【正文】 ?空調(diào)配置 :設(shè)有中央空調(diào) ?開業(yè)時(shí)間 :2021年 10月 ?業(yè)態(tài)分布 : ?一樓 :數(shù)碼相機(jī) 品牌電腦 筆記本 MP3 DV 手機(jī) ?二樓 :電腦軟配件 DIY裝機(jī) 無線對(duì)講 監(jiān)控設(shè)備 ?三樓 :二手維修 電腦耗材 儀表線材 電腦桌椅 圖書軟件 電子元件 ?出租率 :一樓 80%。 40100元 /平米 /月（解放西路） 。 月） 解放東路 100 250 解放西路 40 100 船上大道（西） 80 200 船上大道（東） 30 80 蒸陽路 50 200 中山路 100 450 華新大道、延安路 20 38 火車站附近 35 80 新一中附近 20 40 立新大道 10 25 商業(yè)租金情況一覽表 商業(yè)板塊總結(jié) 主城板塊 東城板塊 北城板塊 高新開發(fā)板塊 南城板塊 商業(yè)氛圍不成熟；以社區(qū)商業(yè)為主；租金在 2040元左右；價(jià)格： 600010000之間； 商業(yè)氛圍濃厚；租金在 100450元左右；價(jià)格： 1500060000之間； 社區(qū)商業(yè)；租金在 2030元左右；價(jià)格： 60008000之間； 專業(yè)市場(chǎng)及臨街商業(yè)；租金在3080元左右；一樓商鋪價(jià)格：600010000元 /平方； 華源大市場(chǎng)租金在 50元左右；一樓商鋪價(jià)格： 800010000元 /平方； 第一階段 以滿足生活基本需要的 必需型 消費(fèi)階段 吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容 第二階段 較好地解決基本生活后的 起步型 消費(fèi)階段 簡(jiǎn)單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容 第三階段 以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的 發(fā)展型 消費(fèi)階段 講究品牌消費(fèi) 第四階段 以追求生活質(zhì)量的 享受型 消費(fèi)階段 以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為 消費(fèi)宗旨 階段 階段描述 基本特征 09年衡陽人均 GDP為 12021元人民幣，處于向第 3階段發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，部分客戶追求休閑享受。 項(xiàng)目周邊道路人流量大，道路的通達(dá)性較好； 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍強(qiáng)，網(wǎng)點(diǎn)集中，相互作用較強(qiáng)； 在未來將有萬向城（大洋百貨）、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)、美達(dá)新天地、商業(yè)步行街等大型集中商業(yè)進(jìn)駐，整體供應(yīng)量較大； 處于中心區(qū)，借勢(shì)商業(yè)步行街發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目商業(yè)前景看好； 項(xiàng)目屬性界定： 本項(xiàng)目是處于交通便利、竟?fàn)幖ち业暮诵纳虡I(yè)區(qū) ,體量小、發(fā)展前景優(yōu)良的 小戶型住宅 +裙樓商業(yè)項(xiàng)目 . 目標(biāo)理解 商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項(xiàng)目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項(xiàng)目屬性 我們對(duì)目標(biāo)的理解（ 發(fā)展商給予我們的任務(wù) ） ◆ 快速回籠資金， 售完 1至 2層商業(yè)的銷售； ◆ 住宅在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提升其贏利能力； 35層做辦公寫字樓銷售； ◆ 短期 內(nèi)實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn) 最大化； 總體商業(yè)格局 區(qū)域商業(yè)研究 在售案例研究 目標(biāo)理解 商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項(xiàng)目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項(xiàng)目屬性 城北片區(qū) 城南片區(qū) 中心片區(qū) 城東片區(qū) 高新片區(qū) 專業(yè)建材市場(chǎng)集中； 區(qū)域形象差 批發(fā)市場(chǎng)聚集； 火車站附近形成物流區(qū)，冶金廠和鐵路宿舍區(qū)規(guī)模大 湘江上游，老工業(yè)區(qū)，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域 衡陽市的商業(yè)、娛樂和服務(wù)中心，功能配套完善；對(duì)周邊區(qū)域的吸引力極強(qiáng)，市民認(rèn)同度高； 整體商業(yè)配套未成熟；行政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，是地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域； 本案 商業(yè)格局 目前衡陽市已經(jīng)形成五大商業(yè)格局 衡陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分為五個(gè)片區(qū)，分別是： 城北商業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū)、城東商業(yè)區(qū)及高新開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)，其中： 中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū) 主要集中在解放路、船山大道、蒸陽路、蒸湘路及中山路段形成了 “兩橫三縱” 的核心商業(yè)區(qū)，是衡陽的 老城區(qū)商業(yè)區(qū) ！ “兩橫” 解放路、船山大道商業(yè)區(qū) “三縱” 即蒸陽路、蒸湘路及中山路商業(yè)區(qū)。 占地面積： 5,310 km178。 地區(qū)人口： ,市常住人口 :96萬 所轄區(qū)縣： 蒸湘區(qū) \雁峰區(qū) \石鼓區(qū) \珠 暉區(qū) \南岳區(qū) \衡陽縣 \衡山縣 \衡東縣 \ 衡南縣 \祁東縣 \常寧市 \耒陽市 2021年 GDP:1168億元，增長(zhǎng) % 人均 GDP: 17299元，增長(zhǎng) % 社會(huì)消費(fèi)品零售總額： ， 增長(zhǎng) % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入： 13911元 ，增長(zhǎng) 12% 株洲 湘潭 冷水灘 雙峰 邵東 邵陽 桂陽 永興 項(xiàng)目通達(dá)性好，人流量大 — 南臨解放西路與蒸湘路交匯處；未來將依托商業(yè)步行街推進(jìn)區(qū)域商業(yè)高速發(fā)展；發(fā)展前景樂觀； 解放大道、蒸湘路為城市主干道 ,多路公交線路經(jīng)過 ,交通非常便利 . 項(xiàng)目屬性 新城區(qū) 老城區(qū) 商業(yè)旺地 湘中地區(qū)批發(fā)城 本案 晶珠廣場(chǎng) 創(chuàng)富義烏商城 深國(guó)投商業(yè)中心 步步高百貨 宇元萬向城 美美百貨 進(jìn)步商城 廣百百貨 崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目分析 周邊環(huán)境 —— 成熟度高，網(wǎng)點(diǎn)比較集中，相互作用強(qiáng)。 城北和城東主要是專業(yè)市場(chǎng)聚集區(qū)域！ 高新開發(fā)區(qū)商業(yè)處于發(fā)展階段，商業(yè)氛圍缺乏，主要是些零散沿街鋪面和社區(qū)配套服務(wù)商業(yè)為主。 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 國(guó)內(nèi) 中等規(guī)模以上城市 長(zhǎng)三角 珠三角 深圳 上海 北京 GDP 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段： 必需 ?起步 ?發(fā)展 ?享受 目前衡陽 商業(yè)發(fā)展研判 中心區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 4. 雅戈?duì)枌Ｙu店 JONES 5 環(huán) 城 北 路 環(huán) 城 北 路 蒸 陽 路 和 平 路 蓮 湖 路 蒸 湘 路 和 平 路 中 山 路 蒸 陽 路 中 山 路 解放東路 6 7 8 9 1 2 3 4 10 11 12 13 14 15 16 17 18 蓮 湖 路 蒸 湘 路 19 20 21 22 解放西路 23 24 25 廣百百貨 國(guó)美電器 鴻運(yùn)數(shù)碼港 北 解放路商圈掃描 商業(yè)形態(tài) :大型百貨 +大型超市 +街鋪； 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) :主要由百貨 ,服裝 ,餐飲 ,手機(jī)通訊 ,電器等業(yè)態(tài)組成； 主力商家 :廣百百貨 ,國(guó)美電器。其中，廣百百貨首層鋪位租金達(dá) 250元 /平米 /月 出租情況 :整體出租率達(dá) 98%。二樓 70%。 月 。 月（街鋪） 船山大道蒸陽路以東 3080元 /平米 月 。月 出租情況 :整體出租率達(dá) 90% 經(jīng)營(yíng)狀況 :營(yíng)業(yè)氛圍濃厚，人流量旺盛 ?物業(yè)地址 :蒸湘路 ?商業(yè)體量：二層 (一樓 ,二樓 ),商業(yè)面積共約 10000平方米 ?建筑參數(shù) :層高 ,主通道 ?電梯配置 :2組扶手電梯 ?經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 一樓 :臨街 :肯德基、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、超市內(nèi)鋪、箱包、鞋、煙酒 二樓 :超市內(nèi)鋪 :服裝 (賣場(chǎng)式 ) ?出租率 :100% ?經(jīng)營(yíng)狀況 :人流量旺盛 ,商家經(jīng)營(yíng)狀況良好 。月 。 月 ?一樓 :200600元 /平米 租金水平 :中山路 :100450元 /平米 分類入駐品牌，經(jīng)營(yíng)體系直化管理。 集高尚住宅，臨街鋪面于一體； 銷售價(jià)格： 1和 2層均價(jià) 34萬 /㎡ 左右。 綜合分析： 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著，市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)形成良好條件。 SWOT分析戰(zhàn)略結(jié)構(gòu) 領(lǐng)導(dǎo)者 競(jìng)爭(zhēng)者 跟隨者 補(bǔ)缺者 主流型定位：項(xiàng)目體量小直接導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)中的先天不足 補(bǔ)缺型定位：小項(xiàng)目好地段，具一定的可能性 開發(fā)商目標(biāo)：穩(wěn)定銷售，一定的回現(xiàn)速度 補(bǔ)缺型，全面分散風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略 整體定位 形象定位 客群定位 目標(biāo)理解 商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項(xiàng)目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項(xiàng)目屬性 功能定位 商業(yè)整體定位 我們鎖定中上層及精英階層； 當(dāng)衡陽還沒有專門純粹的購(gòu)物、交往和休閑場(chǎng)所的時(shí)候； 我們可以為他們提供這種滿足體驗(yàn)感的場(chǎng)所； 與傳統(tǒng)的單純休閑的場(chǎng)所相比，會(huì)有購(gòu)物的功能。 維多利亞廣場(chǎng) 都市時(shí)尚格調(diào)生活體驗(yàn)島 體驗(yàn)新的生活哲學(xué) —— 格調(diào)的生活、低調(diào)的奢華、頂級(jí)的享受 一個(gè)能為精英人士帶來頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所； 一個(gè)真正能讓衡陽時(shí)尚起來的符號(hào)； 一個(gè)讓衡陽各路名流交往聚會(huì)的圈子； 一個(gè)能讓衡陽精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所； 一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。 chanel PRADA 餐飲和便利店 精品專賣 一層功能分布及商家選擇建議 一層世界頂級(jí)品牌店等專賣； 對(duì)外餐飲； 二層功能分布及商家選擇建議 世界頂級(jí)品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利 GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等 餐飲： 法國(guó) JeanGees餐廳； 丹周日式餐廳－充滿蟬意； 巴黎店 MaisonBlanche法國(guó)餐廳； 頂級(jí)品牌專賣 西餐廳 二層： 世界頂級(jí)