資產(chǎn)評(píng)估自學(xué)考試重點(diǎn)中的重點(diǎn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 建筑物評(píng)估房地產(chǎn)的特征位置固定性耐用性影響因素多樣性投資大量性保值增值趨勢(shì)房地產(chǎn)的評(píng)估程序 明確評(píng)估基本事項(xiàng)擬定評(píng)估工作方案實(shí)地勘查搜集資料選用評(píng)估方法評(píng)定估算確定評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明和報(bào)告第五章 土地使用權(quán)評(píng)估土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。建筑物評(píng)估的特性（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素物理因素 這是建筑物價(jià)格的決定因素。交易行為的補(bǔ)正。（二）鑒定無(wú)形資產(chǎn)（三）確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料（四）整理和報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論無(wú)形資產(chǎn)功能特性 附著性共益性積累性替代性無(wú)形資產(chǎn)成本特性不完整性 弱對(duì)應(yīng)性虛擬性。新穎性?xún)r(jià)值性。專(zhuān)有技術(shù)的評(píng)估方法與專(zhuān)利權(quán)評(píng)估方法基本相同。商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。對(duì)企業(yè)的債權(quán)、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進(jìn)行分析。債券具有如下特點(diǎn)：收益穩(wěn)定性。市場(chǎng)價(jià)格，是指證券市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)股票的價(jià)格。企業(yè)價(jià)值賬面價(jià)值。存貨周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力強(qiáng)弱和存貨管理效果的指標(biāo) （三）企業(yè)盈利能力投資報(bào)酬率?！∧杲鹳Y本化法。市盈率乘數(shù)法 市盈率本為是上市公司每股股票價(jià)值與其年收益額之比。產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德是指人們?cè)趶氖沦Y產(chǎn)評(píng)估職業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的道德準(zhǔn)則和規(guī)范。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無(wú)能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的內(nèi)容從總體上來(lái)說(shuō)，包括業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則業(yè)務(wù)準(zhǔn)則是指資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)中涉及的評(píng)估對(duì)象、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估程序等一系列規(guī)范的總稱(chēng)。企業(yè)收益預(yù)測(cè)的方法綜合調(diào)整法產(chǎn)品周期法現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)法企業(yè)價(jià)值評(píng)估的其他方法 資產(chǎn)基礎(chǔ)法 也稱(chēng)為成本加和法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。比例越大，說(shuō)明收益越強(qiáng)。（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。整體性?！∏逅銉r(jià)格，是指企業(yè)清算時(shí)，每股股票所代表的真實(shí)價(jià)格。債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。對(duì)有實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)和技術(shù)鑒定。計(jì)算軟件的銷(xiāo)售收益。分析專(zhuān)有技術(shù)的市場(chǎng)情況。專(zhuān)利權(quán)評(píng)估程序（一）證明和鑒定專(zhuān)利權(quán)的存在（二）確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料（三）完成評(píng)估報(bào)告，并加以詳盡說(shuō)明專(zhuān)利權(quán)評(píng)估最常用的方法是收益法，有時(shí)也會(huì)用到成本法?！o(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。建筑物評(píng)估的原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則建筑物成本的構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)前期費(fèi)用其他費(fèi)用間接費(fèi)用合理利潤(rùn)資金成本稅金市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序資料收集。估算土地增值收益。機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成總體來(lái)說(shuō)包括購(gòu)買(mǎi)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)。 資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。收益法的缺點(diǎn)（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響；（2）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估重置成本的估算重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值經(jīng)濟(jì)性貶值是由于國(guó)家政策因素或宏觀調(diào)控因素影響這個(gè)資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價(jià)值不能很好發(fā)揮。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在： 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格； 評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。決定和影響價(jià)值類(lèi)型的因素 評(píng)估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）市場(chǎng)條件； 資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。收益現(xiàn)值是根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期獲利能力的大小，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將未來(lái)的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值。. . . . .第一章 總論資產(chǎn)評(píng)估是指由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。重置成本是指現(xiàn)
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