【正文】 房屋買賣雙方在辦理合同公證時，公證機(jī)關(guān)一般要向雙方當(dāng)事人了解以下情況：（ 1）買賣雙方當(dāng)事人基本情況；（ 2）房屋產(chǎn)權(quán)狀況；（ 3）雙方當(dāng)事人對買賣合同內(nèi)容是否認(rèn)同，是否協(xié)商一致以及法律后果是否明確。賣買雙方要委托他人代辦手 續(xù)，應(yīng)到房地產(chǎn)交易部門填寫統(tǒng)一印制的委托書；也可以辦理公證委托。 二、手續(xù) 買賣雙方需要攜帶：持身份證原件和復(fù)印件或委托書、戶口本、買賣協(xié)議 2 份（二手房的賣方還需持《房屋所有權(quán)證》）、購房付款發(fā)票原件和復(fù)印件、手續(xù)費。 2．簽訂購房合同時需交納的稅費 : 房屋買賣手續(xù)費： 120 平方米以下 1000 元， 120 平方米以上 3000 元 ，買賣雙方各負(fù)擔(dān)一半。 二、貸款額度和年限 貸款額度 =借款人和配偶及其參與計算額度人員的住房公積金月工資基數(shù)之和 35% 12 個月第 23 頁 共 44 頁 貸款年數(shù)； 貸款 限度。（ 2）人身險部分：按政策性貸款方式繳納保費。擔(dān)保抵押物的規(guī)定同上，購房綜合險是向太平洋保險公司北京分公司購買的一種綜合險種，包括兩部分：（ 1）房屋財產(chǎn)保險；（ 2）人身險；須按照兩部分的費率計算所需交納的保險費。公積金個人住房貸款的擔(dān)保方式目前有四種：①財產(chǎn)抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保；②財產(chǎn)抵押加購房綜合險；③財產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保；④連帶責(zé)任擔(dān)保。 “零碎錢” 從市商業(yè)銀行目前提供的個人住房擔(dān)保貸款（又稱商業(yè)性貸款）、個人住房擔(dān)保委托貸款（又稱政策性貸款）、個人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個人住房貸款可能發(fā)生的費用可以用一個簡單的公式來表示。 分期分批的付款額如何確定呢？一般來 說，款額的大小應(yīng)與階段的重要性相當(dāng)，重要的階段，可以付款比例高些， 30％、 40％都可以，其余的階段，可以少付些， 5％、 10％即可。 注意在房款付清后必須向房產(chǎn)商索要正式購房發(fā)票，不能用收據(jù)代替發(fā)票。 7 非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。 4 侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。即使房屋已實際交付也屬無效。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。 因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。 其他需說明的問題?！缎陆ㄗ≌褂谜f明書》，由房地產(chǎn)公司按規(guī)定的內(nèi)容、要求印制。《新建住宅質(zhì)量保證書》必須作為購房合同的附件，與購房合同具有相等法律效力。 第 16 頁 共 44 頁 購房程序（四） 怎樣簽合同 在與房產(chǎn)商簽合同時 ，請千萬注意你用的是哪個版本的合同，這對保障你的權(quán)益至關(guān)重要 . 售房合同是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人在平等、自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上依法訂立的，所以任何一方均有權(quán)選擇、決定合同條款的內(nèi)容，同樣也有權(quán)選擇使用哪一種售房合同文本。不僅如此，開發(fā)公司還要求購房者補(bǔ)交測量費、登記費、手續(xù)費、管理費等多項費用，否則不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶。 （ 5）“面子”策略。也就是說，表面上看起來已經(jīng)是底價了，而事實上，賣主心中還有另外一個價，只要你能攻破前面的價格，則往往會有一段不菲的差價或優(yōu)惠。所以，為了取勝，賣方自然會用各種營銷策略，盡可能多地掏出你兜里的錢。 強(qiáng)第 14 頁 共 44 頁 調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)點、淡化物業(yè)缺陷，不輕易讓價。 二、開發(fā)商的定價方法 成本加成法（開發(fā)成本加利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價格） 開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響最終銷售價格。拖延談判的 時間，慢慢磨，主動權(quán)在自己手上，每次要求更便宜的價格。 (2) 賣方多久之內(nèi)必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要。其它的話題，除非是提及可參比的另一些物業(yè)所具有的優(yōu)勢，其他的話最好還是少說為佳。 開發(fā)商與勘查、設(shè)計單位簽訂的建筑工程勘查、設(shè)計合同； 開發(fā)商與承包商簽訂的建筑工程總承包合同以及重大的建筑分包協(xié)議； 開發(fā)商與第三人簽訂的建筑工程安裝合同； 開發(fā)商與工程監(jiān)理單位簽訂的“工程監(jiān)理合同”； 開發(fā)商或承包商與供應(yīng)商簽訂的重大的原材料采購合同和設(shè)備買賣合同； 與建設(shè)項目有關(guān)的保險合同或保險單。對于國有土地來說，取得的方式無非是兩種，其一是通過政府劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，其二是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國有土地使用權(quán)（出讓土地才可以依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓是建立在出讓的基礎(chǔ)之上的），簡單說前者是無償用地，后者是有償用地。 近年來，房地產(chǎn)項目不合法的投訴是一大熱點，購房人無法按約定的時間得 到房產(chǎn)證， 而這其中最多的，就是城市遠(yuǎn)郊區(qū)的集體土地上建造的住宅和以合建、聯(lián)建名義建造的住宅。 第 10 頁 共 44 頁 購房程序（二） 開發(fā)商考察 “五證”俱全 開發(fā)商是商品房買賣的對方當(dāng)事人，了解對方“家底”是做買賣的基本前提。大凡具備上述幾條特征，往往區(qū)域能成為熱點，人氣會比較旺，整個區(qū)域地段如果能夠第 9 頁 共 44 頁 熱起來，自然容易帶動房產(chǎn)的升值。 陽臺：為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高 米，但其實體的欄板應(yīng)降至 850 至 900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。餐廳如獨立設(shè)計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于 24 米。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。迎合市場的設(shè)計，已從單純圍繞人的居住、休息、娛樂等方面的要求為中心而逐步轉(zhuǎn)向注重溫馨、舒適、講究功能與布局，符合健康居住的理念?？稍谛l(wèi)生間或陽臺辟出一定的位置來擺設(shè)，以免洗衣或晾衣時弄濕地面或穿廳越室?guī)碇T多不便。此外，還可以進(jìn)一步利用“玄關(guān)”頂部做成吊頂或吊柜，適當(dāng)壓低該處空間高度，讓人進(jìn)門時先抑后揚，感受空間變化的情趣。廚房與餐廳聯(lián)系方便，便于家庭什物放置在小陽臺上，也便于廚房操作人與用餐人交 流，產(chǎn)生一種舒適的生活情調(diào)。關(guān)于開間，如流行 米的做法，更有“三米九是起步，四米是小康”的說法。 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔 助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、健身房、陽臺等。一般對于一次性付款，發(fā)展商針對不同施工進(jìn)度，總會有一定的折扣優(yōu)惠，您也可以根據(jù)廣告注明的條件，決定采用何種付款方式。但多數(shù)房型定價要遠(yuǎn)高于起價，在報紙廣告上，如果您留意 ，有些價位后面寫著多少元 /平方米起，這就是最低起賣價。 3 月 1 日，張先生接到律師的通知，要求他們到售樓處現(xiàn)場的銀行辦公地點購買房屋保險，保險費為購房款 3 月 14 日，李先生接到律師的通知，告知他們已經(jīng)通過銀行的審核，可以來售樓處簽借款合同。 但張先生覺得，最好還是委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)代辦，雖然出一筆中介費，但自己辦，打車費用加請假的時間，綜合成本比中介費要高。 3 月 21 日，張先生終于接到了銀行將在 3 月 25 日給他放貸的通知，讓他第二天帶身份證到銀行辦理劃款、放貸手續(xù)。因為張先生選擇了抵押擔(dān)保方式，即開發(fā)商在張先生產(chǎn)權(quán)證辦理下來之前，為 張先生承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。經(jīng)辦人員告訴他們，中心必須對他們的申請表進(jìn)行初審，初審合格后，再通知他們來領(lǐng)取《抵押物審核評估通知單》 3 月 1 日上午，張先生接到了去市住房資金管理中心領(lǐng)取《抵押物審核評估通知單》的通知。 2 月 16 日，他和開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》 (以下簡稱《預(yù)售合同》 )，并交了 10%的 首付款。而由于辦理了壽險，根據(jù)與保險公司簽訂的合同 ，一旦貸款人因疾病或遭受意外傷害事故所致身故或全殘時，貸款將由保險公司償還；此外，貸款人如失業(yè)一年以上，無法償還貸款時，保險公司將為其償還領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金期間須償還的貸款本息。在簽預(yù)售合同的時候，他們碰到了第一個問題：住房貸款有 3 種 —— 公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，申請哪種貸款更合適？ 靈機(jī)一動，兩家到了售樓處的律師辦公處詢問，一位姓蔡的律師把三種貸款的特點告訴了他們。 (4) 與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。 七、按照約定時間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式交納購房款項。目錄 前 言 一：購買商品房一般的流程 ....................................... 2 前 言 二： 透視貸款買房全流程 ......................................... 3 購房程序（一） 籌劃賣房 .......................................................... 6 購房程序（二） 開發(fā)商考察 .................................................... 10 購房程序（三） 購房前的談判 ................................................ 12 購房程序（四） 怎樣簽合同 .................................................... 16 購房程序（五） 選擇付款方式 ................................................ 20 購房程序（六）稅費清單 .......................................................... 24 購房程序（七）辦理登記 .......................................................... 25 購房程序（八）怎么辦合同公證？ ......................................... 26 購房程序（九）辦理房屋保險手續(xù) ......................................... 27 購房程序（十）房屋驗收 .......................................................... 28 購房程序（十一）簽訂物業(yè)合同 .............................................. 33 購房程序（十二）領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證 .................................................. 37 附件一：怎樣簽訂房屋認(rèn)購書和正式購房合同 .................... 38 第 2 頁 共 44 頁 前 言 一：購買商品房一般的流程 現(xiàn)根據(jù)購 房經(jīng)歷，講述一下購買商品房一般的流程及應(yīng)注意的問題： 一、首先通過媒體 (報刊、房地產(chǎn)雜志、各種規(guī)模的房展會等 )收集有關(guān)房地產(chǎn)項目的各種信息。 八、在規(guī)定期限內(nèi)，由開發(fā) 商協(xié)助到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。 (5) 按規(guī)定交納首期物業(yè)管理費，灶具報裝費，有線電視報裝費，電話初裝費。 公積金貸款好在哪 首先，與商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款有如下一些特點： 。在做完房產(chǎn)抵押登記后，還可以解除壽險合同，去保險公司退回保險費。售樓人員告訴他，開發(fā)商須把他的購房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦理預(yù)售登記手續(xù)，而只有拿到《預(yù)售合同》，他才能到位于方莊的市住房資金管理中心去辦理申請公積金貸款的手續(xù)。下午，兩口子請假帶著《預(yù)售合同》、身份證及身份證復(fù)印件等，先去住房資金管理中心領(lǐng)取《抵押物審核評估通知單》，然后又按要求到指定的位于中軸路的康正評估事務(wù)所接受評估，并交了評估費。因此，工作人員又讓他們填寫了《房屋所有權(quán)證收押合同》并要求他們把《收押合同》拿回開發(fā)商處蓋章。 3 月 22 日，早早趕到銀行的張先生按要求先在一樓業(yè)務(wù)柜臺辦了張建行龍卡，又拿著龍卡到房貸部辦 理了最后一道手續(xù) —— 還款手續(xù)。 就在張先生辦理公積金貸款的同時，李先生也在辦理商業(yè)貸款。 3 月 15 日，李先生按約定的時間到了售樓處的律師辦公地點簽訂了個人住房貸款借款合同、擔(dān)保合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書等文件，并到銀行現(xiàn)場辦公柜臺辦理了個人住房貸款專用賬戶。以一般經(jīng)驗看，平均價位往往比賣價高出 10％左右。 此外，能在媒體上公開銷售的房產(chǎn)，都應(yīng)是取得政府頒發(fā)的 預(yù)售證的項目， 在報紙廣告上也有標(biāo)識，你可多加留意。 這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。這種面積配比，更適合現(xiàn)代人對家庭布置、家具擺放的實際要求。 衛(wèi)生間的設(shè)計，現(xiàn)在是向兩個方向發(fā)展。同時，也有利于空間形態(tài)的塑造，使客廳趨于規(guī)整。4)健身器材的擺放。 社會需要有高度責(zé)任感的設(shè)計師和具有慧眼的開發(fā)商，以人為本，營建深受市場歡迎、凝聚賣點的建筑杰作，推出作品與商品的最佳結(jié)晶，扮靚這個時代，造福天下。廳宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于 米，深寬比不宜大于 2。 廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。 其次，要格外關(guān)注建筑質(zhì)量，要盡量選擇較有名的大型建筑公司施工的項目。 根據(jù)我國有關(guān)法律、政策