【正文】 政策優(yōu)勢不明顯 + 外來有實(shí)力公司進(jìn)入 +人民醫(yī)院新址的啟動 + 易初蓮花購物中心 + 客戶對品質(zhì)的要求 的進(jìn)駐 環(huán)鄰競爭樓盤對比 從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價格 1800— 2500 元 /m2之間。 產(chǎn)品賣點(diǎn)：從 2000 年以前的舊城區(qū)單體樓小規(guī)模開發(fā)到 2000 年以后“麗水青城”為代表的項(xiàng)目進(jìn)駐幸福大道，立足于大規(guī)模、高品質(zhì)、前衛(wèi)的理念、優(yōu)美的環(huán)境等一度好幾年引領(lǐng)都江堰房地產(chǎn)市場，一直到 2020 年“美麗洲”的誕生才把人們居家的目光轉(zhuǎn)移開， 2020 年“岷江花園”為代表的項(xiàng)目開始進(jìn)駐幸福大道， 2020 年的“上尚春天”再次打破幸福大道的沉寂，終于厚積薄發(fā)。 還要看誰的市場認(rèn)知度 高，真正了解客戶的需求，從每一個細(xì)微的環(huán)節(jié)入手打動客戶。 ? 因?yàn)榫植糠康禺a(chǎn)市場的泡沫嚴(yán)重，央行也采取了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)信貸的規(guī)范管理，項(xiàng)目開發(fā)想從金融機(jī)構(gòu)獲得支持非常困難： 這樣對開發(fā)公司的實(shí)力、專業(yè)都有很高的要求，競爭也就更加激烈。市場、政策的發(fā)展趨勢和演變都會對整個市場帶來很多不確定的因素。 項(xiàng)目前有 9 路公交車站臺，背靠荷花池、農(nóng)貿(mào)、水果批發(fā)市場、超市及客運(yùn)中心等。 這一系列政策的出臺對有實(shí)力的開發(fā)商來說是利好，可以堅(jiān)定房價是不會下跌的，也可以把房地產(chǎn)市場中不真實(shí)需求的這部分?jǐn)D掉?？蛻糁饕员镜亍⑷轂橹?、成都及省內(nèi)、外客戶還需要慢慢開拓。 四、機(jī)會分析 中國最大管理資源中心 （ 1） 都江堰房地產(chǎn)市場購買者的需求是？ 從市場調(diào)查和信息收錄中分析得出：目前和以后一段時間內(nèi)，都江堰房屋的需求量會比較穩(wěn)定，對“家”的認(rèn)識是：較大的小區(qū)，有一定面積的綠化（或者有水景體現(xiàn)人與自然的和諧）、健康活動器材或空間、出行方便、有一定的品質(zhì)、有較好的物業(yè)管理等。 環(huán)境、污染情況 （ 1） 水、空氣、土地?zé)o污染情況； （ 2） 噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車輛有噪音，車速快有隔音帶噪音并不大； （ 3） 社會污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動人口，社會治安管理難度不大。 結(jié)合特定的地域、人文風(fēng)俗環(huán)境、自然環(huán)境， 把有形真實(shí)存在的建筑要素：陽臺、窗戶、空調(diào)機(jī)位、冷凝水排放、飄窗、上下水管道、煙道等和生活使用與建筑美學(xué)結(jié)合在一起 。 認(rèn)真作好以上各要素的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，可以更好的提升物業(yè)價值。 項(xiàng)目營銷策劃： 營銷策劃創(chuàng)意是決定項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)程序的重要因素。 B、外地、三州及其它地區(qū)人士：收入較高、有一定背景，為改善居住、子女教育、老人養(yǎng)老的群體，看中都江堰生活環(huán)境的休閑群體。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：掌握 “生命三要素，陽光、空氣、水”， 支撐 “陽光、健康生態(tài)社區(qū)” 的規(guī)劃理念，建設(shè)幽雅、情趣的健康社區(qū)。 → 項(xiàng)目周圍的交通條件綜述； 項(xiàng)目所處地段位置臨幸福大道、臨近觀景路、中山路，交通條件優(yōu)越。 園林景觀 ? 以園藝的質(zhì)素提升社區(qū)品位和檔次。讓人們在居住的同時可以欣賞園林的精美，同時還可以親身參與其中，隨時可以體驗(yàn)小橋、流水、廳臺、樓榭、綠樹陰濃的陽光生活，及大自然的無窮魅力。 四、 小區(qū)配套說明 小區(qū)周邊和外部的配套設(shè)施已比較完善，內(nèi)部配套在設(shè)計(jì)規(guī)劃時應(yīng)充分考慮需求、實(shí)用、品質(zhì)。 B、外地、三州及其它地區(qū)人士：收入較高、有一定背景，為改善居住、子女教育、老人 養(yǎng)老的群體，看中都江堰生活環(huán)境的休閑群體。 —— 陽光 本意是指太陽光 在這里可以當(dāng)作健康、純潔、活力、清爽來理解，也是一種魅力的體現(xiàn) 也是我們追求的一種境界 —— 先行者 “先”愿意是指按時間或次序在前面的，在這里代表“第一” “先行”是指走在前面的 “先行者”是首先倡導(dǎo)的人 在這里可以是前衛(wèi)的、獨(dú)創(chuàng)的、自我肯定的 “陽光生活先行者”不僅彰顯項(xiàng)目的領(lǐng)先地位，也是對業(yè)主選擇的認(rèn)可。 表現(xiàn)手法 ：以大氣、高雅的畫面效果營造清爽的視覺感受 VI設(shè)計(jì)： 注意項(xiàng)目標(biāo)識、工地圍墻、客戶接待中心的統(tǒng)一 中國最大管理資源中心 西御陽光 形象塑立及推廣定位 八、賣場展示和接待中心包裝 空間設(shè)計(jì) ： 要?dú)馀?，空間感覺強(qiáng)烈，面積在 100平米左右； 視覺包裝： 給人以清爽、高雅、溫馨的感覺，結(jié)合本安案的形象特點(diǎn)，選用淡黃、淺咖啡、橘紅、翠綠搭配，在標(biāo)準(zhǔn)色調(diào)的基礎(chǔ)上調(diào)配。 基本數(shù)據(jù) 總用地面積：約 28 畝 凈用地面積： 總建筑面積： 21562 m2 商業(yè)建筑面積： 7882 m2 其中底層建筑面積： 4450 m2 二層建筑面積： 3432 m2 容積率： 建筑密度： 32% 綠地率： 32% 車位： 146 輛 商業(yè)規(guī)劃： A、規(guī)劃理念：打造 “都江堰的羊西線”， 引領(lǐng)一種全新的商業(yè)形態(tài) B、商業(yè)形態(tài)：集中的大型休閑、娛樂、餐飲、保健于一體 C、 面積配比：考慮商業(yè)形態(tài)對空間、層高的需求，吻合商業(yè)的使用習(xí)慣 市場分析（略） 區(qū)位價值判斷（略） 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 （略） 可提升價值方法： A、 引進(jìn)大型品牌餐飲連鎖 B、 引進(jìn)大型休閑洗浴中心 C、 陽光廣場的規(guī)劃設(shè) 計(jì)時多考慮利于商業(yè)的配套，如：休息條凳、推廣活動廣場、 D、 在廣場上設(shè)立白鴿喂養(yǎng)區(qū) 投資者行為分析 （略） 項(xiàng)目規(guī)劃建議： A、 底層商業(yè)層高加高到 米或 米，利于做夾層 B、 底層商業(yè)采用大面積玻璃裝飾 C、 規(guī)劃充足的機(jī)動車、非機(jī)動車位 財(cái)務(wù)分析 （略） 1 投資成本分析 （略） 。 配套設(shè) 施 由于現(xiàn)在人們的生活水平提高，生活節(jié)奏加快，對生活的便捷程度更為關(guān) 中國最大管理資源中心 注、生活的質(zhì)量非常在意，結(jié)合本案的定位“陽光、健康、品位”來滿足人們生活。有的想要一種好的生活習(xí)慣，但苦于不知從何做起。其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對樓盤區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)較受歡迎，對區(qū)域盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶考慮范圍。 ①綠色植物在搭配時注意層次和視覺感受，可以選用高大喬木配一定的灌木再種植一定的草皮，部分區(qū)域可以用翠竹修飾，體現(xiàn)人文的生態(tài)和協(xié)調(diào)的空間，不僅可以與建筑物有機(jī)的協(xié)調(diào)、修飾、遮擋還可以做到對建筑物的過度、平衡、彌補(bǔ)功能；②現(xiàn)在很多園林綠化都采用仿自然的手法，充分發(fā)揮綠色植物防塵、防風(fēng)、隔音、吸音、保溫、改善小氣候的 作用，利用綠色植物對生態(tài)環(huán)境改善的綜合功效；③在綠色植物的選配時應(yīng)充分考慮到個體差異、色彩變化、季節(jié)變更，才能更好的營造接近自然的生態(tài)景觀。 把小區(qū)內(nèi)的花園、草坪、亭臺、樓榭、花木、雕塑小品、動態(tài)水景有機(jī)結(jié)合，達(dá)到渾然一體的效果，使之成為天然的美麗意景。 戶型設(shè)計(jì)及配比及建議： 為滿足目標(biāo)客戶群的需求，設(shè)計(jì)舒適、合理、好用的經(jīng)典戶型。 → 項(xiàng)目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購物中心、二環(huán)路 ； 南面：迎賓大道、客運(yùn)中心、李冰廣場、李冰中學(xué)； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內(nèi)周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對的優(yōu)勢；項(xiàng)目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。在當(dāng)今不斷提出環(huán)保、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想下，做到低噪音、無污染，在景觀上盡量保持與自然生態(tài)吻合，在自然的基礎(chǔ)上保持和諧，各景點(diǎn)的營造要恰倒好處，不要突顯人工的繁雜和庸俗，也不能粗俗的裝點(diǎn)。其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對樓盤區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)較受歡迎，對區(qū)域盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶考慮范圍。 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝及平面設(shè)計(jì)： 現(xiàn)場物業(yè)的好壞主要依賴視覺、感覺、聽覺的沖擊效果，最終體現(xiàn)在項(xiàng)目現(xiàn)場包裝和平面設(shè)計(jì)上。以 喬木、灌木低矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀和生物鏈 ，既還原生態(tài)環(huán)境又能營造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富小區(qū)綠化景觀，突出陽光、健康、生態(tài)主題。本案導(dǎo)入全程營銷策劃進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園藝打造、營銷模式、全程營銷（含包裝、推廣等）、物業(yè)管理等；工程管理合作、樓盤文化建設(shè)提升，根據(jù)市場法則，可以使本項(xiàng)目的價值提升 100 元 /m2左右。 四、項(xiàng)目土地價值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析 中國最大管理資源中心 一、土地價值 項(xiàng)目土地價值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤品質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價值， 本項(xiàng)目土地價值如下： 土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目總占地面積約 28 畝，地勢平坦，施工條件好；該地塊相 鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來的城市中心。而房地產(chǎn)業(yè)對當(dāng)?shù)?GDP 的影響也是非常重要的，如果房地產(chǎn)業(yè)增長速度大幅度超過 GDP 增長，就會帶來房地產(chǎn)泡沫，從而影響整個金融市場；如果比例過大還有可能形成金融危機(jī)，所以國家是不 能任其發(fā)展，國家會采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控，房價會在一個合理的軌