【正文】 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批 案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預(yù)案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉(zhuǎn)入檢查 ? 納稅評估手冊 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估指標(biāo) 25 第三章 評估指標(biāo) 本章從會計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 納稅評估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評估工作，避免評估工作的盲目性。 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目； 個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售； 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。 綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注可以作為評估數(shù)據(jù)的來源。 對比結(jié)果，反映： ⑴ 可能存在的問題。 +本期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 +本期收到前期的 應(yīng)收帳款 +本期收到前期的應(yīng)收票據(jù) +本期的預(yù)收帳款 — 本期因銷售退回而支付的現(xiàn)金 +本期收回前期核銷的壞帳損失 ? 納稅評估手冊 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估指標(biāo) 30 （二）營業(yè)稅指標(biāo)： 目的：通過指標(biāo) 3 分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的營業(yè)稅對比，初步核實(shí)營業(yè)稅繳納的情況。 完整模型： 主營業(yè)務(wù)收入 +（預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額） + 其他應(yīng)付帳款 ——定金 ? 納稅評估手冊 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估指標(biāo) 29 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 建立房地產(chǎn)收入指標(biāo) 3指標(biāo) 32，如下： ① 指標(biāo) 31，按會計(jì)制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“ 應(yīng)收帳款”，在前期已確認(rèn)收入。 納稅人通常提供、披露的是審計(jì)報 告或財務(wù)報表， 審計(jì)報告和財務(wù)報表都附有注冊會計(jì)師簽字。 涉稅情況較為簡單。 ⑵ 不能排除假設(shè)案件： ① 制作案源評估意見書。 ⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。 ? 納稅評估手冊 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 22 二、具體應(yīng)用 （一）評估工作 評估預(yù)警系統(tǒng)自動通過評估指標(biāo)生成有假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。 ③ 案件歸檔。 ⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。 ? 納稅評估手冊 房地 產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 18 二、具體應(yīng)用 （一）評估工作 專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標(biāo)對納稅情況和財務(wù)報表數(shù)據(jù)分析。 涉稅疑點(diǎn)。 （五）假設(shè)疑點(diǎn)提出 匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)： ⑴ 董事會成員高薪。 內(nèi)部控制制度： ⑴ 財務(wù)制度。 縱向?qū)Ρ燃{稅情況。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實(shí)際工作中進(jìn)一步完善。租售期的主要經(jīng)營活動為銷售 成功商務(wù)網(wǎng) ， 精品房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！ 53 張地產(chǎn)資料光盤、 35 張地產(chǎn)精英講學(xué) VCD，全套風(fēng)暴特價 680 元，款到發(fā)貨、誠信無憂！ :23107290 7 房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租房屋、出租土地使用權(quán)、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是： 根據(jù)投資方式不同，可分為獨(dú)立建房和合作建房兩種形式。 第二節(jié) 經(jīng)營特點(diǎn) 一、經(jīng)營概況 截止 2020 年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 3836 戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398 戶的 1%， 2020 年 112 月納稅總額 10 億元，占同期我市地方稅收總額 565億元的 17%，其中營業(yè)稅納稅 總額 7 億元，占同期我市地方稅收總額 億元的26%。 （二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系 與“建筑業(yè)”的關(guān)系 在我國三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。 （三）房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運(yùn)營機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) ?（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。手冊從房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評估方法，分別從財務(wù)會計(jì)核算與涉稅問題兩個角度闡述了評估指標(biāo)的產(chǎn)生過程、適用范圍、具體應(yīng)用以及結(jié)果分析，并收集了相當(dāng)一部分行業(yè)相更多管理資料下載請登錄： 2 關(guān)法規(guī)。其中 ,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 15件 ,占 79%,檢查收入 億 ,占 83%.因此，該行業(yè)是稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)行業(yè)之一。 2020 年全系統(tǒng)查補(bǔ)稅款在上千萬元以上的重大案件 19 件，共補(bǔ)繳稅款 3億元 。詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標(biāo)。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。所謂 綜合指對地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個有機(jī)整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。 三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進(jìn)行處理的工作過程。新開發(fā)是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。其中，開發(fā)建設(shè)階段又分為投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個時期，前期工作包括立項(xiàng)（取得項(xiàng)目審批書）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、施工準(zhǔn)備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項(xiàng)集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機(jī)構(gòu)和個別程序可能存在一定差異，僅供參考）： 城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理流程 成功商務(wù)網(wǎng) ， 精品房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！ 53 張地產(chǎn)資料光盤、 35 張地產(chǎn)精英講學(xué) VCD，全套風(fēng)暴特價 680 元，款到發(fā)貨、誠信無憂！ :23107290 6 租售管理階段分為租售和售后管理兩個時期。 成功商務(wù)網(wǎng) ， 精品房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！ 53 張地產(chǎn)資料光盤、 35 張地產(chǎn)精英講學(xué) VCD，全套風(fēng)暴特價 680 元，款到發(fā)貨、誠信無憂！ :23107290 12 餐飲業(yè) 5% 兼營飲食業(yè)收入 娛 樂 業(yè) 5%— 20% 兼營娛樂業(yè)收入 第二章 評估方法 本章從不同的角度分析了不同時期應(yīng) 采取的評估方法。 確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。 ⑵ 報表附注。 土地增值稅匯總證明。 ? 納稅評估手冊 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 15 （六）完成《納稅評估意見書 》。 這種環(huán)境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。 （二）約談工作 根據(jù)評估意見書進(jìn)行預(yù)案： ⑴ 制作約談通知書。 ② 案件審批。 這種環(huán)境下，納稅評估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評估工作分工清晰。 ⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。 ③ 案件歸檔。 《中國人民銀行關(guān)于 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā) [2020]121號等規(guī)定的出臺，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè)的財務(wù)人員以及機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)財務(wù)數(shù)據(jù)較為齊全。 ? 納稅評估手冊 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估指標(biāo) 28 大中型企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報。 目的：主要是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。 使用該指標(biāo)前了解企業(yè)對于“應(yīng)收帳款” 確認(rèn)收入的方式，了解企業(yè)對于“定金”、“認(rèn)購金”的記帳科目。 ⑵ 可能涉及的稅種。 二、指標(biāo)確定 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負(fù)債表，靜態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期內(nèi)現(xiàn)金的流量 。 （二 ）切入點(diǎn) 提供 約束 規(guī)范 會計(jì)科目 稅 法 資產(chǎn)負(fù)債表利潤表 現(xiàn)金流量表 納稅人 會計(jì)準(zhǔn)則 會計(jì)制度 評估指標(biāo) 營業(yè)稅 城建稅