城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)研究ppt(存儲(chǔ)版)
【正文】 家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家 E網(wǎng) 商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 在中國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)的壁壘過(guò)低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無(wú)節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場(chǎng)集中度和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)” 進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低 進(jìn)產(chǎn)品差別程度低 企業(yè)小型化 大企業(yè)盲目擴(kuò)張 市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)集中度低 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 另一方面，地方行政壟斷造成異地市場(chǎng)的高進(jìn)入壁壘 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。現(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到 城市商圈 的高度。 沒(méi)有 “ 市 ” 的 “ 城 ” ，怎么還叫“ 城市 ” ？ 解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ” E網(wǎng) 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 從 “ 城 ” 與 “ 市 ” 的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展 ?一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇； ?一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。 商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 國(guó)外參考： 主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件 ?人均 GDP3000－ 4000美元時(shí)，家庭汽車(chē)擁有率 15－ 20％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 開(kāi)始發(fā)展 ?人均 GDP10000美元，家庭汽車(chē)擁有率 60％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 成熟發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ） E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量 ?都市型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元 ?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車(chē)擁有率達(dá) 15－ 20％ 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ） E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 國(guó)內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的 GDP水平 有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要因素在于其 人口密度 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度， 消費(fèi)總量 決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)潛力。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。 ?一種是 Shopping Center 這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，一定要先了解消費(fèi)群是誰(shuí)，按照消費(fèi)群的行為分析來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目定位。需要一些主力店，也需要一些愿意負(fù)擔(dān)很高租金的中小型商家， 比例 多少，怎么搭配，要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析。 怎么讓這個(gè)商場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營(yíng)中很重要的內(nèi)容。 多元化的商業(yè)功能 具有零售、餐飲、住宿、娛樂(lè)和文化的綜合功能 知名的骨干商戶 具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 配備有便利的交通和足夠的停車(chē)位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等 牢固的政企合作關(guān)系 有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。 H－－ Hotel (酒店 ) O－－ Office (辦公樓 ) P－－ Parking (停車(chē)場(chǎng) ) S－－ Shopping (購(gòu)物 ) C－－ Convention (集會(huì) ) A－－ Apartment (公寓 ) 把 商業(yè)街變成生活街 ，即變傳統(tǒng)的“購(gòu)物街”為“生活街”，將商業(yè)街建成一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素 豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。找到客戶不等于就能完成招商。 商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)布局規(guī)劃 一個(gè)成功的商業(yè)，不是將所有有名的品牌拉進(jìn)去就成功。但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還要加入商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，必須進(jìn)行商業(yè)評(píng)估和布局規(guī)劃。 地址的選擇 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型和規(guī)模 常見(jiàn)的類(lèi)型有： ? 折扣型 ―― ? 專(zhuān)賣(mài)型 ―― ? 景觀型 ―― ? 娛樂(lè)型 ―― 生活型 ―― 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類(lèi)型和規(guī)模的確定 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)項(xiàng)目分級(jí)標(biāo)準(zhǔn) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 超廣域 ？ 商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí) 廣域 ？ E網(wǎng) 分 類(lèi) 指 標(biāo) 設(shè)置地域 功能定位 服務(wù)對(duì)象 客流 量 服務(wù)人 口 基本商業(yè)面 積 基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種 配套行業(yè) 市中 心商 業(yè)區(qū) 城市規(guī)劃的中 心商業(yè)區(qū)； 歷 史形成的商業(yè) 集聚地 購(gòu)物、文化娛樂(lè)休 閑、旅游并與金 融、商務(wù)結(jié)合 國(guó)內(nèi)外及本市消 費(fèi)者 50萬(wàn) 30萬(wàn)平米 大型百貨店、專(zhuān)業(yè) 店、專(zhuān)賣(mài)店，文化 娛樂(lè)、餐飲
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