【正文】 ，目前，開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)主要采取兩種形式：一種是由若干個(gè)投資者（即股東）新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司）；另一種是采用合作方 式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開發(fā)公司。按照國家的有關(guān)規(guī)定，在農(nóng)村集體土地上建造的住宅和聯(lián)建、合建的住宅是不允許在市場上公開銷售的。用于商品房開發(fā)的用地，都必須是有償用地， 即其必須是來源于政府出讓的土地。 第 12 頁 共 44 頁 購房程序（三） 購房前的談判 25 招 發(fā)商心理 選定購房目標(biāo)后，就進(jìn)入了和代理商或開發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性接觸的談判。 此后，售樓員有了你的聯(lián)系電話，就會不斷地向你追問是否已拿定購房的主意。愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急 切出售，這就是你最有利的殺價(jià)時(shí)刻。 對房產(chǎn)開發(fā)商而言，獲取利益是他們的經(jīng)營目標(biāo)，而消費(fèi)者追求的是盡可能少的支出。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些均為硬性成本，不太可能 避免，開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧檨泶_定房價(jià)。 讓購房者先喜歡產(chǎn)品，而且也能接受推薦的產(chǎn)品（合乎他的要求），然后才能進(jìn)一步產(chǎn)生議價(jià)動機(jī)。所以談判時(shí)也要時(shí)刻保持清醒的頭腦，不要被一些蠅頭小利或空頭承諾誘入陷阱。 （ 3）事前行銷。 中國人最講究個(gè)面子，所謂士可殺不可辱。至此消費(fèi)者發(fā)覺上當(dāng)要求退房。 房地產(chǎn)開發(fā)商自己制定的售房合同文本的使用是有條件的， 但是該售房合同文本應(yīng)經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)管理部門審定后方能使用。《新建住宅質(zhì)量保證書》由房地產(chǎn)公司按規(guī)定的內(nèi) 容，要求印制。 《新建住宅使用說明書》的基本內(nèi)容： 開發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位的名稱。 住宅公用面積使用規(guī)定說明。 如果預(yù)售合同是在 1997 年 5 月 31 日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說 明安裝到什么程度。 實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。 房屋所有 人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）： 1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的； 2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3)依法收回土地使用權(quán)的； 4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 5)權(quán)屬有爭議的；6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； 7)法律、 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 購房者對尚未完工的房屋支付全額預(yù)售款，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 如果您已經(jīng)擁有一套住房，但您對現(xiàn)有這套住房不滿意，可能它的面積太小，可能它的位置太偏或配套 不太好，而您目前又暫時(shí)不想出售這套住房，那么在這種情況下，有什么辦法能解決這一矛盾呢？下面我將給 您推薦一種即不用出售現(xiàn)有住房又能及時(shí)改善目前居住狀況的好辦法 參加個(gè)人住房抵押貸款。 即：個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用＝評估費(fèi)＋律師費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋抵押登記費(fèi)。在四種擔(dān)保方式中，連帶責(zé)任擔(dān)保和財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保這兩種方式不需要購買保險(xiǎn)，而財(cái)產(chǎn)抵押加購房綜合險(xiǎn)必須購買保險(xiǎn)。此種方式僅是公積金政策性貸款所提供的一種擔(dān)保方式。 ■抵押登記費(fèi) 一般借款人在申請辦理貸款手續(xù)時(shí)，均沒有產(chǎn)權(quán)證，暫不能辦理抵押登記手續(xù)；能夠辦理抵押登記手續(xù)的，抵押登記部門（各區(qū)、縣房屋土地管理部門的權(quán)屬科） 將收取抵押登記費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在 0． 30 元／平方米（建筑面積）。由市公積金管理中心每年年初公布。 契稅： 購買房屋金額的 24%。 雙方登記之后，交易部門將依據(jù)有關(guān)的法規(guī)對房地產(chǎn)買賣行為進(jìn)行審核（二手房召價(jià)格評估報(bào)告），并向主管部門報(bào)批，待批準(zhǔn)后再通知買賣雙方辦理過戶手續(xù)。 三、辦理房地產(chǎn)權(quán)利登記的權(quán)利人應(yīng)具備哪些條件 ? ，必須具有完全民事行為能力。 在提交了所需材料之后，公證機(jī)關(guān)除去要對所提交材料是否齊備、屬實(shí)進(jìn)行審核之外，主要對合同的下述內(nèi)容進(jìn)行審核：當(dāng)事人雙方的基本情況；合同中買賣房屋的坐落位置、數(shù)量、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量及附屬設(shè)施情況和使用面積；房屋買賣價(jià)款數(shù)額、付款日期、付 款方式；被買賣房屋交付使用時(shí)間；辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及有關(guān)手續(xù)的約定；雙方違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其它內(nèi)容；合同雙方當(dāng)事人簽字、蓋章及簽約時(shí)間等。購買方：居民身份證、戶口簿或法人資格證書。萬一不能親自到場，代為辦理的人要出具當(dāng)事人有效的委托書，如果不能出具有效的委托書，任何代辦人員都會遭到交易部門的拒絕，即受它當(dāng)事人的親屬也不能例外。 也就是說：假如一個(gè)購房者簽定購房預(yù)售合同后，未辦理登記備案手續(xù)，房地產(chǎn)公司將該套房屋 再次預(yù)售給第二個(gè)購房者，而第二次預(yù)售辦理登記備案手續(xù)的話，那么，根據(jù)上述規(guī)定，盡管可追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但第二個(gè)購房者將取得該套房屋的所有權(quán)。 第 24 頁 共 44 頁 購房程序（六）稅費(fèi)清單 目前在房地產(chǎn)交易中需購房人交納的稅費(fèi)主要有： 1．簽訂預(yù)售合同時(shí)需交納的稅費(fèi)： 稅費(fèi)種類 稅率 計(jì)稅前提 計(jì)算標(biāo)的 納稅人 印花稅 1‰ 簽署房屋預(yù)售合同 購房金額 買賣雙方各 ? *公證費(fèi) 3‰ 合同公證 購房金額 買受人 *律師費(fèi) ‰ 簽署房屋預(yù)售合同 購房金額 買受人 *此兩項(xiàng)費(fèi)用不是必須交納的費(fèi)用，購房人如不委托律師或不辦理公證 手續(xù)則不需交納。現(xiàn)將向銀行申請個(gè)人公積金貸款的手續(xù)介紹如下： 一、貸款條件 必須是參加并繳付住房公積金單位的職工； 是本市城鎮(zhèn)常住戶口，購買本市城鎮(zhèn)自住住房的； 有購買住房總價(jià) 20%自籌資金的； 有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入和有償還本息能力的證明； 必須購買具有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的商品房（安居房、平價(jià)房、解困房），或購買按規(guī)定可出售的公房及具有產(chǎn)權(quán)的二手住房； 同意辦理所購房屋作貸款抵押和保險(xiǎn)； 必須提供有關(guān)材料和證明。 當(dāng)屬于組合貸款且采用抵押加購房綜合險(xiǎn)擔(dān)保方式時(shí)，其保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算目前分為兩部分：（ 1）房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)按商業(yè)性貸款方式，全程全額購買保險(xiǎn)。 計(jì)算公式為：房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額年保險(xiǎn)費(fèi)率換算現(xiàn)值系數(shù) （二）采用抵押加購房綜合險(xiǎn)擔(dān)保，是借款人提供抵押擔(dān)保的同時(shí)購買購房綜合險(xiǎn)。 ■保險(xiǎn) 費(fèi) 由于我國目前尚未成立個(gè)人信用制度，個(gè)人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。 五 .貸款期限在一年以內(nèi) (含 1 年 )，到期一次還本付息； 貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月還本付息。 在支付預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮以上五個(gè)關(guān)鍵階段，結(jié)合自己手頭兌現(xiàn)能力，分期分批地支付購房款，做到“貨到”付款，以保障購房款的安全性。 ②保險(xiǎn)費(fèi)率根據(jù)貸款項(xiàng)目而定，一般為 %。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。 房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就 不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。 商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居 (竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。 裝飾、裝修注意事項(xiàng)。 C 《新建住宅使用說明書》基本內(nèi)容 第 17 頁 共 44 頁 《新建住宅使用說明書》應(yīng)對建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和各種設(shè)施容量、配置、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出使用說明和提出注意事項(xiàng)。 B 《新建住宅質(zhì)量保證書》基本內(nèi)容： 《新建住宅質(zhì)量保證書》對銷售房屋的結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修等方面向購房者作出質(zhì)量保證和承諾。其實(shí)第 15 頁 共 44 頁 營銷人員是利用人們的心理特點(diǎn)：大家都想買的東西一定是好東西，而如果一件商品有幾個(gè)投標(biāo)者，那無疑更是物以希為貴了，豈有坐失良機(jī)之理，雖然貴點(diǎn)也認(rèn)了。 等消費(fèi)者入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)，此房不僅質(zhì)量低劣，而且水、電、氣等附屬設(shè)施皆未配套。比如以較低的頭期款和代為辦理購房按揭等優(yōu)惠條件誘你付款買房，而你一旦交了第一筆錢，就等于將人質(zhì)送到他的手上，其后你只能被動挨宰 。其實(shí)有的時(shí)候，這是賣方利用買主對產(chǎn)品知識的缺乏而運(yùn)用的策略。但買賣之間畢竟不同于慈善事業(yè)，一方多得，另一方相對就要少賺。 三、開發(fā)商的銷售原則 以最熱情的服務(wù)讓消費(fèi)者盡可能快地動心，以最簡單的技巧使自己盡可能利潤最大化。同時(shí)一些開發(fā)商的高額利潤也給高房價(jià)“錦上添花”。 1 與談判人員 ，銷售人員成為好朋友； 賣交情爭取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價(jià)格 找多位不同的銷售代理，試探銷售價(jià)的最低價(jià)；聲東擊西探知更便宜的價(jià)格 2 要求開發(fā)商給毛坯房的價(jià)，同意后再要求提供裝修； 2 先選一個(gè)比較次的單元把價(jià)格談好在要求同樣的價(jià)格買更好單元； 2 告之物業(yè)主要想用做出租，自己不在國內(nèi)也沒有時(shí)間辦出租事宜是否能安排出租事宜，并要求送裝修、家電、電器； 2 告之自己會有不少朋友會跟自己買，只要最優(yōu)惠的價(jià)格可以帶來更多家； 2 記住，比你時(shí)間更寶貴的是房產(chǎn)商。讓對方明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備，只有他讓出多少個(gè)“點(diǎn)”，才有把你留住的可能。此時(shí)如果你確有購買的意向，你可以留下聯(lián)絡(luò)地址或 電話，但應(yīng)注意言語、表情之間一定不要讓對方感覺出你對此物業(yè)已有了極大的興趣，只要把需要了解的信息了解到就可以了。 因此需要審查下列文件，以便大體上間接了解房屋的設(shè)計(jì)、施工、用料、設(shè)備設(shè)施等方面的質(zhì)量。 根據(jù)我國有關(guān)土地法律、法規(guī)，開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)，是其從事商品房開發(fā)最根本的條件。 在這“五證”中，最重要的是土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目。所以講，置業(yè)要學(xué)會尋求熱點(diǎn) ，尤其是那些隱藏機(jī)會的“明日”熱點(diǎn)。 在選擇房產(chǎn)時(shí)，首先，要考慮所在位置地段是否有發(fā)展，是否有政府支持政策，是否已具備較好的基礎(chǔ)配套設(shè)施。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的 面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。 餐廳：和起居廳空間宜相對獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。 臥室無私密性即客人去客廳，首先要經(jīng)過臥室的門才能到達(dá) ，這樣使臥室無私密性可言；另一點(diǎn)，臥室距離鄰居的窗戶太近，近在咫尺，豈不是在別人的監(jiān)視或監(jiān)聽下生活？ 4．如何判斷戶型優(yōu)劣 什么樣起居廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于 1／ 7。設(shè)計(jì)住宅房型，尤如設(shè)計(jì)一幅城市風(fēng)景的藍(lán)圖。 3)洗衣機(jī)位置的考慮 ，一個(gè)好的房間設(shè)計(jì)必須考慮到這 個(gè)因素。就一般城市住宅而言，這一區(qū)區(qū)彈丸之地所構(gòu)成的過渡空間，對增加住宅的私密性或?qū)嵱眯裕硷@得十分必要，因?yàn)樗鼮槿?們進(jìn)出家門時(shí)換鞋、掛衣、存雨具、放包等提供了方便。 廚房、餐廳、小陽臺采用“三位一體化”設(shè) 計(jì)，好的廚房帶有一個(gè) 2 平方米左右的服務(wù)陽臺。 重視客廳的設(shè)計(jì) 客廳是家庭住宅的門戶，在整套房子中占有重要的地位。 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室、保姆房等。 第四，在閱讀房產(chǎn)廣告時(shí)，還應(yīng)留意廣告上是否注明優(yōu)惠折扣。現(xiàn)在開發(fā)商打廣告時(shí)，往往按最低起賣價(jià)打，有些是層次朝向較差的廣告戶價(jià)位，此類房型價(jià)格較低。律師告訴他們，律師將對他們的材料進(jìn)行初審并向銀行出具法律意見書。 ：貸款在 5 年期以上的，首 次最少按 5 年期限購買保險(xiǎn)。工作人員收了保險(xiǎn)單的發(fā)票后，告訴他們等通知辦最后一道手續(xù) —— 劃款、放貸手續(xù)。銀行經(jīng)辦人在審核了材料后，讓他們填寫《北京市住房資金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款借款合同》。就這樣，直到 2 月 26 日的下午，兩口子才把填完的表和身份證、戶口本等復(fù)印材料交到市住房公積金管理中心。考慮到一輩子也許就買這一次房，張先生決定自己全程體驗(yàn)一次。商業(yè)貸款只需辦理住房保險(xiǎn)，而住房公積金貸款如果不選擇擔(dān)保中心做擔(dān)保的話，按規(guī)定要辦理壽險(xiǎn)，而住房保險(xiǎn)則自愿購買。 第一步：選哪種貸款更合適 2 月 16 日，張先生和李先生同 時(shí)在亞北某個(gè)項(xiàng)目選了套總價(jià)為 348894 元的三居。 (3) 由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗(yàn)房，簽署“樓宇交 接書”。 (這期間特別要注意詳細(xì)查看開發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件 )。 二、通過對自身的消費(fèi)需求狀況 (購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價(jià)格、面積等 )進(jìn)行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個(gè)適合自身實(shí)際需要的購房框架，然后結(jié)合收集的各種樓盤信息進(jìn)行篩選、比較，確定幾個(gè)備選項(xiàng)目。 九、合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦