【正文】 萬，以 2020 年人均居住面積 m2 測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 萬 m2，市場需求旺盛。 （ 5） 商品房價格 水平低，有一定發(fā)展空間 2020 年 九江 商品房均價為 1800 元 /平方米 左右 ，與 國內(nèi)發(fā)達城市 的 房 價 相 比較，還有極大的發(fā)展空間。 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 項目本身資源 ? 項目案名： ” 香榭麗舍 ” ? 開發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? 規(guī)劃 理念 ： 充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物 的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區(qū)獨特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個小區(qū)更有生命力。 從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達到 95%以上，空關(guān)情況相當少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進行的調(diào)查中，普遍認為經(jīng)營狀況不錯。 案量較大 策略： 分批次推出，緩解一次性 推出的銷售壓力 適當調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對較低的總價吸引更多的客戶 小辦公市場分析 辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間 在九江，單純寫字樓的項目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓項目，而一些如濱江花園、步紅花園等項目都推出商住樓概念，宜商宜居。抓住這類消費者還可帶動農(nóng)村消費群體。 (2.)戶型設(shè)計多樣化 區(qū)域市場及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出； ②區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對較大；③隨著房價的逐步攀升，市民購房對總價敏感度也會越來越高，因此在結(jié)合市場情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2125M2 三房為主力產(chǎn)品，同時以較為豐富的產(chǎn)品類型以實現(xiàn)項目梯級化產(chǎn)品銷售 。 在小區(qū)整體綠化設(shè)計上體現(xiàn)均好性和可入性原則： 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 均好性：環(huán)境設(shè)計將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對每位住戶的均好性。 以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意： 產(chǎn)品類別 占總銷的比例 車庫 4． 13% 11F 小高層 % 多層 % 沿長虹大道一層商業(yè) % 沿長虹大道負一層商業(yè) % 北側(cè)規(guī)劃路 1F+2F 商業(yè) % 2F/3F 商業(yè) (辦公 ) % 敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)成本和 銷售價格。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位（潯陽區(qū)）、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小， 但未來整體的市場開紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 發(fā)容量是相當大的。 （上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標利潤估算的結(jié)果。 附： 銷售執(zhí)行方案 一、 本方案擬訂的條件 為使本發(fā)案之表述更為直觀，現(xiàn)擬訂相關(guān)數(shù)據(jù)及時間。而由于 北 側(cè) 規(guī)劃路 及東 南 側(cè) 長虹大道 商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及 北 側(cè)規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯不足，針對該部分商業(yè)如何推廣將成為本案運作順暢與否的關(guān)鍵。 原則上分二個階段去化 ， 前期內(nèi)部認購?fù)茝V以 16 號樓為主，力求在開盤前有效去化該五幢多層，有效回籠前期資金。預(yù)計總銷： 1847 萬 （注：以多層及小 高層通差價： 2309 元 /平方計） 商鋪去化：商業(yè)一區(qū) 一層 +地下一層 為主，約 1200 平方，預(yù)計總銷： 1200 萬 合計總銷： 3047 萬 占總案量的： %（占項目總銷量之比） （二）開盤熱銷期 銷售部工作： 計劃時間： 月 25 日 —— 12 月 25 日 主要工作： 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： (熱銷、滯銷、客戶抗性等 ) ，總結(jié)交流會 ，評定暨表彰會 ，廣告策略擬定 ，分析討論后制定下 一階段銷售策略 銷售策略： 共計劃推出商鋪一區(qū)二至三層及商鋪二區(qū)一至二層（適量推出規(guī)劃路段部分） ,二層商鋪 (主要以沿街優(yōu)勢配以底層大型專業(yè)市場，定位于低總價小辦公或商住型用型，以低價位來帶動二三層 )。按完成計劃銷售額來算 資金回籠總額大概為住宅樓 17600 平方 ╳ 2309（元 /平方米） +底層 商鋪 1500 平方 ╳ 10000 元 /平方 +二三層商鋪 2020 平方 ╳ 2400 元 /平方 = 萬 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 占 總案量的 % （三）續(xù)銷期 銷售主要工作 計劃時間： 月 30 日 —— 月 30 日 主要工作： ，確認后投入運作 ，制定相關(guān)計劃 ，確認并投入運作 ，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作 ，售后服務(wù)持續(xù) 銷售策略：共計劃推出住宅 9 號樓，主推辦公二、 三層及規(guī) 劃路段（約占總案量的 13%）。正式公開強勢推銷一段時間后，客戶對本案之認識程度已經(jīng)較為深刻，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點追蹤，以期達到成交目的。合計： 萬 （ 3）未計入車庫案量 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 地產(chǎn)調(diào)研、地產(chǎn)定位、地產(chǎn)策劃、地產(chǎn)營銷推廣、地產(chǎn)廣告，超過 200G房地產(chǎn)策劃資料，地產(chǎn)策劃人必務(wù)的資料庫，歡迎打包下載。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。） （ 4）進行財務(wù)核算、整理：本期的銷售目標統(tǒng)計資金回籠總額大概為住宅樓 9000 平方 ╳ 2309（ 元 /平方米） +商鋪 2020 平方 ╳ 5000（ 元 /平方米） (通差價 )= 萬 占總案量的： 17 .68% 累計完成總銷： 萬 香榭麗舍銷售進度表 階段 內(nèi)部認購期 開盤熱銷期 續(xù)銷期 收盤期 合計 比率 日期 06 年 06年 06年 07 年 主推單元 商業(yè) 商業(yè)一區(qū)一層 +地下一層 商業(yè)二區(qū) +辦公 辦公 +規(guī)劃段 辦公 +規(guī)劃段 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 住宅 住宅 16 號樓 住宅 1015 號樓 9 號樓 余下房源 目標 商業(yè) 1200 平方 3500 平方 3800 平方 2020 平方 10500 平方 預(yù)期銷售額 1200 萬 1980 萬 960 萬 1000 萬 5140 萬 % 住宅 8000 平方 17600 平方 12020 平方 9000 平方 46600 平方 預(yù)期銷售額 1847 萬 萬 萬 萬 萬 % 總 銷售比率 % % % % % 注： （ 1）根據(jù)許可證申請日期、工程進度及當?shù)胤靠铑A(yù)收制度，銷售進度需作出調(diào)整。 （ 2）價格上，此次推出的基準價將從結(jié)合產(chǎn)品及工程進度進行一定讓利活動。 目標：住宅： 7600 平方。 （ 2） 8 月 25 日，銷售部進行內(nèi)部認購銷售總結(jié) —— 銷售部整理銷售總結(jié)的房源資料及總結(jié)銷售的價格、從人員組織、廣告效應(yīng)、工作環(huán)節(jié)處理等方面對內(nèi)部認購效果進行總結(jié)。 （二）推盤時機的控制策略 在本案拿到預(yù)售證的時候，可根據(jù)前期推廣的客源進行內(nèi)部認購。 其中長虹大道一層商鋪建筑面積約： 3750M2 預(yù)計均價： 10000 元 /平方 合計： 3750 萬 地下一層建筑面積約： 2380M2 預(yù)計 均價： 買一層送地下一層 合計： 0 萬 二層 /三層 商鋪 (辦公 )建筑面積約： 7626M2 預(yù)計均價： 2400 元 /平方 合計： 萬 規(guī)劃路一層 +二層 商鋪建筑面積 約 ： 1800 M2 預(yù)計均價： 3000 元 /平方 合計： 540 萬 車位面積 合計 ： 5010M2 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 累計總銷 約 ： 萬元 *（車位未計入） （以 上測算數(shù)據(jù) 最終 以 確認 施工 圖紙及測繪面積為準）。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制。 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 696661 萬平方米 項目總投資： 萬元 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 :5229 萬元 項目投資報酬率 :% 以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益，投資報酬率較高，且投資開發(fā)商具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。 市場風險 本案的定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足 最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 針對本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達到%，即可保持財務(wù)平衡。 (5)、園林設(shè)計藝術(shù)化 隨著人們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境 ”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個 核心賣點之一 。）因此本地塊的土地價值增值潛力不可限量。這類客戶經(jīng)濟收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達到了 2020 元 /月 /間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。 T：威脅 隨著九江城市化進程步伐的加快 ,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動市場需求 ,但另一方面 ,由于政府開發(fā)資金有限 ,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量 ,給市場帶來一定壓力。 ? 教育資源： 南湖幼兒園、三里街小學近在咫尺 ， 更有高等學府 —— 九江師專， 為 本案 提供了良好的教育資源和文化氛圍。而隨著九江經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛， 舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進行考慮。 四、 房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟建設(shè)的正常軌道，隨 著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的發(fā)展空間。 低總價，高性價比 從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價的高低將直接決定客戶面。整個樓盤預(yù)計開發(fā)跨度將近 6 年左右，年均開發(fā)量在 15 萬平方米左右。大宗土地前期準備時間和開發(fā)周期都較長，因此短時間內(nèi)，商品房市場供應(yīng)量并不充裕。 ⑶ 住宅品質(zhì)：住房作為一項大的消費支出，人們投入的 關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。主要分為三個層次： ? 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。市區(qū)商品房成交 均 價在 05 年僅 1800 元 /㎡ 左右 ，這較市場發(fā)達城市仍 有較大的差距，也給市場 房價 提供了較大的 增長空間 。 隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。 固定資產(chǎn)投資 增長較快 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 歷年九江市固定資產(chǎn)投資示意圖（億元）64930501001502002020 2020 2020 2020 2020 九江市 2020 年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資） 億元，比上年增長 ％，增速比上年 高出 個百分點。 二、 經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析 收入快速穩(wěn)步增長 ，處于小康階段 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 九江城鄉(xiāng)居民收入02020400060008000100001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020 2020城鎮(zhèn)農(nóng)村　 2020 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長１ ％ ， 政府預(yù)測年均增長率保持在 8%以上，預(yù)計到 2020 年城市居民可支配收入可達 140