【正文】 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起 2021至 3000美元 超級(jí)市場(chǎng)興起 6000美元 便利店興起 8000美元 倉儲(chǔ)式商店興起 12021美元 購物中心大發(fā)展的時(shí)代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 初級(jí)階段 城市化率 30%以下 商業(yè)向城市的 幾何中心 聚集 零售行業(yè)的特征： －－ 向心聚集 中級(jí)階段 城市化率 70 %以下 零售行業(yè)的特征： －－ 離心分散 商業(yè)向城市的 幾何中心 發(fā)展 高級(jí)階段 城市化率 70%以上 零售行業(yè)的特征： －－ 離心聚集 商業(yè)離開城市的幾何中心，向 郊區(qū)聚集 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 零售商 ―― 商業(yè)開發(fā)商 ―― 房地產(chǎn)開發(fā)商 ―― 由于居住開發(fā)需要有商業(yè)配套設(shè)施，因此房地產(chǎn)開發(fā)商被迫進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的類型 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 一種是 Shopping Mall， 這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。市場(chǎng)常常呈現(xiàn)不均衡發(fā)展，某個(gè)區(qū)域缺少商業(yè)沒人做，有的地方商業(yè)設(shè)施已經(jīng)太多，但是大家還是愿意擠在里面。 ? 建設(shè)模式 ? 投資模式 ? 設(shè)計(jì)模式 ? 管理模式 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。危機(jī)管理對(duì)商場(chǎng)相對(duì)更重要，這種場(chǎng)所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場(chǎng)形成致命的影響。 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度－－長(zhǎng)、寬、 高 步行街的高度 商業(yè)街寬度和高度的比例最好為 1： 1，最高不要超過 1： 2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱專業(yè)大街步行街、沈陽中街步行街都為 1： 1的比例） 從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過四層，地下延伸則最多不要超過兩層。為了迎接嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，振興商業(yè)街，國外采取了“豪布斯卡”原則的措施，來重塑商業(yè)街的功能。 成功商業(yè)街要訣 －－ “ 商業(yè)街至少要成為一個(gè)區(qū)域的名片 ” 、 －－ “ 在強(qiáng)調(diào)建筑本體所表現(xiàn)出的美感和潛在聚客能力的同時(shí)，繼而全面提升城市商圈內(nèi)部的聚合和整體輻射力 ” 。 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 后期經(jīng)營管理 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營管理。 再就是城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的類型 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 一種是 Citymall： 即城市廣場(chǎng)，與 ShoppingMall不同的是， Citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。 其它類型的開發(fā)商 ―― 包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。從交通形式上來說，所謂Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的 Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。許多開發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。 城市商圈的高度 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 未來的商業(yè)地產(chǎn)人才， －－是既懂 城市運(yùn)營 又懂 商業(yè)規(guī)律 和 房地產(chǎn)運(yùn)作 的復(fù)合人才 －－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。 “ 城市 ” 要有個(gè)觀念的更新，不然， “ 城 ”建得 “ 美侖美奐 ” ， “ 市 ” 卻冷背呆滯了。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑： ?一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； ?二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力； ?三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。 商業(yè)地產(chǎn)是 “ 三高產(chǎn)品 ” ： 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。 我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段， 城市化初級(jí)階段：城市化率 30%以下； 城市化初級(jí)階段：城市化率 70%以下； 城市化高級(jí)階段：城市化率 70%以上。 商業(yè)街 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的類型和規(guī)模的確定 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 大致有三種。 商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)評(píng)估 商業(yè)評(píng)估最重要的是要決定它的商業(yè)業(yè)態(tài)，是社區(qū)性的還是區(qū)域性的。 組合和搭配 非常關(guān)鍵。開發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。 獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局 有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。 “豪布斯卡 ” (HOPSCA) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 細(xì)分功能區(qū)劃的 “ 豪布斯卡 ” 規(guī)則， “ 中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè) “ 三三二二 ” 配比，即 30%%辦公區(qū)，30%%零售， 20%%服務(wù)， 20%%高檔公寓； “豪布斯卡 ” (HOPSCA) E網(wǎng) THANKS 謝謝聆聽 Happy New Year!