【正文】 容。職業(yè)的微笑是健康的、體貼的，表現(xiàn)出心靈上的理解和寬容。否則以小聰明、小技巧應(yīng)付顧客，并沒有實(shí)際性解決顧客問題，甚至給公司和本人帶來糾紛和損失。并可嘗試將已服務(wù)顧客登記在檔，跟蹤服務(wù)，形成網(wǎng)絡(luò)資源。 實(shí)際性的商品知識。 以體驗(yàn)性的知識來說服顧客。貪小失大，缺憲法長遠(yuǎn)眼光，是一個成功的銷售專業(yè)人員最大的絆腳石，為一己之利去損害團(tuán)隊利益的人更是不能容忍的，和黃的銷售代表應(yīng)該是能充分發(fā)揮自己又兼顧團(tuán)體聲譽(yù)和利益的表表者。⑤ 每位銷售代表都要清楚知道樓書、平面圖、價單、付款辦法等資料應(yīng)放在當(dāng)眼處及文件柜里。⑦ 當(dāng)聽不清楚對方的說話時，切戒問對方“什么”或“找誰”，而應(yīng)說“請問你找誰/哪一位”或是“對不起，請你再說一次”。④查詢客戶到訪的目的，將客戶提供所需的資料記錄下來，然后將與其要求符合的咨詢介紹給客戶。E、 其他“應(yīng)做”與“不應(yīng)做”之事項(xiàng)① 應(yīng)在一小時內(nèi)回復(fù)所有電話。② 修飾外表的重點(diǎn)是清潔、品位和保守。★ 女士須化妝，如掃小許胭脂、口紅，但不可抹太濃眼膏及厚粉底，忌香水味濃。年輕的銷售代表有時會在制服上加一條腰帶截短裙子，佩帶俏麗的蝴蝶結(jié)、沙巾、胸針、項(xiàng)鏈、戒指等，以期表現(xiàn)自己的個性，這些做法實(shí)際上是和穿制服的目的背道而弛的。一、十要著裝要精神：在辦公室時間內(nèi)必須注意個人儀表和衣者整潔，并佩帶員工牌；男女同事必須著工裝，女員工軍不得穿半拖涼鞋。二、十不準(zhǔn)工作時間不準(zhǔn)在辦公室吃早餐及零食等。三、考勤管理規(guī)定 銷售員應(yīng)嚴(yán)格遵守上下班時間，不得遲到、早退； 銷售員依照售樓部主管的統(tǒng)一安排進(jìn)行輪休，每周休息一天； 銷售現(xiàn)場考勤由售樓部主管每日如實(shí)記錄； 遲到或早退10分鐘內(nèi)，扣10元，遲到或早退1030分鐘內(nèi)，扣20元，30分鐘以上遲到或早退扣一天工資，月累有四次遲到、早退按曠工扣一天處理； 凡未履行請假手續(xù)或未準(zhǔn)假而擅自休假者，以曠工計； 如銷售員確有需要，請假半天以內(nèi)的，須經(jīng)售樓部主管同意，請假半天以上的，填寫請假條交售樓處主管，得到批準(zhǔn)方可離去，請假一天扣當(dāng)日全工資； 如因銷售員有需要，要求調(diào)班，須經(jīng)售樓部主管同意并安排其它班次； 售樓部主管應(yīng)定期制作輪班表，安排銷售人員輪班工作及備案； 上班時間：四、銷售人員形象規(guī)定 銷售人員必須遵守公司的作息規(guī)定，工作期間穿著整潔制服，佩戴工作卡，不得佩帶手鏈、耳環(huán)、耳墜，男士著裝須扣好襯衫袖口，領(lǐng)口配帶領(lǐng)帶，不得留過耳長發(fā)，女士須化淡妝，不得濃裝艷抹； 銷售人員工作時間應(yīng)注意以飽滿的精神保持良好的體態(tài)，面帶微笑。第四部分 項(xiàng)目概況培訓(xùn)物業(yè)名稱：中國有色大廈物業(yè)性質(zhì)：26層綜合樓地點(diǎn)位置：深南大道與香蜜湖路交叉口西南角，南側(cè)為車公廟工業(yè)區(qū)，西側(cè)為規(guī)劃商業(yè)辦公用地發(fā)展商：深圳康發(fā)發(fā)展有限公司用地面積：建筑用地面積：總建筑面積：計入容積率建筑面積：商場建筑面積：3888平方米寫字樓建筑面積：23924平方米公寓建筑面積：9773平方米會所建筑面積：1709平方米商務(wù)會議中心建筑面積：1709平方米基地面積：地下室建筑面積：容積率： 綠化率：%覆蓋率：% ？ 建筑高度：物業(yè)管理費(fèi)：不超過25元平方米（介紹時說“約20元/平方米”）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：七十年入伙時間：2002年年底大堂： 二層中心大堂中空高達(dá)12M，大型采光天棚 地面、墻彩用拼花大理石 首層大堂設(shè)有豪華不銹鋼獨(dú)立信箱電梯廳及走廊： 地面、墻面拼花花崗石，電梯口配不銹鋼門套，頂棚為高級硅鈣板吊頂消防系統(tǒng)： 大廈設(shè)置消防控制中，裝有消防警報及自動噴淋水幕安全保護(hù)系統(tǒng)，依照消防部門規(guī)定，確保消防安全 每層設(shè)有消防廣播系統(tǒng)，主要出入口、通道配置進(jìn)口安全疏散指示燈 主要通道設(shè)有公共廣播及背景音樂，消防緊急求助系統(tǒng)電梯及自動扶梯： 大廈裝置6臺高速德國原廠進(jìn)口蒂森電梯（其中2臺為無機(jī)房電梯），2臺高速德國原廠進(jìn)口蒂森服務(wù)消防電梯Ⅰ、轎廂設(shè)計：① 天花：標(biāo)準(zhǔn)型天倫② 操作盤：不銹鋼按鈕、對講機(jī)及所需開關(guān)，附設(shè)鏡面不銹鋼面③ 矯廂裝修：發(fā)紋不銹鋼④ 矯廂門：發(fā)紋不銹鋼自動雙扇中開型門，主要客梯為鏡面不銹鋼⑤ 矯廳尺寸：1600mm寬X1400深⑥ 門尺寸：900mm寬X2100mm高Ⅱ、候梯廳標(biāo)準(zhǔn)：① 門框：首層——消防安全客梯小門框，發(fā)紋不銹鋼；主要客梯為鏡面不銹鋼其余各層——小門框，發(fā)紋不銹鋼，主要客梯25層為鏡面不銹鋼② 廳門：首層——發(fā)紋不銹鋼自動雙扇中開門；主要客梯為鏡面不銹鋼其余各層——發(fā)紋不銹鋼自動雙開門；主要客梯為鏡面不銹鋼③ 樓層顯示器：數(shù)位直式樓層顯示器、方向燈、不銹鋼面板、到站鐘④ 按鈕：微動按鈕配鏡面不銹鋼面板Ⅲ、客梯優(yōu)秀功能及特點(diǎn)蒂森電梯出自德國百年以上經(jīng)驗(yàn)專業(yè)名廠（諾伊豪森）德國蒂森電梯設(shè)計充分基于安全性考慮、長壽命、高效率信心保證：德國蒂森電梯工廠已被授予國際認(rèn)可的國際和歐洲標(biāo)準(zhǔn)DIN ISO 9001/EN29001證書 最佳的操作、顯示方式，使用方便且獨(dú)特門安全系統(tǒng)（安全光屏，傳感帶、接近區(qū)域監(jiān)測），提高電梯的速度和安全性微處理技術(shù)保證快速的輸送機(jī)制、短時間候梯、環(huán)保能耗控制系統(tǒng)為符合當(dāng)今最精密要求的群控計算機(jī)人工智能與建筑物之間取得完美結(jié)合，保證整個系統(tǒng)充分發(fā)揮其所有優(yōu)點(diǎn)群控集合控制系統(tǒng)控制室監(jiān)控大廈每臺電梯實(shí)時運(yùn)行情況，故障自動監(jiān)策診斷功能自動平層功能：緊急情況下自動?？孔罱军c(diǎn)，確保順利疏散所有電梯采用雙電源，確保電梯不會因停電原因而停止工作無機(jī)房電梯優(yōu)點(diǎn) 動力設(shè)備為世界最先進(jìn)的無齒輪牽引機(jī) 絕對避免普通電梯中常有的振動 運(yùn)行時噪音小 環(huán)保節(jié)能 裙房裝置6臺德國原廠進(jìn)口蒂森自動扶梯Ⅰ、扶梯優(yōu)秀功能及特點(diǎn)完全符合歐洲標(biāo)準(zhǔn)EN115“建筑物和扶梯安全規(guī)范”，德國電氣工程師協(xié)會（VDE）的規(guī)定、必要的當(dāng)?shù)仉姎庖?guī)范和德國工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)DIN壓鑄鋁金梯級扶手為深藍(lán)色橡膠扶手帶，高度耐久性，耐磨性獲國際專利的扶手帶入口探頭保證最大程度地安全運(yùn)行扶手板為透明安全板玻璃100MM厚，1000MMM高限速保護(hù)安全裝置故障自動停止運(yùn)行，確保使用者安全高度智能化，通過紅外線接口對扶梯進(jìn)行診斷保養(yǎng)和分析新型ETA驅(qū)動器效率大幅度提高，超強(qiáng)靜音大廈管理： 中央控制室裝置最先進(jìn)的電腦智能管理系統(tǒng)，全面臨視和管理大廈日常運(yùn)作，范圍包括空調(diào)、照明、電梯、消防、內(nèi)部通訊系統(tǒng)及廣播等，確保一切妥善安全 大廈重點(diǎn)防范區(qū)域裝設(shè)進(jìn)口電視監(jiān)控安全系統(tǒng) 公寓每層安裝智能卡門禁管理系統(tǒng)，保安電子巡更系統(tǒng) 智能停車場管理系統(tǒng)卡式門禁出入系統(tǒng) 每戶均安裝可視對講系統(tǒng)公寓部分： 地面：水泥砂漿抹平 墻身：內(nèi)墻為輕質(zhì)隔墻，水泥砂漿抹平 窗戶：隱框鋼化玻璃窗 門扇：入戶門為高級防火防盜門，配貓兒眼及防盜扣 公寓大堂：地面采用花崗石拼花地面，墻面采用大理石及秀明玻璃，天花飾以進(jìn)口名貴燈飾 衛(wèi)生間：預(yù)留潔具的上下水口，預(yù)留電氣插座、開關(guān) 入墻暗線、燈位、插座、開關(guān)、配電箱 衛(wèi)生間鋁質(zhì)天花，鑲嵌射燈 寓走道地面鋪設(shè)拋光防滑地面磚，踢腳線條。由于空調(diào)系統(tǒng)簡化，維修保養(yǎng)就很簡單 開關(guān)簡單、使用方便，可定時開關(guān)。周邊交通狀況：216。在物業(yè)的優(yōu)越性和帶給客戶的實(shí)質(zhì)利益方面，除了靠宣傳上的推廣外，銷售人員的現(xiàn)場解說是重點(diǎn)所在。216。寫字樓高度集中的中心區(qū)域，即是一座城市金融、商業(yè)、貿(mào)易甚至政治、文化中心區(qū)域。甲級寫字樓要想取得好的銷售業(yè)績，就一定要注重中心商業(yè)區(qū)的宣傳推廣。中國有色大廈周邊泛配套及交通情況一覽表文化醫(yī)療名 稱時 間休閑、娛樂、購物關(guān)山月美術(shù)館8分鐘深圳市文化中心6分鐘華夏藝術(shù)中心8分鐘蓮花山公園7分鐘深圳市民廣場6分鐘深圳電視中心5分鐘友誼醫(yī)院5分鐘中心醫(yī)院8分鐘特區(qū)報業(yè)大廈4分鐘沙河高爾夫球俱樂部12分鐘山姆會員店8分鐘東門20分鐘世界之窗10分鐘錦繡中華8分鐘五洲賓館5分鐘市民購物廣場6分鐘水上樂園3分鐘天安高爾夫俱樂部2分鐘歡樂谷8分鐘華強(qiáng)北商業(yè)圈6分鐘金融、商業(yè)2液 務(wù)高交會館6分鐘上海賓館8分鐘世貿(mào)大廈2分鐘市政府10分鐘地王大廈12分鐘交通深南大道路邊0分鐘距地鐵口0分鐘距機(jī)場30分鐘距火車站15分鐘（三）地鐵聯(lián)體物業(yè)的增值服務(wù)大廈地下一層直接與深圳地鐵車公廟站的出口相連，是深圳目前唯一的地鐵聯(lián)體物業(yè)。除北京、天津、上海三個直轄市以外，只有廣州排在深圳前面。地鐵是地下運(yùn)行，基本沒有噪音，對地面的居住不造成影響，因而是環(huán)保的綠色交通系統(tǒng)深圳市地鐵概況深圳地鐵是國家計委1998年5月份批準(zhǔn)的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，總長270公里，分成6條路線，分別是：1號線：羅湖火車站——深圳機(jī)場2號線：深圳大劇院——鹽田3號線：鹿丹村——坪地 4號線：皇崗口岸——觀瀾5號線：蛇口碼頭——西麗6號線：深圳機(jī)場——松崗，由羅湖站至僑城車站的一號線和由皇崗至少年宮的4號線組成，共設(shè)18座車站，分別是：1號線13個站：羅湖、國貿(mào)、老街、大劇院、科學(xué)館、華強(qiáng)路、崗廈、會展中心、購物公園、香米湖、車公廟、竹子林、僑城東4號線5 個站：皇崗、福民、會展中心、少年宮。目前國際上已上線運(yùn)營的城市軌道交通有地鐵、輕軌鐵路、市郊鐵路、有軌電車等7種類型。福田區(qū)今后將成為深圳的文化中心區(qū)，與羅湖作為商業(yè)中心區(qū)是完全不同的概念。對于影響客戶購買地鐵物業(yè)的熱情還有一個重要因素就是，地鐵的票價。隨著全民汽車時代的逼近，深圳的城市交通已出現(xiàn)日益嚴(yán)重的路車失衡與環(huán)境污染。；聯(lián)網(wǎng)可視對講消防自動化（FA）將獨(dú)立的消防監(jiān)控、報警、防排煙、滅火噴淋系統(tǒng)通過IBMS納入BA系統(tǒng)聯(lián)動控制響應(yīng)，組成一個全方位的消防自動化防范系統(tǒng)。 可模端控制主機(jī)；216。 可分戶、分區(qū)獨(dú)立控制；216。通訊自動化（CA）系統(tǒng)具備內(nèi)部、外部聯(lián)系的語音、數(shù)據(jù)、圖像、無線通訊及其共用無線電和衛(wèi)星電視系統(tǒng)的綜合管理功能；辦公自動化（OA）系統(tǒng)采用ATM高速主干網(wǎng)絡(luò)，連接大廈內(nèi)外各局域和計算機(jī)，使得信息傳輸速率高，范圍廣，互聯(lián)完善，可靠性強(qiáng)，數(shù)據(jù)庫資源共享。它是深圳邁向國際化大都市的標(biāo)志。經(jīng)濟(jì)條件許可，有車一族可能更容易選擇郊外居??；收入中等的置業(yè)者（如白領(lǐng)）在買房時首選的是價格和方便，這就是地鐵物業(yè)應(yīng)面對的消費(fèi)群體，以白領(lǐng)為主，兼顧部分工薪階層的需求。從目前深圳人的置業(yè)情況看，本地居民顯然還沒有感受到地鐵建成后帶來的便利。而到2025年，全市將建成軌道交通約125公里市區(qū)線175公里郊區(qū)線,構(gòu)成300—,軌道類型分為地下鐵路(市區(qū)線)高架及地面輕軌(郊區(qū)線),地面和高架軌道總長250300公里.工程進(jìn)展及遠(yuǎn)景規(guī)劃地鐵一期1號線東段(羅湖至橋城東)四號線南段(皇崗至少年宮)工程以于今年春節(jié)全面開工.地鐵一號線從西至東站名為:橋城東、竹子林、車公廟、香蜜湖、購物公園、會展中心、福民、皇崗站。地鐵可以改變城市的重心和區(qū)域結(jié)構(gòu)，只要有地鐵到達(dá)的地方，其開發(fā)和建設(shè)迅速發(fā)展，并且由于地鐵的開通，可以帶來諸多的人流量。另外，國家在這方面也管理的非常嚴(yán)格，一般情況下嚴(yán)格審批建地鐵。物業(yè)升值的差異取決于地理位置的重要性，而市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善無疑會使該使該地段的物業(yè)升值。住宅可以選擇在風(fēng)景優(yōu)美的青山綠水之間，稱之做雅致，并且所建住宅往往都以天價成交，因此業(yè)主對居住環(huán)境的理想注釋就是安靜、幽雅，陶淵明筆下的世外桃源，也就是居家生活的理想境界。深南大道泛指東至新秀路，西達(dá)南頭汽車站之間的道路取段，由深南東路、深南中路和深南大道三部分組成，但因其所穿越的空間區(qū)域地理界線不明顯，故筆者依據(jù)寫字樓市場的地域特性及商業(yè)組團(tuán)氛圍將深南大道劃分為四個區(qū)域；從新秀路起至人民南路與深南東路交匯處設(shè)置為第二區(qū)段，該區(qū)域以地王大廈為標(biāo)志故稱做地王階地區(qū)；第三區(qū)段從紅嶺路至華富路與深南中路交匯處，以賽格廣場為標(biāo)志，稱賽格區(qū)段；第四段從華富路至南頭汽車站之間的深南大道區(qū)域，以特區(qū)報業(yè)大廈為標(biāo)志性建筑，稱做西部組團(tuán)地區(qū)，中國有色大廈就位于該區(qū)域。 商業(yè)? 銀行、證券；? 知名中餐酒樓經(jīng)營商；?品牌經(jīng)銷商216。如首創(chuàng)的綠色生態(tài)寫字樓， 14項(xiàng)創(chuàng)新工程技術(shù)的運(yùn)用，地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)等在市場中的運(yùn)用等，這些賣點(diǎn)都是提升樓盤附加值，體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢的最優(yōu)的訴求點(diǎn)。商業(yè)裙樓：強(qiáng)調(diào)地鐵上蓋特色點(diǎn)、強(qiáng)調(diào)車公廟區(qū)域廣大潛在客戶群、強(qiáng)調(diào)本區(qū)域商業(yè)物業(yè)投資的巨大空間。由于空調(diào)系統(tǒng)簡化，維修保養(yǎng)就很簡單 公寓：局部采用晶本大金智能變頻空調(diào)（待定） 外形小巧美觀 自動根據(jù)室內(nèi)空間不同情況的負(fù)荷需要，進(jìn)行“按需供給”冷量。 現(xiàn)場接待1) 銷售員現(xiàn)場接待客戶應(yīng)熱情大方，不卑不亢，一視同仁；2) 對于現(xiàn)場首次到訪客戶，應(yīng)由當(dāng)班銷售人員按簽到順序輪流依次接待；3) 對于再次來訪客戶，應(yīng)由原接待銷售員進(jìn)行接待，如原銷售員因故不在現(xiàn)場，可委托其他銷售人員代為接待或者由售樓部主管指定其他銷售員代為接待，在成交第一的前題下，