室和室前門斗的燈光亮度一般即可，主要是為方便住戶夜歸時識別及開門之用，可設(shè)置紅外感應控制燈，以節(jié)省用電。其光源主要有射燈、裝飾燈具等。 背景音響系統(tǒng) 建議在會所、商業(yè)街、中心廣場、綠化景觀、公共活動場地、單元門廳等部位設(shè)置背 景音響系統(tǒng)。 建議采用電信網(wǎng)絡 系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自已需要選擇上網(wǎng)途徑，對電信及有線電視網(wǎng)絡的管理要作一定的預留，包括管道、電信交接間、衛(wèi)星電視機房、設(shè)備電源及機器位置等。居室內(nèi)所有插座均有漏電保護裝置。 衛(wèi)生間：應使用防水開關(guān)?？紤]現(xiàn)代化電化電器的正常運轉(zhuǎn)需要，適當擴大電表容量。 室外排水：室外排水為雨、污水分流制。 4植草磚 在停車場或步行道地面鋪裝時，可考慮使用植草磚?？梢圆贾迷谛^(qū)的入口、住宅組團的綠地或小廣場上，還要考慮雕塑與周圍其他設(shè)施的協(xié)調(diào)。 3欄柱 要考慮欄柱的尺度、材料類型及質(zhì)地、顏色和布置的規(guī)律性。 2園區(qū)綠化灌溉 考慮到北方氣候相對干燥，水資源貧乏，結(jié)合中水系統(tǒng)，在需水量大的主要綠化帶鋪設(shè)滴灌管網(wǎng)。 1路障 為防止車輛隨意穿行，在主要的道路區(qū)域設(shè)置路障，結(jié)合景觀設(shè)計成類似園區(qū)小品的模樣，避免引起業(yè)主心理反感。 標識照明 所有的樓牌及單元牌設(shè)置時應考慮夜間照明功能，使晚間回家的業(yè)主有溫馨的感覺，為晚間方客提供方便。材料可選用金屬，但顏色要明顯，有生活垃圾分類功能。如以展現(xiàn)秋景為主的植物群落可采用：上層：銀杏 +元寶楓 +小葉白臘 +白皮松；中層：金銀木 +紅王子錦帶 +小花溲疏；下層：鋪地柏 +月季 +林緣栽植 +草坪。 適合于作下層栽植的植物：紫花地丁、金銀花、扶芳藤、白三 葉等。林蔭道種植高大喬 木為主，造就濃蔭蔽日、安靜舒適的景觀氛圍。 第六、停車場綠地 停車場周邊應種植高大庇蔭喬木，并宜種植隔離防護綠帶；在停 車場內(nèi)宜結(jié)合停車間隔帶種植高大庇蔭喬木， 有效地避免車輛曝曬。在道路交叉口視距三角形范圍內(nèi)，行道樹綠帶應采用通透式配置 。 第三，自然景觀要多，人工雕琢要少。根據(jù)這樣的氣候特點，在北方小區(qū)開發(fā)中，綠化應實行“三多三少”。應做到與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。 ◎地下管線檢修蓋 沿路敷設(shè)的地下管線檢修井蓋板，其強度、外觀、色彩要符合道路的使用要求，并盡量靠路邊布置或與景觀綠化相結(jié)合。 注重綠化布局的層次，導入“城市廣場 — 道路綠化 — 園區(qū)廣場 — 庭院綠化 — 宅間綠化 — 空中綠化”六級綠化體系； 導入立體綠化景觀概念，在舒適型和享受型的組團考慮 空中花園、入戶花園的設(shè)置。 輔助空間 儲藏室：面積不必大，無采光要求，可與北陽臺結(jié)合起來考慮。 鑒于本項目目標客戶的定位，大部分購房者經(jīng)濟較為寬裕，但考慮到當?shù)鼐用竦男睦硇枨?，因此我們在設(shè)計觀念上必須以創(chuàng)造舒適型房子為前提，同時從大部分老百姓的心里需求出發(fā)。 （ 2）建筑戶型設(shè)計 戶型設(shè)計 在本組團戶型設(shè)計要滿足中產(chǎn)階層對生活的高品位要求，功能上強調(diào)豪華舒適享受型；面積上以中大型戶型為主力戶型，既滿足 高品位生活也不片面追求豪宅。簡約、尊貴、穩(wěn)重較沉穩(wěn)的暗色系，外觀上舍棄繁瑣的裝飾線條，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確，形成流暢通透的空間感，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市簡約、尊貴、大氣的，富有渾厚底蘊的尊榮生活氣息； 關(guān) 鍵點： 新古典現(xiàn)代主義建筑。在設(shè)計時考慮恰當?shù)倪M深尺度，南北通透，能夠形成穿堂風，使室內(nèi)外空氣對流置換。人們對朝南的住宅情有獨鐘。在商業(yè)的經(jīng)營范圍上嚴格把關(guān)，禁止高污染、高噪音的行業(yè)進駐。房間均采用雙層玻璃隔音。 中心廣場 北方居民喜歡彰顯大氣，為了優(yōu)化小區(qū)的人文環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的融合，在園區(qū)中心集中設(shè)置大面積廣場、綠地，形成業(yè)主活動和交流的中心。 美觀：建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配協(xié)調(diào)互補。 地下停車場： 考慮車輛流向、引導、交通、警示等標識的運用，體現(xiàn)安全、便捷、舒適性。 、宅間小路 宅間小路是進出住宅的最末一級道路，主要供居民出入，自行車及人行交通。道路形態(tài)由環(huán)型、樹枝型、自由型等，整體給人舒緩平靜、富于變化的感受。 園區(qū)地下停車場：在地塊的地下，用于停放業(yè)主車輛。設(shè)置時，不影響入口、道路的美觀，尺可能掩藏于景觀綠化帶之中。避免形成封閉的空間或形成與外部空間隔絕 的局面，能夠和擊圍形成統(tǒng)一的整體。宿州市作為安徽省北方的一個重要城 市，是各種地方文化的交匯地，民眾對各種地域文化的接受能力較強，喜歡交友、喜歡熱鬧，為增進鄰里關(guān)系，體現(xiàn)社區(qū)文化內(nèi)涵，可設(shè)置相對集中的休閑、交流空間。我們在小區(qū)的環(huán)境建設(shè)時，應重點提倡社區(qū)的文化營造，給居民足夠的活動空間和交流空間 ，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶一種高品質(zhì)的生活?，F(xiàn)將著重分析他們對住宅產(chǎn)品的購買心理及行為。 子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨立成家，原有 之家庭進入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在 110120 平方米區(qū)間。政府逐步對老城區(qū)分塊實施改造。 年齡 職務 年收入 家庭結(jié)構(gòu) 3045 歲 企事業(yè)中層干部 34 萬 新婚夫婦或有未獨立子女家庭 46 歲以上 企事業(yè)領(lǐng)導 4 萬以上 有未獨立子女家庭或獨立子女家庭 2545 歲 私營主 3 萬以上 獨身、新婚夫婦或有未獨立子女家庭 ③．未來居住需求： 企事業(yè)領(lǐng)導家庭年收入一般在 4 萬元以上，二次甚至多次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積 120 平方米以上及別墅產(chǎn)品。 25－ 35 歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父 母經(jīng)濟支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨自生活。 ⑵．客源職業(yè) 私營業(yè)主、個體經(jīng)營者； 宿州在外 務工者； 宿州本地政府公務員； 企業(yè)高級管理人員； 學校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工； 宿州本地效益較好的企業(yè)職工； 富裕進城的農(nóng)民。而購買力較強的客源選擇礦區(qū)職工私營業(yè)主及外地在宿州投資購房可能性較大。同時大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來了大量的終端消費者。 SWOT 分析 1．優(yōu)勢（ STRENGTH） ⑴．地段優(yōu)勢 項目地塊位于開發(fā)區(qū)區(qū)。 景觀：項目西面是運糧河。 容 積 率： 。； 宿州市自然資源豐富，名特產(chǎn)品眾多。建議將“用心、品位、感動宿州”作為天蘊 3/a.康城項目的開發(fā)理念。 房產(chǎn)是開發(fā)商品牌的載體，產(chǎn)品的定位與開發(fā)理念，需與開發(fā)商的經(jīng)營理念相一致，才能使品牌深入人心。鐵路有京滬、隴海兩大干線縱橫全境，符夾線在市內(nèi)腹地迂回，溝通京滬、隴海、京九鐵路，并擁 有數(shù)條煤炭鐵路專用線；新汴河水道入洪澤湖抵長江入海；國道 109/a 20 3 311 線以及合徐高速公路、連霍高速公路縱橫貫穿其中；規(guī)劃中的京流高速鐵路也將從宿州市穿越；徐州觀音機場距市區(qū)僅 70 公里。 總建筑面積： 372331 平米。 娛樂：項目周邊欲建五星級酒店。 類比環(huán)境：目前區(qū)域市場新增樓盤定位均為中高檔住宅，并規(guī)劃有部分別墅產(chǎn)品。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢，各種配套諸如商場、幼兒園、學校等在社區(qū)內(nèi)部就可實現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。 4．威脅點（ threaten） 近年來宿州經(jīng)濟有了很大的發(fā)展，但相對而言宿州本地普通 居民對房價的承受力還相當有限。介于本項目為大盤屬性，市場客戶定位方面應盡可能擴大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析： ⑴．客源區(qū)域 ①．一級區(qū)域：宿州主城區(qū)內(nèi)； ②．二級區(qū)域：宿州主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在 1 小時內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。 ③．未來居住需求： 25 歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄 弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積 90 平方米 左右。私營主自建房屋和與父母同 住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購買商品房的比例逐年增加。 ②．居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟適用房為主，居住品質(zhì)較低。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。 目標消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標消費群應當定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業(yè)者中，他們的消費需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價方面卻表現(xiàn)出相當?shù)闹斏?，因為目前宿州的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”。 、與當?shù)匚幕慕Y(jié)合 如能將北方的大尺度效果與南方特有的靈秀麗有機結(jié)合，在規(guī)劃上突出功能性，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市工作生活的居住方式 — 高效、便捷、資源享受，將能給客戶們以全新的感覺。不只局限于單一層數(shù)和形式的住宅。 綜合管線布置 按規(guī)劃設(shè)計規(guī)范進行設(shè)置。 園區(qū)地上停車位：組團外圍沿小區(qū)級道路兩側(cè)設(shè)置，用于停入業(yè)主車輛，同時不影響組團內(nèi)部生活空間。道路系統(tǒng)布局流暢，適度彎曲、起伏，配合景