【正文】 政策優(yōu)勢(shì)不明顯 + 外來(lái)有實(shí)力公司進(jìn)入 +人民醫(yī)院新址的啟動(dòng) + 易初蓮花購(gòu)物中心 + 客戶對(duì)品質(zhì)的要求 的進(jìn)駐 環(huán)鄰競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比 從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤(pán)性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價(jià)格 1800— 2500 元 /m2之間。 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)：從 2000 年以前的舊城區(qū)單體樓小規(guī)模開(kāi)發(fā)到 2000 年以后“麗水青城”為代表的項(xiàng)目進(jìn)駐幸福大道，立足于大規(guī)模、高品質(zhì)、前衛(wèi)的理念、優(yōu)美的環(huán)境等一度好幾年引領(lǐng)都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直到 2020 年“美麗洲”的誕生才把人們居家的目光轉(zhuǎn)移開(kāi)， 2020 年“岷江花園”為代表的項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)駐幸福大道， 2020 年的“上尚春天”再次打破幸福大道的沉寂，終于厚積薄發(fā)。 還要看誰(shuí)的市場(chǎng)認(rèn)知度 高，真正了解客戶的需求，從每一個(gè)細(xì)微的環(huán)節(jié)入手打動(dòng)客戶。 ? 因?yàn)榫植糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)的泡沫嚴(yán)重，央行也采取了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸的規(guī)范管理，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)想從金融機(jī)構(gòu)獲得支持非常困難： 這樣對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力、專(zhuān)業(yè)都有很高的要求，競(jìng)爭(zhēng)也就更加激烈。市場(chǎng)、政策的發(fā)展趨勢(shì)和演變都會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)很多不確定的因素。 項(xiàng)目前有 9 路公交車(chē)站臺(tái)，背靠荷花池、農(nóng)貿(mào)、水果批發(fā)市場(chǎng)、超市及客運(yùn)中心等。 這一系列政策的出臺(tái)對(duì)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好，可以堅(jiān)定房?jī)r(jià)是不會(huì)下跌的，也可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)中不真實(shí)需求的這部分?jǐn)D掉。客戶主要以本地、三州為主、成都及省內(nèi)、外客戶還需要慢慢開(kāi)拓。 四、機(jī)會(huì)分析 中國(guó)最大管理資源中心 （ 1） 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的需求是？ 從市場(chǎng)調(diào)查和信息收錄中分析得出：目前和以后一段時(shí)間內(nèi)，都江堰房屋的需求量會(huì)比較穩(wěn)定，對(duì)“家”的認(rèn)識(shí)是：較大的小區(qū)，有一定面積的綠化（或者有水景體現(xiàn)人與自然的和諧）、健康活動(dòng)器材或空間、出行方便、有一定的品質(zhì)、有較好的物業(yè)管理等。 環(huán)境、污染情況 （ 1） 水、空氣、土地?zé)o污染情況； （ 2） 噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車(chē)輛有噪音，車(chē)速快有隔音帶噪音并不大； （ 3） 社會(huì)污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動(dòng)人口，社會(huì)治安管理難度不大。 結(jié)合特定的地域、人文風(fēng)俗環(huán)境、自然環(huán)境， 把有形真實(shí)存在的建筑要素：陽(yáng)臺(tái)、窗戶、空調(diào)機(jī)位、冷凝水排放、飄窗、上下水管道、煙道等和生活使用與建筑美學(xué)結(jié)合在一起 。 認(rèn)真作好以上各要素的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，可以更好的提升物業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃： 營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)意是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)程序的重要因素。 B、外地、三州及其它地區(qū)人士：收入較高、有一定背景，為改善居住、子女教育、老人養(yǎng)老的群體，看中都江堰生活環(huán)境的休閑群體。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：掌握 “生命三要素，陽(yáng)光、空氣、水”， 支撐 “陽(yáng)光、健康生態(tài)社區(qū)” 的規(guī)劃理念，建設(shè)幽雅、情趣的健康社區(qū)。 → 項(xiàng)目周?chē)慕煌l件綜述； 項(xiàng)目所處地段位置臨幸福大道、臨近觀景路、中山路，交通條件優(yōu)越。 園林景觀 ? 以園藝的質(zhì)素提升社區(qū)品位和檔次。讓人們?cè)诰幼〉耐瑫r(shí)可以欣賞園林的精美，同時(shí)還可以親身參與其中，隨時(shí)可以體驗(yàn)小橋、流水、廳臺(tái)、樓榭、綠樹(shù)陰濃的陽(yáng)光生活，及大自然的無(wú)窮魅力。 四、 小區(qū)配套說(shuō)明 小區(qū)周邊和外部的配套設(shè)施已比較完善，內(nèi)部配套在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分考慮需求、實(shí)用、品質(zhì)。 B、外地、三州及其它地區(qū)人士：收入較高、有一定背景，為改善居住、子女教育、老人 養(yǎng)老的群體，看中都江堰生活環(huán)境的休閑群體。 —— 陽(yáng)光 本意是指太陽(yáng)光 在這里可以當(dāng)作健康、純潔、活力、清爽來(lái)理解，也是一種魅力的體現(xiàn) 也是我們追求的一種境界 —— 先行者 “先”愿意是指按時(shí)間或次序在前面的，在這里代表“第一” “先行”是指走在前面的 “先行者”是首先倡導(dǎo)的人 在這里可以是前衛(wèi)的、獨(dú)創(chuàng)的、自我肯定的 “陽(yáng)光生活先行者”不僅彰顯項(xiàng)目的領(lǐng)先地位，也是對(duì)業(yè)主選擇的認(rèn)可。 表現(xiàn)手法 ：以大氣、高雅的畫(huà)面效果營(yíng)造清爽的視覺(jué)感受 VI設(shè)計(jì)： 注意項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、工地圍墻、客戶接待中心的統(tǒng)一 中國(guó)最大管理資源中心 西御陽(yáng)光 形象塑立及推廣定位 八、賣(mài)場(chǎng)展示和接待中心包裝 空間設(shè)計(jì) ： 要?dú)馀?，空間感覺(jué)強(qiáng)烈，面積在 100平米左右； 視覺(jué)包裝： 給人以清爽、高雅、溫馨的感覺(jué)，結(jié)合本安案的形象特點(diǎn)，選用淡黃、淺咖啡、橘紅、翠綠搭配，在標(biāo)準(zhǔn)色調(diào)的基礎(chǔ)上調(diào)配。 基本數(shù)據(jù) 總用地面積：約 28 畝 凈用地面積： 總建筑面積： 21562 m2 商業(yè)建筑面積： 7882 m2 其中底層建筑面積： 4450 m2 二層建筑面積： 3432 m2 容積率： 建筑密度： 32% 綠地率： 32% 車(chē)位： 146 輛 商業(yè)規(guī)劃： A、規(guī)劃理念：打造 “都江堰的羊西線”， 引領(lǐng)一種全新的商業(yè)形態(tài) B、商業(yè)形態(tài)：集中的大型休閑、娛樂(lè)、餐飲、保健于一體 C、 面積配比：考慮商業(yè)形態(tài)對(duì)空間、層高的需求，吻合商業(yè)的使用習(xí)慣 市場(chǎng)分析（略） 區(qū)位價(jià)值判斷（略） 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 （略） 可提升價(jià)值方法： A、 引進(jìn)大型品牌餐飲連鎖 B、 引進(jìn)大型休閑洗浴中心 C、 陽(yáng)光廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè) 計(jì)時(shí)多考慮利于商業(yè)的配套，如：休息條凳、推廣活動(dòng)廣場(chǎng)、 D、 在廣場(chǎng)上設(shè)立白鴿喂養(yǎng)區(qū) 投資者行為分析 （略） 項(xiàng)目規(guī)劃建議： A、 底層商業(yè)層高加高到 米或 米，利于做夾層 B、 底層商業(yè)采用大面積玻璃裝飾 C、 規(guī)劃充足的機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)位 財(cái)務(wù)分析 （略） 1 投資成本分析 （略） 。 配套設(shè) 施 由于現(xiàn)在人們的生活水平提高，生活節(jié)奏加快，對(duì)生活的便捷程度更為關(guān) 中國(guó)最大管理資源中心 注、生活的質(zhì)量非常在意，結(jié)合本案的定位“陽(yáng)光、健康、品位”來(lái)滿足人們生活。有的想要一種好的生活習(xí)慣，但苦于不知從何做起。其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對(duì)樓盤(pán)區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)較受歡迎，對(duì)區(qū)域盤(pán)的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類(lèi)客戶考慮范圍。 ①綠色植物在搭配時(shí)注意層次和視覺(jué)感受，可以選用高大喬木配一定的灌木再種植一定的草皮，部分區(qū)域可以用翠竹修飾，體現(xiàn)人文的生態(tài)和協(xié)調(diào)的空間，不僅可以與建筑物有機(jī)的協(xié)調(diào)、修飾、遮擋還可以做到對(duì)建筑物的過(guò)度、平衡、彌補(bǔ)功能；②現(xiàn)在很多園林綠化都采用仿自然的手法，充分發(fā)揮綠色植物防塵、防風(fēng)、隔音、吸音、保溫、改善小氣候的 作用，利用綠色植物對(duì)生態(tài)環(huán)境改善的綜合功效；③在綠色植物的選配時(shí)應(yīng)充分考慮到個(gè)體差異、色彩變化、季節(jié)變更，才能更好的營(yíng)造接近自然的生態(tài)景觀。 把小區(qū)內(nèi)的花園、草坪、亭臺(tái)、樓榭、花木、雕塑小品、動(dòng)態(tài)水景有機(jī)結(jié)合，達(dá)到渾然一體的效果，使之成為天然的美麗意景。 戶型設(shè)計(jì)及配比及建議： 為滿足目標(biāo)客戶群的需求，設(shè)計(jì)舒適、合理、好用的經(jīng)典戶型。 → 項(xiàng)目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購(gòu)物中心、二環(huán)路 ； 南面：迎賓大道、客運(yùn)中心、李冰廣場(chǎng)、李冰中學(xué)； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場(chǎng)； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內(nèi)周?chē)懈邫n居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過(guò)度地帶、都江堰未來(lái)新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。在當(dāng)今不斷提出環(huán)保、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想下，做到低噪音、無(wú)污染，在景觀上盡量保持與自然生態(tài)吻合，在自然的基礎(chǔ)上保持和諧，各景點(diǎn)的營(yíng)造要恰倒好處，不要突顯人工的繁雜和庸俗，也不能粗俗的裝點(diǎn)。其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對(duì)樓盤(pán)區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)較受歡迎，對(duì)區(qū)域盤(pán)的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類(lèi)客戶考慮范圍。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝及平面設(shè)計(jì)： 現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)的好壞主要依賴(lài)視覺(jué)、感覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)的沖擊效果，最終體現(xiàn)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝和平面設(shè)計(jì)上。以 喬木、灌木低矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀和生物鏈 ，既還原生態(tài)環(huán)境又能營(yíng)造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富小區(qū)綠化景觀，突出陽(yáng)光、健康、生態(tài)主題。本案導(dǎo)入全程營(yíng)銷(xiāo)策劃進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園藝打造、營(yíng)銷(xiāo)模式、全程營(yíng)銷(xiāo)（含包裝、推廣等）、物業(yè)管理等；工程管理合作、樓盤(pán)文化建設(shè)提升，根據(jù)市場(chǎng)法則，可以使本項(xiàng)目的價(jià)值提升 100 元 /m2左右。 四、項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 中國(guó)最大管理資源中心 一、土地價(jià)值 項(xiàng)目土地價(jià)值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤(pán)品質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值， 本項(xiàng)目土地價(jià)值如下： 土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目總占地面積約 28 畝，地勢(shì)平坦，施工條件好；該地塊相 鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場(chǎng)、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來(lái)的城市中心。而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)?GDP 的影響也是非常重要的，如果房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度大幅度超過(guò) GDP 增長(zhǎng)，就會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫，從而影響整個(gè)金融市場(chǎng)；如果比例過(guò)大還有可能形成金融危機(jī)，所以國(guó)家是不 能任其發(fā)展，國(guó)家會(huì)采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)會(huì)在一個(gè)合理的軌