【正文】 注重保值性增值性 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 42 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 本案作為經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品入市 ， 應(yīng)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)最大的賣點(diǎn)就在于 “ 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠 ” ， 因此建議 售價(jià)不包含裝修成本 。 二、規(guī)劃建議 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 47 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想： 具有大眾性、超前性、示范性、科學(xué)性的可持續(xù)發(fā)展的新型室內(nèi)外空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境 建筑風(fēng)格分析建議： 簡(jiǎn)約 、 現(xiàn)代 、 時(shí)尚 在滿足視覺享受的前提下 ， 材料及設(shè)備的選用力求經(jīng)濟(jì) ， 力爭(zhēng)在建筑形式上有所突破 ， 制造銷售亮點(diǎn) 。 EX：浦東上南地區(qū)楊南路的疊翠苑 2． 細(xì)部亮點(diǎn)建議 擬在陽臺(tái)處理上尋求突破 ， 創(chuàng)造引領(lǐng)市場(chǎng)的前衛(wèi)設(shè)計(jì) 。 5） 亮點(diǎn)五：玄觀的處理 通過墻體結(jié)構(gòu)自然圍合成的入戶過渡空間 ——玄觀 ，避免了大多數(shù)戶型客廳直對(duì)入戶門 ， 沒有絲毫隱蔽性的通病 。 ? 售樓處應(yīng)功能分區(qū)清晰合理 ， 再配上柔和的燈光 、用優(yōu)雅的背景音樂 ， 使整體感覺將更為溫馨 、 親切 。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 83 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 三、案名、 LOGO設(shè)計(jì) LOGO及案名力求簡(jiǎn)潔清新 ， 以體現(xiàn)本案極具親和力的特質(zhì) 。 建議打破傳統(tǒng)上西裝領(lǐng)帶的嚴(yán)謹(jǐn)裝束 ，著休閑裝 ， 以健康自然隨和的形象來輔助產(chǎn)品的推廣 。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 63 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 房型推薦 奧林匹克花園躍層參考 挑高復(fù)式 165M2 四層平面 五層平面 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 64 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 房型推薦 奧林匹克花園躍層參考 挑高復(fù)式 151M2 四層平面 五層平面 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 65 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想： 為小區(qū)住戶提供 安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間 具體建議 ? 滿足現(xiàn)代年輕人對(duì)信息的依賴 ， 實(shí)現(xiàn)寬帶光纖入戶 ? 可視對(duì)講：在各建筑圍合組團(tuán)的入口設(shè)可視對(duì)講 ? 物業(yè)管理智能化 四、智能通訊 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 66 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 聘請(qǐng)奧林匹克花園的物業(yè)管理 ?一是提升自身管理水準(zhǔn) ， 增加產(chǎn)品的附加值 ?二是更方便共享奧林匹克花園的會(huì)所配套 五、物業(yè)管理 以滿足生活必須的日常配套為主： ? 24小時(shí)便利店 ? 洗衣店 ? 品牌快餐（如豐裕生煎、吉祥餛飩等） ? 大眾餐飲（提供送餐服務(wù)） 六、配套會(huì)所 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 恒森（國(guó)際）發(fā)展有限公司 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 第三 部分 營(yíng)銷企劃 HENGSEN INTERNATIONAL HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 68 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 一、營(yíng)銷總思路構(gòu)想 本案的營(yíng)銷關(guān)鍵在于： ? 如何把握切入市場(chǎng)時(shí)機(jī) ? 如何提升地塊價(jià)值，提高市民對(duì)本地段 的認(rèn)同度 ? 如何突顯差異化優(yōu)勢(shì) ? 如何成功制造市場(chǎng)熱點(diǎn) HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 69 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 2 、營(yíng)銷總思路定位于： 以差異化應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng) 以個(gè)性化提升品質(zhì) 以稀缺性搶占市場(chǎng) HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 70 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 3 、市場(chǎng)切入點(diǎn) 30 萬 低總價(jià)、 30 分鐘 近距離 驚現(xiàn)上海的郊外優(yōu)質(zhì)生活 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 71 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 二、解題思路設(shè)想 ? 展現(xiàn)規(guī)劃前景 ， 提升地塊含金量 ? 引入升值概念 ， 吸引客戶搶占先機(jī) ? 制造輿論導(dǎo)向 ， 樹立極具親和力的市場(chǎng)形象 ? 提出滬松線居住板塊概念，以規(guī)?；?yīng)造勢(shì) ? 將 真正實(shí)惠面向客戶 ， 以優(yōu)化品質(zhì)打動(dòng)客戶 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 72 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 三、賣點(diǎn)提煉 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 73 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 四、營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施 采取 先聲奪人，步步為營(yíng) 的階段性營(yíng)銷戰(zhàn)略 搶先入市 積累客源 造熱市場(chǎng)為 開盤造勢(shì) 火熱開盤 分期推出產(chǎn)品 提升品牌 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 74 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 低價(jià)位入市，激起強(qiáng)烈關(guān)注 隨產(chǎn)品逐步走高，不斷拉升品質(zhì) 建議入市均價(jià)：緊貼奧林匹克花園入市價(jià) 格 3500 元 /M2 （不包括裝修） 五、價(jià)格策略 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 75 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 六、產(chǎn)品推進(jìn)策略 緊隨著不斷掀起的市場(chǎng)熱潮，整體價(jià)格也隨之逐步走高。 設(shè)計(jì)有兩種手法 ， 一是 南向退臺(tái) ， 如萬科新近推出的 “ 情景花園洋房 ” ， 這一做法浪費(fèi)了南向面積 ， 損失了容積率；另一種做法值得我們推薦 ， 就是 東西面退臺(tái) ，如柏林春天 ， 解決了層高對(duì)陽光的阻礙 ，同時(shí)又充分利用了南向面積 。 ?功能分區(qū)明確 ， 動(dòng)靜分離 ， 休息區(qū)私密性好 ， 衛(wèi)生間可盡量做到干 、 濕分區(qū) 。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 44 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 5 、物業(yè)形態(tài)配比 建議避開主流競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、尋找市場(chǎng)空缺點(diǎn)，以經(jīng)濟(jì)型別墅、公寓為其定位： 形態(tài) 比例 多層（ 4 5 層） 50% 小高層（ 12 層） 30% 多聯(lián) / 挑高復(fù)式 2 0% HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 45 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 6 、房型價(jià)格細(xì)分： 房型設(shè)計(jì)體現(xiàn)精簡(jiǎn)實(shí)用的原則，在滿足功能的前提下比市場(chǎng)同類產(chǎn)品面積偏低，從而有效控制總價(jià)。 風(fēng)險(xiǎn)分析 ?周邊眾多潛在競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)量較大，入市時(shí)間、物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品特征均難以預(yù)測(cè)。 ?地塊方正，便于規(guī)劃布局。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 32 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 奧林匹克花園的成功，主要取決于以下幾個(gè)要素 : ? 規(guī)?；B鎖經(jīng)營(yíng)手法 ? “ 運(yùn)動(dòng)就在家門口 ” 極具個(gè)性的運(yùn)動(dòng)品牌形象 . ? 依托資金實(shí)力 ， 做好景觀配套現(xiàn)房銷售 ? 以首批小面積精裝修個(gè)性產(chǎn)品切入市場(chǎng) ? 成功的市場(chǎng)推廣及宣傳造勢(shì) 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 33 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 奧林匹克花園的成功銷售 ， 對(duì)本案的開發(fā)有有至關(guān)重要的影響 ? 該產(chǎn)品的強(qiáng)大聲勢(shì)及成功業(yè)績(jī) ， 使本案的地 段認(rèn)可度可以借勢(shì)得以攀升 ? 我們應(yīng)密切注意動(dòng)奧林匹克花園二期 、 三期的動(dòng)向 ， 分析其產(chǎn)品特性 ， 以尋找空缺市場(chǎng) ，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng) ? 本案與其同處一片區(qū)域，其成功的營(yíng)銷手段 很值得我們參考借鑒 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 34 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 B、 項(xiàng)目周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 ? 本案還未啟動(dòng) ， 但已危機(jī)四伏 ， 因此要想勝出 ， 必須抓緊時(shí)機(jī)搶先入市 ， 以最大程度地鎖定我們的目標(biāo)客戶 。 目前體育設(shè)施已正常對(duì)外經(jīng)營(yíng) ， 對(duì)外年卡以 1800元發(fā)售 ， 吸引了大批外來健身者 。 ? ?奧林匹克花園的熱銷將市場(chǎng)目光引向了滬松公路以北。 而滬松公路以北除了奧林匹克花園一 、 二期已初具規(guī)模并成功銷售外 ，大多數(shù)是