【正文】 理部門 城市規(guī)劃管理部門從代表城市社會(huì)公眾利益出發(fā)，以城市建設(shè)必須服從城市總體規(guī)劃為原則，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，并通過行政審批認(rèn)可后，項(xiàng)目才能建設(shè)實(shí)施。開標(biāo)后首先應(yīng)排除無效標(biāo)書，并經(jīng)公證人員檢查確認(rèn)。開發(fā)商必須把工程標(biāo)底送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機(jī)關(guān)確認(rèn)，密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦 公室核準(zhǔn)方能生效。 2．銷售費(fèi)用。包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。 1．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) : (1)土地征用費(fèi)。 國家征用集體土地的基本原則是，至少維持被征用土地上的農(nóng)民原有的生活水平。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 4 第 3 章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取 土地使用權(quán)的獲取 (1） 招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)：是商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房這六類用地獲取的主要方式； (2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn) 讓給提地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)， (3）劃撥國有土地使用權(quán)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房用地獲取的主要方式，縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)； 房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷 土地征用是指國家為了社會(huì)公益的需要 ， 依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后 ，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為，國家行政機(jī)關(guān)有權(quán)依法征用公民、法人或者其他 組織的財(cái)物、土地等。工期拖延會(huì)錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金有巨額需求， 融資 渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約 。 銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。 多源資金籌措 :由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù) 資金為主 . 資金周轉(zhuǎn)慢 :從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；建筑質(zhì)量 II 目 錄 前 言 ........................................................................1 第 1 章房地產(chǎn)開發(fā) .............................................................2 房地產(chǎn)開發(fā)的概念、特征 ...............................................2 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 .....................................................2 第 2 章房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析 .....................................................3 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析的原則和內(nèi)容 .......................................3 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................................3 第 3 章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取 ...................................................4 土地使用權(quán)的獲取 .....................................................4 房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷 .............................................4 第 4 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 ...............................................5 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 .......................................................5 開發(fā)項(xiàng)目的投資和收入估算 .............................................5 開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo) .......................................................6 第 5 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備 ...................................................8 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金 .............................................8 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 ...............................................8 開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建管理 ...................................................8 第 6 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施 .................................................... 10 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理和合同管理 .................................... 10 索賠管理 ............................................................ 10 竣工驗(yàn)收 ............................................................ 11 結(jié) 論 ....................................................................... 12 致 謝 ....................................................................... 13 參考文獻(xiàn) .................................................................... 14 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 1 前 言 房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷發(fā)展，建設(shè)施工招標(biāo)制度的完善和項(xiàng)目責(zé)任承包制度的不斷深化，運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行管理，實(shí)施監(jiān)督，房地產(chǎn)開發(fā)過程要從很多方面進(jìn)行分析，考慮到各個(gè)環(huán)節(jié)都可能發(fā)生的突發(fā)事件，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，以防偷工減料，還要對(duì)施工條件進(jìn)行考察，以防給施工帶來不必要的拖延，建設(shè)單位和施工單位要互相配合，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程