【正文】 mac_alone 02/12/24 10:13 發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市BBS鑫兆佳園柏林愛樂 業(yè)主論壇 一看質(zhì)量 二查兩書一表 三簽《房屋驗(yàn)收單》 　　有很多讀者來電話詢問，拿到入住通知書后該怎么辦？驗(yàn)房時(shí)應(yīng)該注意些什么？如何減少與開發(fā)商之間的糾紛？現(xiàn)將驗(yàn)房時(shí)應(yīng)注意的情況刊出，以饗讀者。今天我們對(duì)此深有體會(huì)。我們提出露臺(tái)是開發(fā)商贈(zèng)送的，而且在銷售和合同中從未提出將作為消防通道用途。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定?！　∽詈蠛昧耍瑱z查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。　　5)驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！　?)仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況?！　∵^程　　1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：　　A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》可帶走　　B、《住宅使用說明書》可帶走　　C、《竣工驗(yàn)收備案表》　　D、面積實(shí)測(cè)表　　E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))可帶走　　如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。網(wǎng)友原創(chuàng)：新房入伙驗(yàn)收注意事項(xiàng)新浪網(wǎng)友：starliu　　絕大部分網(wǎng)友是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，往往會(huì)不知所錯(cuò)，碰到的問題：怎么驗(yàn)收房。明確地下室如何分配，公共水電費(fèi)如何收取，請(qǐng)大家關(guān)注公共水、電表的基數(shù)是多少，管理費(fèi)用如何收取。在繳錢之前，會(huì)被要求先簽很多“不平等”條約，請(qǐng)切勿偷懶，定要逐字逐句看清。商品房驗(yàn)收交付時(shí)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開，因此前期的物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)選聘，屬于短期性的委托管理。樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關(guān)的配套設(shè)施的同時(shí)交付，如果交付時(shí)樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項(xiàng)作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件?？照{(diào)主機(jī)、管路安裝是否符合設(shè)計(jì)要求等。用萬用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)、弱電路是否暢通。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。）　　驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水管處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購(gòu)房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去2公分允許誤差，余數(shù)就是房屋的凈高。（三）幕墻（全玻幕除外）。內(nèi)門（如有的話）是否規(guī)則。這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。如有空鼓，一定要責(zé)成陪同驗(yàn)房的相關(guān)人員盡快修復(fù)。包括門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象(陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大)?？赐昴切┵Y料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)該在驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。記住：要按購(gòu)房契約約定的面積誤差的條款結(jié)算面積。1城建檔案部門出具的《南京市工程驗(yàn)收檔案認(rèn)可書》。或者由有權(quán)部門（如南京市規(guī)劃國(guó)土局地籍測(cè)繪大隊(duì)）出具的正式測(cè)繪報(bào)告：《南京市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》。表上每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤還屬于“黑樓”，是不能入住的。三、驗(yàn)收過程和具體步驟要根據(jù)購(gòu)房契約和補(bǔ)充協(xié)議驗(yàn)收房屋，下面提供驗(yàn)房的參考步驟，通過的項(xiàng)目可在后面打“√”，未通過的注上說明，最后匯總，請(qǐng)開發(fā)商代表簽字確認(rèn)。二、需要準(zhǔn)備的驗(yàn)收工具 房驗(yàn)小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺(tái)空鼓。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗(yàn)收。同事，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您所要求的管理標(biāo)準(zhǔn) 后記 在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理： 1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現(xiàn)空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。 (6) 衛(wèi)生間內(nèi)插座應(yīng)是防潮插座且防濺（待蓋），照明燈座必須是磁口安全燈座。防水是否有效（廚、衛(wèi)生間泡24小時(shí)以上檢驗(yàn)防水層；不可行的話只能詢問并記錄）。）。 (5) 看關(guān)窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或者打開。要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字，蓋章。 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，以上保修期限應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明確約定。你千萬不要為開發(fā)商交房人員的甜言蜜語(yǔ)和賭咒發(fā)誓所動(dòng)搖，稀里糊涂就在文件上簽字?！　∪绻阍诒本┵I了房，你就對(duì)照這四個(gè)條件檢驗(yàn)吧。廣州市人民政府在2001年出臺(tái)了一部規(guī)章——《廣州市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收管理辦法》。這些檢測(cè)機(jī)構(gòu)都是有償服務(wù)的，你可以選擇一家機(jī)構(gòu)談好價(jià)格后委托其檢測(cè)。建筑方面的專家在建筑公司里可以找到。如果你沒有在檢驗(yàn)期間內(nèi)或交房后的兩年以內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知開發(fā)商，后果是：無論房屋的面積多少或質(zhì)量如何，你都將喪失追究開發(fā)商違約責(zé)任的權(quán)利?！　　　『芏噘?gòu)房人擔(dān)心不收房會(huì)對(duì)開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，居律師要告訴你：“收房”是購(gòu)房人的權(quán)利，不是購(gòu)房人的義務(wù)。在收房之前，購(gòu)房人的主要義務(wù)——支付購(gòu)房款的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，開發(fā)商的義務(wù)尚未履行，如果購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有可能不能按期交房、或者已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商未履行合同義務(wù)、或者開發(fā)商履行合同義務(wù)不符合合同約定的情形，購(gòu)房人沒有任何可以通過自己的行為制約開發(fā)商的手段。貸款買房的人要注意在合同中約定的房地產(chǎn)商逾期交付使用房屋的違約金至少要高于自己要付的貸款利息?！　　耙蚴┕ぶ杏龅疆惓＠щy及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”：這話怎么解釋都行，而且這是房地產(chǎn)商自己的問題，“沒有金剛鉆、別攬瓷器活兒”，購(gòu)房人要避免房地產(chǎn)商寫上這條免責(zé)理由?！　≡诒本?，目前沒有“商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件”，約定“經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格”則往往會(huì)給房地產(chǎn)商鉆空子。怎樣避免入住糾紛　　房地產(chǎn)商發(fā)出入住通知，購(gòu)房人卻認(rèn)為房子無法入住。：施工中線頭交接處必須安放在電氣盒中，接送必須擰緊采用后線頭用壓線帽擰緊。吊筋所用的鍍鋅鐵絲不得小于8號(hào)，且必須要膨脹螺栓作吊點(diǎn)。如做暗管的話，完工后先通水、加壓，檢查所有接頭、閥門和各連接點(diǎn)是否滲水、漏水現(xiàn)象，檢查無誤后才能縫掉。如采用木龍骨，其材料必須是無開裂、無扭曲的紅、白松木，主龍骨的規(guī)格不能小于50㎜70㎜?！　?4招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。　　7招：保溫不好墻滴水冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水?！崩贤蹩隙ǖ卣f?！闭f到底，房產(chǎn)商還是為多賺幾個(gè)錢，廚衛(wèi)一共要安裝3個(gè)阻燃圈、再加閥門就是300元?！叭绻贤瑫蠈懨魇前姿嗄?zhàn)拥?，我們就?huì)用手摸，掉粉的話那用的就是滑石粉，也可以要求整改。發(fā)現(xiàn)聲音有異，立刻用紅粉筆將出現(xiàn)空鼓的區(qū)域勾出?！便~管可安全使用５０年。 ２３．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？ ２４．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？ ２５．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。 １５．看頂部是否有麻點(diǎn)。如果沒有約定，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行要求代辦產(chǎn)權(quán)證或收代辦費(fèi)。 特別提示：法律政策均規(guī)定，如果合同中沒有明確約定，開發(fā)商不能將代收公共維修基金與契稅作為交房的條件。原則四：開發(fā)商代收費(fèi)用明確約定 原則三：“質(zhì)量問題單”業(yè)主要備份 原則二：看不到“兩書一表”可拒收房 即這兩項(xiàng)費(fèi)用業(yè)主完全可以選擇自己交納至相關(guān)部門。 特別提示：產(chǎn)權(quán)證可以由業(yè)主自行辦理，具體程序可到相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查詢。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。 ２６．磚縫有無滲水現(xiàn)象？ ２７．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ ２８．水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢？ ２９．衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。另一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水 質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。 窗戶護(hù)欄老李講，“空鼓不但會(huì)導(dǎo)致粉刷好的墻面開裂，而且在打沖擊鉆時(shí)，會(huì)造成整塊墻面脫落和地面塌陷?！薄备呒?jí)工程師詳細(xì)講解：新房驗(yàn)收15招1招：看“備案”留“兩書”新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個(gè)門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面?！　?招：大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度?！　?5招：開關(guān)接口拉一拉檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。衛(wèi)生間的罩面板不能采用受潮易變形的石膏板、礦棉板、膠合板等，應(yīng)選用金屬和板或塑料板。安裝鏡箱、紙缸、皂缸、口杯架、毛巾?xiàng)U、浴簾桿、浴缸拉手等必須安裝牢固（最好及膨脹螺栓）、無松動(dòng)現(xiàn)象，位置及高度適宜，鍍膜光潔無損、無污染，另外，水龍頭的遮罩要緊貼墻面，不能留有有任何縫隙。如采用木龍骨，其材料必須是無開裂、無扭曲的紅、白松木、主龍骨的規(guī)格不能小于50㎜70㎜。排放線路必須嚴(yán)格分色（紅、藍(lán)、黃及花線等）。房子交付總不能公說公有理、婆說婆有理，房子是否能夠交付，只能看房子有沒有達(dá)到合同約定的交房條件。建議購(gòu)房人在約定第幾種條件時(shí)不要選這兩條，而是自己約定第5種條件，即“達(dá)到合同第十三條和第十四條及補(bǔ)充協(xié)議第幾條的約定要求”。　　“因材料供應(yīng)延誤”：這屬于房地產(chǎn)商向材料供應(yīng)商索賠的問題，責(zé)任不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人來承擔(dān)。　　筆者在此提醒購(gòu)房人，一旦出現(xiàn)購(gòu)房人可以選擇退房的情況，如果房地產(chǎn)商只賠償利息，顯然無法彌補(bǔ)購(gòu)房人的損失，至少會(huì)賠進(jìn)合同印花稅和辦理貸款時(shí)發(fā)生的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用?！　　　∪绻_發(fā)商通知你收房了，那么，你房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒有了。即使合同中約定了購(gòu)房人不收房應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任，也是無效的，購(gòu)房人不會(huì)因?yàn)椴皇辗慷袚?dān)任何違約責(zé)任?！　?duì)房屋面積的檢驗(yàn)包括對(duì)套內(nèi)面積的檢驗(yàn)和對(duì)公攤面積的檢驗(yàn)。不要被某個(gè)人的職稱、頭銜所迷惑，真正工作在第一線的才是真正的專家。但你應(yīng)記住：提供檢測(cè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)都必須經(jīng)過省級(jí)以上政府計(jì)量行政部門的計(jì)量認(rèn)證(即CMA)，其檢測(cè)報(bào)告才具有法律效力。這份規(guī)章對(duì)綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件規(guī)定得比較全面，具體而且嚴(yán)格?！　∧憔蛣e對(duì)照了。對(duì)開發(fā)商的交房人員讓你簽字的文件，每一頁(yè)你都要認(rèn)認(rèn)真真地看，看不明白就不要簽。 B、《住宅使用說明書》可帶走 要對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和下水、電、燃?xì)獾仍O(shè)施的類型、性能和標(biāo)準(zhǔn)做出說明，并提出裝飾、裝修及設(shè)施、設(shè)備使用的注意事項(xiàng)。 2)核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。 (5) 關(guān)門聽隔音效果并了解密封程度。 (6) 試鎖銷是否運(yùn)作自如，是否插入太少或太長(zhǎng)或太緊。 (4) 墻面是否有結(jié)露現(xiàn)象（有則說明保溫層有問題）。(5) 試排風(fēng)扇。 (7) 有可能的話打開電話和電視面板，用力拉一拉看是否虛設(shè)。 ，連接件滴水 9. 電表 a. 是否安裝 b, 使用數(shù)目 10．其它 (1) 測(cè)量室內(nèi)使用面積尺寸。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理 2）如果發(fā)現(xiàn)不影響房屋及設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)姆椒?，由接管單位處?3)如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明”室內(nèi)情況尚不清楚”或”樓房狀況未明”等字樣。只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開發(fā)商就會(huì)以“業(yè)主已經(jīng)認(rèn)可”為由，對(duì)質(zhì)量問題拒絕賠償。 稍大一點(diǎn)的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。各位鄰居有認(rèn)為需要添加的其他驗(yàn)收內(nèi)容，就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來，相互提醒相互幫助！第一項(xiàng)：查驗(yàn)文件業(yè)主在收樓時(shí)，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時(shí)可以要求核對(duì)相應(yīng)原件。區(qū)級(jí)以上質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》。—必須具備，否則至少無法計(jì)算實(shí)際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。1管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))—可帶走。我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》執(zhí)行。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費(fèi)無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點(diǎn)。 驗(yàn)地平。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。）特別是查看一些墻體是否有水漬，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲