【正文】 24 24 24 4室 2廳 2衛(wèi) 48 5100 16% 住宅戶型探究 戶型比例： 1房： 19%； 2房； 19%； 3房： 41%， 4房： 16%； 2房以下的小戶型占 50%左右； 戶型面積： 1房： 22— 36㎡ ， 2房： 5671㎡ ； 3房：8397㎡ ； 4房： 106㎡ ； 戶型面積設(shè)計非常緊湊。 ? 連排版也做得如此漂亮，設(shè)計很專業(yè)不錯！ ? 重要的話、字句用重點(diǎn)符號標(biāo)出，不要奢望客戶全部記住你的案子或說法 ? 圖片永遠(yuǎn)比文字更有說服力，能用圖片表達(dá)的，盡量用圖片表達(dá) 形式： 排版、模板、色彩 內(nèi)容： 客戶要求廣告公司提案的目的不外乎兩種： 一種基本沒什么想法 是想要一份完整的品牌建設(shè)案，還是一份全年的促銷執(zhí)行案？ 一種是已經(jīng)有成型的想法，想從廣告公司哪里得到專業(yè)的求證 不管是哪種心理，廣告公司作業(yè)前研究客戶的心理很有必要。 我說什么？（品牌核心承諾） 阿超一輩子只對你一個人好，呵護(hù)你 一生給你穩(wěn)定幸福美滿生活 為什么這樣說？（支持點(diǎn)） 阿超已經(jīng)為阿美買了一棟房子 阿超現(xiàn)在每天都為阿美買早餐 阿超每天寫信給阿美 阿超每天在阿美窗下徘徊，不見她睡不著 阿超在眾人心目中的好印象，是一名好青年 怎么說？（傳播策略） 寫情書 打電話 聊天 發(fā)短信 約會 請吃飯 送花 對手怎么看我？（競爭范疇） 阿超是個強(qiáng)勁的對手 對阿美很癡情 預(yù)期反應(yīng)如何？（效果檢驗） ”阿超，我知道 ! ”啊，我不知道阿超是這樣的愛我，好幸 福的感覺，真的考慮嫁給他 “ 注意，最關(guān)鍵的時刻就要得來了， 客戶耐著性子聽了呢么久， 客戶也順著你的思路走， 所有的所有，一切的努力， 只為了得出下面的廣告定位語： 注意 注意 注意啦！ 廣告語可以是一句產(chǎn)品利益的承諾 可以是提升品牌形象的大話 也可以是目標(biāo)消費(fèi)群生活的一種方式 甚至是一句赤裸裸的減價信息也可以 檢驗一句好廣告語的標(biāo)準(zhǔn)有很多，但檢驗一句爛廣告語的標(biāo)準(zhǔn)只有 一個： 是否有承諾 承諾承諾再承諾，是廣告溝通唯一不變的真理 一個優(yōu)秀的廣告人，在追女孩子方面是很有天分的，女人同樣要的也是承諾 反過來，我們以后在招聘新員工，要在考核里面加上重要的一欄： “追女孩厲害不？” 廣告語發(fā)想的幾個方向： 行而上（占位） 行而中（占腦） 行而下（占利） 你大聲對朋友們宣布： XX已經(jīng)是我的女朋友了，你們別再打她的主意啦！ 行而上（占位） 行而上 建立形象： 設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)： 倡導(dǎo)理念 TCL：中國手機(jī)新形象 魯花：人民大會堂國宴用油 水井坊：中國白酒第一坊 海信：變頻空調(diào) 海信造 創(chuàng)維：不閃的，才是健康的 星河灣：好房子的標(biāo)準(zhǔn)，總向星河灣看齊 美菱冰箱：新鮮的，美菱的 金龍魚： 1： 1： 1均衡營養(yǎng)更健康 紅塔：山高人為峰 長虹：以產(chǎn)業(yè)報國為任己 紅金龍：思想有多遠(yuǎn)，我們就能走多遠(yuǎn) 海爾：海爾 中國造 適用于形象及品牌建設(shè)，常常為大品牌所常用 你對虎視眈眈的對手們說： 我已經(jīng)俘虜了她的心！ 行而中（占腦） 行而中 身份認(rèn)同： 文化認(rèn)同： 顛覆舊觀念： 耐克，你能比你行 全球通 我能 動感地帶 我的地盤 聽我的 凱旋新世界 每次回家 都是凱旋 戴比爾斯：鉆石恒久遠(yuǎn) 一顆永流傳 金六福：福文化 孔府家酒：叫人想家 青酒：喝杯青酒 交個朋友 七喜：非可樂 大眾甲殼蟲：想想小的好 贏周刊：你的對手正在讀它 香港禁毒協(xié)會：傻子才吸毒呢！ 適用于技術(shù)含量不高的品牌：快速消費(fèi)品、家電等行業(yè) 你對紛紛向她獻(xiàn)殷勤的男孩們不屑一顧： 哈哈，昨晚她已經(jīng)是我的人啦！ 行而下（占利） 適用于功能業(yè)務(wù)強(qiáng)的品牌：銀行、藥品等 行而下 解決問題： 功能承諾： 差異化概念： 海爾空調(diào)：健康全到家 志高：放心空調(diào)選志高 樂百氏， 27層凈化 潘婷，維他命 B5 海爾 BTT洗衣機(jī)：第五種洗衣機(jī) 文曲星考試王：考試我為王 蒙牛早餐奶：營養(yǎng)早點(diǎn)到 南山奶粉：涼開水即融，喝了不上火 海飛絲：解決頭屑煩惱 海王銀得菲：治感冒 快！ 瑪丁琳：解決胃動力不足！ 舒膚佳 除菌 當(dāng)我 …… （消費(fèi)行為）， 我將會得到 …… （利益）， 因為 …… （支持點(diǎn)） 當(dāng)我購買美的空調(diào)而不選擇其它品牌時（消費(fèi)行為）， 我將會得到全家身體都健康的承諾（利益）， 因為美的空調(diào)有四大全健康功能（支持點(diǎn)） （關(guān)于品牌定位又是一個大話題，以后祥述） 廣告語是整個品牌計劃的核心， 怎樣檢驗一個好的定位： 平面和影視其實就是將廣告語用畫面的形式表現(xiàn)出 一般是形象廣告 2～ 3稿 產(chǎn)品廣告 2～ 3稿 記得一定要配創(chuàng)意說明，要預(yù)想到客戶會交給領(lǐng)導(dǎo)看，領(lǐng)導(dǎo)是不能從畫面 理解廣告公司的想法的； 平面要有相關(guān)的物料及效果圖的延伸，永遠(yuǎn)記住，客戶需要的是最終的 在執(zhí)行時的廣告效果，而不是在蘋果機(jī)里面的 創(chuàng)意在大的策略下追求點(diǎn)子的新，記住，所有的比稿都是做秀，比的是 廣告公司對客戶整體的理解力、態(tài)度、平面及文案的創(chuàng)意功底，點(diǎn)子一 定要新，新，新?。?！ 廣告表現(xiàn)： 切記： 全年的促銷活動要有一根主線貫穿，連貫性，沒 有客戶希望每個活動拆開是好的，而連起來什么 也不是，點(diǎn)子要新，方案可執(zhí)行性強(qiáng)。 她叫阿美，對婚姻的看法還是非常 羅曼蒂克的，事實上，她也一直在尋找 自己的另一半，讀愛情小說的時候，她 時常流淚。首期 5幢住宅大廈，共約 1,404個單位，并建有約１１萬多的國際購物廣場； ?戶型：逾 7成是兩房，其餘為三房，面積由 500餘至 800餘平方呎（５５－９０平米）； 舉措六：營銷概念突破 —— 時尚城市快樂生活 創(chuàng)新點(diǎn) /模式 適宜條件 功能轉(zhuǎn)換 適宜的區(qū)位、交通、配套和市場條件； 戶型高附加值 — 送面積 可操作余地?。? 豪宅元素運(yùn)用 廣泛適用； 形象提升，設(shè)計創(chuàng)意 目標(biāo)客戶群的清晰定位，對其生活形態(tài)的準(zhǔn)確把握； 營銷概念突破 營銷運(yùn)作能力； 小戶型價值提升策略總結(jié) 本項目住宅部分有望借助 “ 功能轉(zhuǎn)換 ” 或者 “ 形象 +營銷概念 ” 提升項目價值，實現(xiàn)利潤最大化。 唯一性。 根據(jù)本項目特點(diǎn)及區(qū)域市場特點(diǎn)，本項目的溢價空間主要集中在 營銷、商業(yè)成熟、市場增長 三個方面，初步預(yù)期將帶來 10%— 15%的溢價。 對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪 本項目建議：帶租約銷售； 操作方式 拉高未來價值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻； 帳面定價 =實收均價 /79%； 購房時發(fā)展商一次性按照 8%的年租金回報率支付三年租金； 客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，三年后可收回經(jīng)營權(quán)自用； 假設(shè)某鋪位面積： 40平方米，實收均價 20210元 /平方米，總價80萬。 維多利亞廣場 都市時尚格調(diào)生活體驗島 體驗新的生活哲學(xué) —— 格調(diào)的生活、低調(diào)的奢華、頂級的享受 一個能為精英人士帶來頂級體驗的場所； 一個真正能讓衡陽時尚起來的符號； 一個讓衡陽各路名流交往聚會的圈子； 一個能讓衡陽精英人士沉淀氣質(zhì)的場所； 一個氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。 綜合分析： 項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢顯著，市場機(jī)會明顯，對項目開發(fā)形成良好條件。 分類入駐品牌，經(jīng)營體系直化管理。 月 ?一樓 :200600元 /平米 月 出租情況 :整體出租率達(dá) 90% 經(jīng)營狀況 :營業(yè)氛圍濃厚，人流量旺盛 ?物業(yè)地址 :蒸湘路 ?商業(yè)體量：二層 (一樓 ,二樓 ),商業(yè)面積共約 10000平方米 ?建筑參數(shù) :層高 ,主通道 ?電梯配置 :2組扶手電梯 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 一樓 :臨街 :肯德基、中國農(nóng)業(yè)銀行、超市內(nèi)鋪、箱包、鞋、煙酒 二樓 :超市內(nèi)鋪 :服裝 (賣場式 ) ?出租率 :100% ?經(jīng)營狀況 :人流量旺盛 ,商家經(jīng)營狀況良好 。 月（街鋪） 船山大道蒸陽路以東 3080元 /平米 二樓 70%。 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 國內(nèi) 中等規(guī)模以上城市 長三角 珠三角 深圳 上海 北京 GDP 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段： 必需 ?起步 ?發(fā)展 ?享受 目前衡陽 商業(yè)發(fā)展研判 中心區(qū)域商業(yè)市場研究 4. 雅戈爾專賣店 JONES 5 環(huán) 城 北 路 環(huán) 城 北 路 蒸 陽 路 和 平 路 蓮 湖 路 蒸 湘 路 和 平 路 中 山 路 蒸 陽 路 中 山 路 解放東路 6 7 8 9 1 2 3 4 10 11 12 13 14 15 16 17 18 蓮 湖 路 蒸 湘 路 19 20 21 22 解放西路 23 24 25 廣百百貨 國美電器 鴻運(yùn)數(shù)碼港 北 解放路商圈掃描 商業(yè)形態(tài) :大型百貨 +大型超市