【正文】 人的合法權(quán)益。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。租賃期限 6個月以上，而未采用書面形式的，應當視為不定期租賃。未規(guī)定承租期限，房屋所有人要求收回房 屋自住的，一般應當準許，承租人有條件搬遷的，應當責令搬遷 。今年，該單位向法院提起訴訟，請求解除 《 門面出租協(xié) 議 》 。最終雙方達成協(xié)議：由單位退還楊某部分租金和補償其經(jīng)濟損失共計 7萬 元，雙方解除房屋租賃協(xié)議，楊某退還房屋。當事人可以采取兩 個辦法：一是約定更新。在三個月 內(nèi)，如果承租人提出優(yōu)先購買，則出租人不得擅自將房產(chǎn)賣給其他人，如出租人不提前三個月通知承租人而與第三人所簽訂的買賣合同無效。 常見問題解答 沒有通過中介，私下簽訂的二手房買賣合同 是否有效？ 一：房屋買賣是民事行為，是私事，根據(jù)合同自由原則，一般只要沒有違反法律的強制性規(guī)定，二手房買賣合同就是合法有效的，包括手寫的二手房買賣合同； 二：房地產(chǎn)中介是商業(yè)公司，是收取相應的中介費用，提供房屋交易信息、協(xié)助過戶和貸款的，和二手房買賣合同的合法有效沒有任何關系； 三：沒有通過中介，私下簽訂的二手房買賣合同只要沒有違反法律的強制性規(guī)定就是合法有效的，受法律保護。法律依據(jù)有：最高人民法院 《 關于人民法院審理借貸案件的若干意見 》 第 6條的規(guī)定：民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同期貸款利率的四倍，超出部分不予保護。 四、借款時借條宜寫清出借人借款人全名 實踐上，出借人與借款人往往關系較密切，也不泛親戚關系，借款時將日常習慣稱謂寫入借條，如將出借人寫成“張叔”“張兄”；將借款人寫成“阿三”“四妹”之類等等，萬一借款人逾期還款，出借人想到法院起訴借款人，往往會因債權(quán)、債務人不明確而被法院拒之門外。在打借條的時候，出借人“剛剛”、“正在”或者“即將”把物品或者款項交付給借用人，為了確認這個“流動”的事實才用借條加以固定；欠條一般是結(jié)算或者證明財產(chǎn)所有與占有的相反狀態(tài)，也就是所有權(quán)人的東西被占有人占有、使用，這種狀態(tài)在打欠條時早已存在，打欠條的目的就是確認這種狀態(tài)的存在。所以雖一字之差，卻差異重大，結(jié)果截然相反。 常見問題解答 條據(jù)最好一式兩份，雙方各執(zhí)一份。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。在議價成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對中介的委托，因此意向金應當返還。但是，當中介聯(lián)系到上家，確認房屋買賣事宜并轉(zhuǎn)付意向金時，上家反悔，以家庭意見不統(tǒng)一為由拒絕賣房。近兩年，由于房價上漲，這樣的糾紛非常多。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認為上家隱瞞了在一年左右內(nèi)房屋里連續(xù)死亡兩人的重要事實，造成重大誤解，要求解除買賣合同。 (2)沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作居間合同成立，應按房屋成交價格的 %計收中介服務費。那么，馬某提到的合同無效理由為什么不成立呢 ?筆者認為，居間合同與房屋買賣合同有本質(zhì)的區(qū)別。 案例分析 房客冒充房東賣房騙走 50萬 中介公司被判賠 15萬 “簽合同時，我就要求對方提供產(chǎn)權(quán)證原件，可房產(chǎn)中介公司卻說，已經(jīng)看過原件了，沒有問題。 去年 10月 19日，中介工作人員陪同張小姐、周先生到農(nóng)業(yè)銀行辦理還貸手續(xù)，張小姐取出了 45萬元現(xiàn)金交給了周先生。法院發(fā)現(xiàn)，友情路的這套房屋產(chǎn)權(quán)人的確是周先生。按照正常的交易稅費計算 ,該房屋的稅費大概是 1萬多元 ,簽約之前該中介公司的工作人員也是如此宣稱。但法院同時認為，作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)，履行居間義務不當，已構(gòu)成違約。直到“周先生”攜款逃跑之后，才知道他的產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口簿都是偽造的。雙方約定，該房總房價為 95萬，由張小姐先行支付 45萬現(xiàn)金給周先生作為首期房款，周先生用該款償還銀行貸款，辦理抵押注銷手續(xù)。如果中介經(jīng)紀人履行了必要的審查義務且委托人隱瞞了權(quán)利瑕疵的，中介可按約或根據(jù)實際損失追究委托人的締約過失責任。點評：依法簽訂的合同受國家法律保護。 案例分析 跳過中介私下成交 上家被判按約付錢 案情：馬某為改善居住條件，將其嶗山東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。 案例分析 點評： 買賣合同簽訂后，因為“不吉利”的原因要求退房一案為什么會敗訴呢 ?筆者認為，主要有三個原因： (1)人員死亡的事實是否應當告知存在爭議。 案例分析 所謂“不吉利”導致退房 下家要求退定金未獲支持 案情：吳某通過中介看中一套虹口區(qū)的二手房，經(jīng)過中介的居間服務，吳某與上家朱某簽訂了 《 房地產(chǎn)買賣合同 》 。點評：在這類糾紛中，有個共同的特征，即下家認為既然與中介簽訂居間合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預付了部分房款，最后卻未能買到房子，認為中介違約了。二是中介方應當履行告知義務并遵守誠信原則，否則不能擅自把意向金轉(zhuǎn)為定金。點評：意向金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。 常見問題解答 意向金不是定金 是否可退 案情：秦某通過中介看中定西路上一套二手房，并在 《 承購意向書 》 中同意房屋總價為 36萬元，一周后簽訂買賣合同。杜絕使用模糊用語，如“大概”、“估計”、“可能”、“差不多”、“算是”、“或許”等等；含義要清晰明確。如果當初 B給 A打的是借條，同樣沒有約定借期，根據(jù)合同法第二百零六條，“借款人應當按照約定的期限返還借款。 常見問題解答 二、借條和欠條的區(qū)別 很多人對什么時候該打借條，什么時候該打欠條總是不能準確把握，其實區(qū)分兩者并不難。各地法院對此問題的把握也不盡相同。 常見問題解答 二、借款時雙方約定的利率宜寫入借條中 實踐中有不少債主誤解民間借款不能收取利息，所以利息只在口頭約定，而沒有寫進借條中?！睆倪@些法律、行政法規(guī)，司法解釋看 ，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)，即無須當事人約定，承租人當然即享有的權(quán)利。同時，承租人有優(yōu)先購買承租房產(chǎn)的權(quán)利。不過租賃一套房子想要超過二十年也可以采取再次租賃的方法， 《 合同法 》 規(guī)定，租賃期屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 如果楊某執(zhí)意堅持，有可能造成經(jīng)濟損失。 常見問題解答 租賃三十年 與法律相抵觸 ? 2022 年 4月 12日，某單位與楊某簽訂 《 門面出租協(xié)議 》 ，將臨街的兩間門面出租給楊某使用至 2034年 12月 31日，楊某一次性付清了全部租金。出租人應當按照租賃合同規(guī)定的期限將租賃房屋交給承租人使用，并保證租賃 合同期內(nèi)承租人的正當使用。 ? 當事人約定了租賃期限的，為定期租賃 。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案 ” 第十四條規(guī)定： “ 房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記手續(xù)。違章建筑 屬于行政違法，對此應由政府城市規(guī)劃部門處理。 常見問題解答 （二）涉及無產(chǎn)權(quán)證的房屋出租合同并非必然無效。 （二）內(nèi)容不合法。 如果當時雙方簽訂了書面的預售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買方反悔不買時，開發(fā)商就完全有權(quán)沒收定金。 ” 從法律上來講，即使訂金給付方違約，收受方也應予以退還。商女士提出了仲裁申請。 我國 《 擔保法 》 規(guī)定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的 20%。而中介公司向客戶介紹“到手價”，免于進行復 雜且容易引起爭議的計算，不失為一種安全的好辦法。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。在合同中應明確寫到：房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶。 因此，合同當事人如不愿仲裁的，愿意向法院起訴的，選擇仲裁條款。 ? 林先生找到房產(chǎn)所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。 二手房中介公司法律知識培訓 六、 土地使用權(quán)問題 集體所有土地上房屋的買賣對象。 二手房中介公司法律知識培訓 二手房交易中值得關注的問題 一、 主體問題 出賣方為已結(jié)婚人士，且房屋在婚姻存續(xù)期間購買； 共有人的權(quán)利。即使建立了委托關系，也難以鞏固。合同訂立后，受托人在委托的權(quán)限內(nèi)所實施的行為，等同于委托人自己的行為。居間費用一般包含于報酬之中。 二手房中介公司法律知識培訓 委托人的義務 A、支付報酬的義務。 居間人在負有忠實義務的同時，還負有盡力義務。無論居間人是同時接受主合同當事人雙方的委托，還是僅接受委托人一方委托的，居間人都負有向雙方報告的義務。 二手房中介公司法律知識培訓 居間合同與類似合同辨析 居間合同與委托合同、行紀合同有著顯著的區(qū)別 主要表現(xiàn)在： 第一， 居間人僅為委托人報告訂約機會，或為訂約媒介，并不參與委托人與第三人之間的關系；而在委托合同中，受托人以委托人的名義或自己的名義活動，代委托人與第三人訂立 合同，參 與并可決定委托人與第三人之間的關系內(nèi)容；在行紀合同，行紀人以自己的名義為委托人與第三人完成交易事務，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務關系。 （ 4在居間合同中，居間人的活動達 到居間目的時，委托人才負給付報酬的義務。在居間合同中，居間人為委托人提供服務，但這種服務表現(xiàn)為報告訂約的機會或為訂約的媒介。但其新商法則采自由營業(yè)主義 。無論何種居間，居間人都只是居于交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的二手房、不同的付款方式、不同的委托關系、物業(yè)移交、產(chǎn)權(quán)移交，甚至包括住宅戶口的遷移都需面面俱到。許多違法行為，是犯罪行為，同時也是違反道德的行為。 法理學 3. 違法必須是在不同程度上侵犯法律上所保護的社會關系的行為。 法理學 （二）違法行為的構(gòu)成要素 一般地說，違法行為由以下 五個要素 構(gòu)成： 1. 違法行為以違反法律為前提。 (2)執(zhí)行社會公共事務。 法理學 四、法的作用 法的作用泛指法對人們的行為及社會關系和社會生活發(fā)生的影響。第二，我國法律對外國的適用包括兩種情況： (1)在中國領域內(nèi)的外國人，除享有外交特權(quán)好豁免權(quán)或法有另外規(guī)定者外，一律適用我國法律； (2)外國人在中國領域外對中國或中國公民、法人犯罪，按中國刑法規(guī)定的最低刑為三年以上有期徒刑的，可適用中國刑法規(guī)定，但按犯罪地的法不受處罰的除外。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。 地方性法規(guī)，是指法定的地方國家權(quán)力機關依照法定的權(quán)限，在不同憲法、法律和行政法規(guī)相抵觸的前提下，制定和頒布的在本行政區(qū)域范圍內(nèi)實施的規(guī)范性文件。 (一 )法的淵源 作為法的形式，憲法是國家最高權(quán)力機關經(jīng)由特殊程序制定和修改的，綜合性地規(guī)定國家、社會和公民生活的根本問題，具有最高法的效力的一種法。 法理學 (1)調(diào)整行為關系的規(guī)范。 古寫作“灋” (會意。 (4)依靠國家強制力保證實施。 法理學 法律是由全國人大和全國人大常委會制定、修改、補充、廢止的。 規(guī)章通常稱行政規(guī)章，是國家行政機關依照行政職權(quán)所制定、發(fā)布的針對某一類事件或某一類人的一般性規(guī)定，是抽象行政行為的一種。自治條例和單行條例依法對法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本自治地方適用自治條例和單行條例的規(guī)定：經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)根據(jù)授權(quán)對法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本經(jīng)濟特區(qū)適用經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)的規(guī)定。法開始生效的時間：一是自公布之日起生效；二是公布后經(jīng)過一段時間生效。 (2)指引作用：法是通過人們在法律上的權(quán)利和義務以及違反法律規(guī)定應當承擔的責任來調(diào)整人們的行為的。法又服務于政治。以法律為準繩，既是準確追究違法，否定非法的重要條件，也是避免枉法、防止專橫的重要保證。如果一個行為并不侵犯法律所保護的社會關系，沒有侵犯社會、國家、集體或個人的合法利益，就不構(gòu)成違法。其次，違法行為與法律上無效行為的區(qū)別。 第四百二十五條 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。 ?報告訂約機會之居間，稱為報告居間；媒介合同之居間，稱媒介居間。 二手房中介公司法律知識培訓 課外了解： ?居間是一種古老的商業(yè)現(xiàn)象，在古希臘時代即已出現(xiàn)。 ?在我國古代，居間人被稱為“互郎”。 （ 2）居間合同為有償合同。 二手房中介公司法律知識培訓 （ 5 特殊性 。 二手房中介公司法律知識培訓 居間合同的效力表現(xiàn) 居間人的義務