【正文】 ONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 59 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 房型推薦 功能完善 ， 全明設(shè)計(jì) ， 布局合理 ， 面積緊湊而經(jīng)濟(jì) 。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 55 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 2） 亮點(diǎn)二：陽臺(tái)的錯(cuò)位 設(shè)計(jì)構(gòu)想：在陽臺(tái)減半的基礎(chǔ)上再對(duì)陽臺(tái)采取錯(cuò)位處理 （ 上下套陽臺(tái)錯(cuò)位 ） ， 迂回提升陽臺(tái)的高度 ， 避免上層陽臺(tái)對(duì)下層房屋的光線阻擋 。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 48 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 精選案例 —— 碧云新天地 疊加別墅 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 49 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 精選案例 —— 金榜星墅 多聯(lián)別墅 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 50 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 精選案例 —— 君臨天下花園 多聯(lián)別墅 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 51 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 精選案例 —— 上海知音 小高層 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 52 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 精選案例 —— 望族新城 多層 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 53 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 1． 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 ?采取短進(jìn)深設(shè)計(jì) ， 實(shí)現(xiàn)明廳 、 明廚 、 明衛(wèi) 、 客廳要求 。 但為迎和一部分年輕人圖省力的消費(fèi)心理，可以 引入菜單式裝修 。 ?無交通配套，進(jìn)入路線較長。 目前可以共享的商業(yè)資源 ， 一是來自于成熟九亭鎮(zhèn) ， 二是來自于相鄰的七寶商圈 。 ? 全國首批陽光健身工程 ? 上海十大精裝修試點(diǎn)房之一 ? 國家康居苑稱號(hào) 良好的市場(chǎng)口碑 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 31 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 價(jià)格走勢(shì) 租賃市場(chǎng) 二房租金： 3000元 /月 ， 三房： 4000元 /月 ， 租客多為來自松江和周邊工作的白領(lǐng)和老外 。 余下土地正于近期投入市場(chǎng) 。 三、九亭板塊房產(chǎn)市場(chǎng)分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 25 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 市調(diào)結(jié)論 ? ?區(qū)域房產(chǎn)項(xiàng)目多以別墅為主 。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 14 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 1． 房地產(chǎn)發(fā)展概況 多層物業(yè)所占的比重從 100%下降到 20%， 樓盤的市場(chǎng)定位大步跨越 ， 別墅產(chǎn)品大量涌現(xiàn) ， 使其成為上海別墅熱點(diǎn)區(qū)域之一 ， 已被喻為 “ 上海后花園 ” 。 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 10 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 1． 松江規(guī)劃前景 ? 積極貫徹市委、市府“ 一城九鎮(zhèn) ” 的試點(diǎn)工作的要求 ,十五 期間重點(diǎn)建設(shè)好 松江新城、松江工業(yè)區(qū)、小昆山經(jīng)濟(jì)區(qū)、上海佘山國家旅游度假區(qū)、松江現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)， 以此帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。九亭“易居郊外”項(xiàng)目營銷企劃報(bào)告 國際 恒森 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 恒森（國際）發(fā)展有限公司 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 HENGSEN INTERNATIONAL HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 3 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 當(dāng)前上海房市發(fā)展現(xiàn)狀 ?整體市場(chǎng)供求兩旺 ?樓市泡沫成為關(guān)注焦點(diǎn) 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 實(shí)際預(yù)售面積 批準(zhǔn)預(yù)售面積 / 預(yù)售登記面積 2022 年 1 8 3 1 .8 3 萬平方米 1 ： 1 .1 0 2022 年 2 6 8 5 .3 8 萬平方米 1 ： 1 .0 3 2022 年比 2022 年預(yù)售登記增減（ % ）： % HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 4 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 上海樓市發(fā)展前景預(yù)測(cè) ?房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨前所未有的機(jī)會(huì) ?市民對(duì)住宅需求量將進(jìn)一步釋放 ?申博成功可能拉長這一輪樓市熱的周期 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 5 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 3． 郊區(qū)房市發(fā)展前景 ?市中心土地成本上升給郊區(qū)房市創(chuàng)造了機(jī)遇 ?政策導(dǎo)向激發(fā)郊區(qū)土地升值潛力 ?政府將重點(diǎn)緩解中低收入家庭的購房需求 ,確保連續(xù) 3年每年有 300萬平方米中低價(jià)位住宅面世 ,確保價(jià)格 30003500元 /M2,位置圈定外環(huán)沿線 . 一、上海房產(chǎn)大市場(chǎng)分析 ? 由此可見，今后十年生活郊區(qū)化是必然的趨勢(shì) . 35%30%45%38%20%32%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%內(nèi)環(huán)線 內(nèi)外環(huán)線之間 外環(huán)線外現(xiàn) 狀五年目標(biāo)居住項(xiàng)目分布比例及發(fā)展目標(biāo) HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 6 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 4． 未來幾年上海房市需求前景預(yù)測(cè) 1） 價(jià)格消費(fèi)力水平分析 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)匯總 上海市房地產(chǎn)交易中心 上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息 ? 就 目 前 市 場(chǎng) 來看 ,30004000元的低價(jià)位房源市場(chǎng)緊缺 ,卻又面臨著巨大的市場(chǎng)需求 。 ? ?從面積需求分析，滿足大眾口味的小兩房、小三房成為緊俏商品。 二、松江房地產(chǎn)大市場(chǎng)分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 13 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 二、松江房地產(chǎn)大市場(chǎng)分析 2． 松江樓市發(fā)展現(xiàn)狀 20222022年各行政區(qū)均價(jià)同比增減 %%%%%%14%%%%%% %%%%%%%%合計(jì) 黃浦 南匯 涂匯 浦東 盧灣 崇明 金山 虹口 閘北 松江 靜安 普陀 閔行 長寧 嘉定 奉賢 寶山 楊浦 青浦? 松江價(jià)格增幅位全市之首 ， 市場(chǎng)對(duì)松江區(qū)域的地段認(rèn)可度正在迅速上升 。 三、九亭板塊房產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 24 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 3 ）價(jià)格需求 物業(yè)形態(tài) 主力單價(jià) 主力總價(jià) 獨(dú)立別墅 5400 6500 140 230 聯(lián)體別墅 3000 4500 60 110 疊加別墅 3300 4000 55 70 公寓 2500 3500 25 45 九亭 房 產(chǎn) 項(xiàng)目 整體上走的是一條中檔經(jīng)濟(jì)型路線，公寓房資源稀缺， 高價(jià)位獨(dú)立別墅市場(chǎng)接受度 趨 緩 。 3） 開發(fā)狀況： 占地 63萬平方米 ， 目前開發(fā)了三分之一土地 ， 部分已交付使用 。 四、競(jìng)爭市場(chǎng)調(diào)研 ? 榮獲 2022全國人居經(jīng)典住宅小區(qū)及 商務(wù)建筑方案競(jìng)賽活動(dòng)科技獎(jiǎng) 。 4） 商業(yè)配套 缺乏成熟的商業(yè)配套環(huán)境 。 劣勢(shì)分析 ?基地感覺偏遠(yuǎn)荒涼。產(chǎn)品建議 HENGSEN INTERNATIONAL HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 40 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 一、項(xiàng)目定位分析 1． 產(chǎn)品定位 采用 “ 跟進(jìn)策略 ” 優(yōu)勢(shì)并不明顯 ，因此建議采取 差異化策略 操作 ，將本案定位于： 度身定造的經(jīng)濟(jì)型個(gè)性化產(chǎn)品 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 41 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 2．客戶定位 客戶定位 希望改善居住環(huán)境卻又無法承受市區(qū) 價(jià)格的 家庭 來自七寶和九亭的 區(qū)域客 來滬工作的 外地年輕人 追求個(gè)性我行我素 經(jīng)濟(jì)能力較為薄弱、希望有獨(dú)立空間的 年輕夫妻 看好本區(qū)域升值潛力的 投資客 ，