【正文】 mac_alone 02/12/24 10:13 發(fā)表于焦點談房論市BBS鑫兆佳園柏林愛樂 業(yè)主論壇 一看質量 二查兩書一表 三簽《房屋驗收單》 　　有很多讀者來電話詢問，拿到入住通知書后該怎么辦？驗房時應該注意些什么？如何減少與開發(fā)商之間的糾紛？現(xiàn)將驗房時應注意的情況刊出，以饗讀者。今天我們對此深有體會。我們提出露臺是開發(fā)商贈送的，而且在銷售和合同中從未提出將作為消防通道用途。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定?！　∽詈蠛昧耍瑱z查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了?！　?)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！　?)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況?！　∵^程　　1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：　　A、房屋的《住宅質量保證書》可帶走　　B、《住宅使用說明書》可帶走　　C、《竣工驗收備案表》　　D、面積實測表　　E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)可帶走　　如果房產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。網(wǎng)友原創(chuàng)：新房入伙驗收注意事項新浪網(wǎng)友：starliu　　絕大部分網(wǎng)友是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，往往會不知所錯，碰到的問題：怎么驗收房。明確地下室如何分配，公共水電費如何收取，請大家關注公共水、電表的基數(shù)是多少，管理費用如何收取。在繳錢之前，會被要求先簽很多“不平等”條約，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清。商品房驗收交付時，業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經開始展開，因此前期的物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據(jù)一定標準選聘，屬于短期性的委托管理。樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關的配套設施的同時交付，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件?？照{主機、管路安裝是否符合設計要求等。用萬用表測量各個強、弱電路是否暢通。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。）　　驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去2公分允許誤差，余數(shù)就是房屋的凈高。（三）幕墻（全玻幕除外）。內門（如有的話）是否規(guī)則。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。然后把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。如有空鼓，一定要責成陪同驗房的相關人員盡快修復。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險大)。看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費用及相關費用，應該在驗收好后，再交付費用。記?。阂促彿科跫s約定的面積誤差的條款結算面積。1城建檔案部門出具的《南京市工程驗收檔案認可書》。或者由有權部門（如南京市規(guī)劃國土局地籍測繪大隊）出具的正式測繪報告：《南京市房屋建筑面積測繪報告》。表上每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤還屬于“黑樓”，是不能入住的。三、驗收過程和具體步驟要根據(jù)購房契約和補充協(xié)議驗收房屋，下面提供驗房的參考步驟，通過的項目可在后面打“√”，未通過的注上說明，最后匯總，請開發(fā)商代表簽字確認。二、需要準備的驗收工具 房驗小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗收。同事，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您所要求的管理標準 后記 在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理： 1）影響房屋結構安全和設備安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現(xiàn)空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。 (6) 衛(wèi)生間內插座應是防潮插座且防濺（待蓋），照明燈座必須是磁口安全燈座。防水是否有效（廚、衛(wèi)生間泡24小時以上檢驗防水層；不可行的話只能詢問并記錄）。）。 (5) 看關窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。不上鎖是否會自動關上或者打開。要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字，蓋章。 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，以上保修期限應在《住宅質量保證書》中明確約定。你千萬不要為開發(fā)商交房人員的甜言蜜語和賭咒發(fā)誓所動搖，稀里糊涂就在文件上簽字?！　∪绻阍诒本┵I了房，你就對照這四個條件檢驗吧。廣州市人民政府在2001年出臺了一部規(guī)章——《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》。這些檢測機構都是有償服務的，你可以選擇一家機構談好價格后委托其檢測。建筑方面的專家在建筑公司里可以找到。如果你沒有在檢驗期間內或交房后的兩年以內將房屋的面積或質量不符合合同約定的情形通知開發(fā)商，后果是：無論房屋的面積多少或質量如何，你都將喪失追究開發(fā)商違約責任的權利。　　　　很多購房人擔心不收房會對開發(fā)商承擔違約責任，居律師要告訴你：“收房”是購房人的權利，不是購房人的義務。在收房之前，購房人的主要義務——支付購房款的義務已經履行完畢，開發(fā)商的義務尚未履行，如果購房人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有可能不能按期交房、或者已經出現(xiàn)開發(fā)商未履行合同義務、或者開發(fā)商履行合同義務不符合合同約定的情形，購房人沒有任何可以通過自己的行為制約開發(fā)商的手段。貸款買房的人要注意在合同中約定的房地產商逾期交付使用房屋的違約金至少要高于自己要付的貸款利息?！　　耙蚴┕ぶ杏龅疆惓＠щy及重大技術問題不能及時解決”：這話怎么解釋都行，而且這是房地產商自己的問題，“沒有金剛鉆、別攬瓷器活兒”，購房人要避免房地產商寫上這條免責理由?！　≡诒本壳皼]有“商品住宅交付使用批準文件”，約定“經分期綜合驗收合格”則往往會給房地產商鉆空子。怎樣避免入住糾紛　　房地產商發(fā)出入住通知，購房人卻認為房子無法入住。：施工中線頭交接處必須安放在電氣盒中，接送必須擰緊采用后線頭用壓線帽擰緊。吊筋所用的鍍鋅鐵絲不得小于8號，且必須要膨脹螺栓作吊點。如做暗管的話，完工后先通水、加壓，檢查所有接頭、閥門和各連接點是否滲水、漏水現(xiàn)象，檢查無誤后才能縫掉。如采用木龍骨，其材料必須是無開裂、無扭曲的紅、白松木，主龍骨的規(guī)格不能小于50㎜70㎜?！　?4招：廚衛(wèi)緊鄰通風道廚房、衛(wèi)生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔?！　?招：保溫不好墻滴水冬天，房間里的墻面如果有結露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水。”老王肯定地說。”說到底，房產商還是為多賺幾個錢，廚衛(wèi)一共要安裝3個阻燃圈、再加閥門就是300元?！叭绻贤瑫蠈懨魇前姿嗄佔拥?，我們就會用手摸，掉粉的話那用的就是滑石粉，也可以要求整改。發(fā)現(xiàn)聲音有異，立刻用紅粉筆將出現(xiàn)空鼓的區(qū)域勾出。”銅管可安全使用５０年。 ２３．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？ ２４．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當？ ２５．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。 １５．看頂部是否有麻點。如果沒有約定，開發(fā)商無權強行要求代辦產權證或收代辦費。 特別提示：法律政策均規(guī)定，如果合同中沒有明確約定，開發(fā)商不能將代收公共維修基金與契稅作為交房的條件。原則四：開發(fā)商代收費用明確約定 原則三：“質量問題單”業(yè)主要備份 原則二：看不到“兩書一表”可拒收房 即這兩項費用業(yè)主完全可以選擇自己交納至相關部門。 特別提示：產權證可以由業(yè)主自行辦理，具體程序可到相關的產權登記機關查詢。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。 ２６．磚縫有無滲水現(xiàn)象？ ２７．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ ２８．水池龍頭是否妥當，下水是否順暢？ ２９．衛(wèi)生、廚房內有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內水 質，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。 窗戶護欄老李講，“空鼓不但會導致粉刷好的墻面開裂，而且在打沖擊鉆時，會造成整塊墻面脫落和地面塌陷?！薄备呒壒こ處熢敿氈v解：新房驗收15招1招：看“備案”留“兩書”新房入住前，業(yè)主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發(fā)商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。門窗的油漆質量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面?！　?招：大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。　　15招：開關接口拉一拉檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。衛(wèi)生間的罩面板不能采用受潮易變形的石膏板、礦棉板、膠合板等，應選用金屬和板或塑料板。安裝鏡箱、紙缸、皂缸、口杯架、毛巾桿、浴簾桿、浴缸拉手等必須安裝牢固（最好及膨脹螺栓）、無松動現(xiàn)象，位置及高度適宜，鍍膜光潔無損、無污染，另外，水龍頭的遮罩要緊貼墻面，不能留有有任何縫隙。如采用木龍骨，其材料必須是無開裂、無扭曲的紅、白松木、主龍骨的規(guī)格不能小于50㎜70㎜。排放線路必須嚴格分色（紅、藍、黃及花線等）。房子交付總不能公說公有理、婆說婆有理，房子是否能夠交付，只能看房子有沒有達到合同約定的交房條件。建議購房人在約定第幾種條件時不要選這兩條，而是自己約定第5種條件，即“達到合同第十三條和第十四條及補充協(xié)議第幾條的約定要求”。　　“因材料供應延誤”：這屬于房地產商向材料供應商索賠的問題，責任不應轉嫁給購房人來承擔?！　」P者在此提醒購房人，一旦出現(xiàn)購房人可以選擇退房的情況，如果房地產商只賠償利息，顯然無法彌補購房人的損失，至少會賠進合同印花稅和辦理貸款時發(fā)生的律師費、保險費等費用?！　　　∪绻_發(fā)商通知你收房了，那么，你房財兩空的風險幾乎沒有了。即使合同中約定了購房人不收房應承擔何種法律責任，也是無效的，購房人不會因為不收房而承擔任何違約責任?！　Ψ课菝娣e的檢驗包括對套內面積的檢驗和對公攤面積的檢驗。不要被某個人的職稱、頭銜所迷惑，真正工作在第一線的才是真正的專家。但你應記?。禾峁z測服務的機構都必須經過省級以上政府計量行政部門的計量認證(即CMA)，其檢測報告才具有法律效力。這份規(guī)章對綜合驗收應具備的條件規(guī)定得比較全面，具體而且嚴格?！　∧憔蛣e對照了。對開發(fā)商的交房人員讓你簽字的文件，每一頁你都要認認真真地看，看不明白就不要簽。 B、《住宅使用說明書》可帶走 要對住宅的結構、性能和下水、電、燃氣等設施的類型、性能和標準做出說明，并提出裝飾、裝修及設施、設備使用的注意事項。 2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。 (5) 關門聽隔音效果并了解密封程度。 (6) 試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。 (4) 墻面是否有結露現(xiàn)象（有則說明保溫層有問題）。(5) 試排風扇。 (7) 有可能的話打開電話和電視面板，用力拉一拉看是否虛設。 ，連接件滴水 9. 電表 a. 是否安裝 b, 使用數(shù)目 10．其它 (1) 測量室內使用面積尺寸。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理 2）如果發(fā)現(xiàn)不影響房屋及設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)姆椒?，由接管單位處?3)如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明”室內情況尚不清楚”或”樓房狀況未明”等字樣。只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開發(fā)商就會以“業(yè)主已經認可”為由，對質量問題拒絕賠償。 稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。各位鄰居有認為需要添加的其他驗收內容，就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來，相互提醒相互幫助！第一項：查驗文件業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應原件。區(qū)級以上質檢站核發(fā)的《房屋質量合格證明》。—必須具備，否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結算最終房款，無法開具正式發(fā)票。1管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)—可帶走。我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產交易管理條例》執(zhí)行。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。內墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。 驗地平。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。）特別是查看一些墻體是否有水漬，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲