【正文】 許一開始就贏得消費(fèi)者好感。） 城市明珠、世紀(jì)華庭、富通天駿、美麗ＡＡＡ、美麗 36錦繡江南、樺潤馨居等業(yè)主 外購老社區(qū)數(shù)據(jù)資源： 上品雅園、水榭春天、曼海寧、上河坊、金域化府等現(xiàn)階段進(jìn)線客戶 截流競爭對手 數(shù)據(jù)資源： 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 本報告是嚴(yán)格保密的。 4. 派車配合：由發(fā)展商派車接送客戶，有客戶意向上門看房時派單人員直接與司機(jī)聯(lián)系接送。 （具體活動方案將按照工作計劃分階段提交） 本報告是嚴(yán)格保密的。 老帶新 —— 最大化挖掘客戶資源，圈層營銷 ? 目的：實現(xiàn)全民營銷，擴(kuò)大客戶渠道 ? 啟動時間： (算價及認(rèn)籌 ) ? 優(yōu)惠政策： 1. 老業(yè)主重復(fù)購買，可額外享受一個點(diǎn)優(yōu)惠 2. 老業(yè)主介紹新客戶購買成功，雙方各贈送 1年物業(yè)管理費(fèi) 3. 積分卡客戶介紹新客戶購房成功，可獲得相應(yīng)積分，新客戶獲贈 1年物業(yè)管理費(fèi) 4. 積分可在有效兌換期內(nèi)兌換成相應(yīng)禮品 ? 活動要求： 1. 規(guī)定活動時間外成交不享受該活動優(yōu)惠 2. 客戶成交要提前登記，注明介紹人情況 ? 參與人員：老業(yè)主、成交客戶、積分卡客戶 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 5 4 3 2 1 6 2021 年 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 尾盤期 前期 準(zhǔn)備期（形象 鋪墊期） 強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期尾盤期（形象鋪墊期）開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期尾盤期準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 內(nèi)部 認(rèn)購期 本報告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)集團(tuán)網(wǎng)站廣告 —— 世聯(lián)集團(tuán)員工內(nèi)部熱力推薦 ? 目的：擴(kuò)大信息發(fā)布，提升項目知名度 ? 投放方式：在世聯(lián)內(nèi)外部網(wǎng)站投放廣告 ? 投放時間： (算價及認(rèn)籌 ) ? 設(shè)臵原則：在首頁通欄位發(fā)布 （認(rèn)籌或開盤） 信息 ,與項目該階段的推廣述求和銷售信息保持一致 廣告欄滾動循環(huán)播放 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 前期 準(zhǔn)備期（形象 鋪墊期） 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期尾盤期準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 內(nèi)部 認(rèn)購期 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 啟動時間： (樣板房開放后 ) ? 資源分配：大學(xué)生 Call客 ? 組織方式：招聘深大和深職大的學(xué)生 Call客，將對項目不排斥、有意向的客戶數(shù)據(jù)交給銷售員跟進(jìn)。 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 利用八大體驗點(diǎn)讓客戶深刻感受項目氣質(zhì)和品質(zhì) ② 大門入口處 ④ 前廣場 ⑤ 售樓處 ⑥ 看樓通道 ⑦ 樣板房 ① 大門前道路 ⑧ ③ 商業(yè)街 ⑧ 河岸 城市感 溫馨感 趣味感 品質(zhì)感 時尚感 設(shè)計感 故事感 責(zé)任感 看樓體驗大道 —— 全方位完美展現(xiàn)，品質(zhì)與格調(diào)的盛宴 展示時間： 2021年３月 6日 龍 觀 西 路 大浪南路 本項目所在地 在項目出口處大浪南路設(shè)置紅綠燈及斑馬線， 不但可可以改善周邊環(huán)境 ,還可以很大程度提高項目品質(zhì) ,建立與周邊項目的差異性。 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 樣板房主題 —— 藍(lán)色誘惑 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 宣傳口徑：凡購買項目單位即送 瑞典宜家（ＩＫＥＡ）家私 ，開發(fā)商提供Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四種全屋家私搭配套餐供選擇（不包括硬裝和配飾），配送標(biāo)準(zhǔn) 1500元／平米。 引導(dǎo)客戶車輛至空閑停車位處將車停穩(wěn)；迎賓人員幫客戶打開車門，并為客戶撐傘遮陽；將客戶車輛洗好后用遮陽膜罩好；預(yù)約的士。 ? 信息發(fā)布：銷售信息、銷售電話、項目名稱及ＬＯＧＯ ? 完成時間： （營效中心開放） 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 位置示意圖 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 發(fā)布時間： （營效中心開放） ? 物料類型： 海報 ? 內(nèi)容包括： 項目價值體系 ? 制作要求：印刷 5000份， A3尺寸大小，可折疊 藍(lán)色假日 可到深圳發(fā)展銀行大廈 世聯(lián)集團(tuán)深圳區(qū)域辦公 場所醒目位臵張貼 ,進(jìn)行 業(yè)內(nèi)宣傳 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 本報告是嚴(yán)格保密的。讓您真正體驗高品質(zhì)的別墅生活。 進(jìn)線客戶 有景致時發(fā)送 上 門 客 戶 有銷售節(jié)點(diǎn)時發(fā)送 節(jié)日問候 客戶成交以后 協(xié)調(diào)客戶問題時發(fā)送 X先生，您好！感謝您上午來電咨詢 ****。 紙袋 名片 文件袋 信封 到位時間： 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ，全員聯(lián)動 ，多渠道增值 ?制定激勵政策，促進(jìn)老帶新，擴(kuò)大銷售隊伍； ?展開“老鼠戰(zhàn)”，直擊目標(biāo)客戶一對一營銷； ?針對客戶喜好，舉辦系列特色營銷活動，大旺賣場。 ?經(jīng)濟(jì)： 現(xiàn)樓發(fā)售，即買即住，無需提前供樓，低總價低首付，購買門檻低。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 王慧玲，年齡 45歲，有兩個小孩，家里有五口人，住在福田景田 100多平米的三房。 購買 65平米兩房、 89平米三房單位 。 升值潛力、價格、戶型產(chǎn)品、居住品質(zhì)、交通便利性等都是客戶重點(diǎn)關(guān)注的因素 黃少東 ， 年齡 33歲 ， 深圳人 ， 公務(wù)員 ， 福田地稅工作 ， 目前居住在南山華僑城碧海云天 。 項目離梅林關(guān)口越近，關(guān)內(nèi)置業(yè)客戶比例越高 區(qū)域客戶構(gòu)成 本報告是嚴(yán)格保密的。 二房（ 7580 m2 ） 202125000 三房（ 88113 m2 ） 25002800 優(yōu)品建筑 二房（ 7578 m2 ） 16001800 860012021元 / m2 （ 04年一手均價 3500元 /m2 ） 附近最大的社區(qū)，內(nèi)部環(huán)境較富通好，但樓間距小，小高層配電梯，地上停車場；業(yè)主自住者較富通多 三房（ 90115 m2 ） 20212300 美麗 365 二房（ 6378 m2 ） 18002021 850011500 元 /m2 大社區(qū)、入住率高，地鐵口物業(yè) ,周邊配套齊全。 上品雅園 金地 4. 投機(jī)客戶逐步退出房地產(chǎn)市場，投資及剛性需求客戶占據(jù)了市場主流。 開發(fā)商目標(biāo) 目標(biāo)解析： ? 項目總計 266套住宅， 月均需成交 64套； ? 價格實現(xiàn)區(qū)域中高檔價位。 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容！ 版權(quán)聲明 本報告是嚴(yán)格保密的。 1 市場分析 宏觀大勢： 09年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，高位運(yùn)行，目前出現(xiàn)觀望態(tài)勢，政府或?qū)⒊雠_政策干預(yù)增長 競爭市場：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)全面復(fù)蘇，城市化進(jìn)程加速，地價上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場上行發(fā)展 本報告是嚴(yán)格保密的。 龍華鎮(zhèn)版塊暫無項目在售，本項目可利用小片區(qū)供應(yīng)稀缺建立價值 項目盤點(diǎn) 片區(qū) 項目 /地塊 建筑面積（㎡） 總套數(shù) 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 成交價格 二線拓展區(qū) 金地上塘道 (一期 ) 1087 6278㎡ 兩房， 89㎡ 三房，少量 45㎡一房和 135 ㎡ 四房，受 90/95限制 15898 萊蒙水榭春天 (一期 ) 29萬 2500 7089㎡ 兩房， 85㎡ 三房， 120㎡ 三房 (可改四 )， 150㎡ 四房 (拼合 ) 1440018000 1900023000 坂田 十二橡樹莊園 (三期 ) 57 210260㎡ 聯(lián)排 39000 金光華龍岸 (二期 ) 375（別墅 20，疊加 88，高層 267） 2 125 ㎡三房（可改五）， 156 165㎡四（可改六） 22021（高層） 佳兆業(yè)上品雅園 23萬 1745 7278㎡ 兩房， 87129㎡ 三房 13500，帶 1000精裝修 萬科里程 (第五園四期） 8萬 866 少量 42 ㎡ 一房 ，約 70 ㎡ 兩房，89 ㎡ 拓展三房 20210 關(guān)口 萬科金域華府 (二期 )) 700 87㎡ 三房， 143㎡ 四房， 216～ 293 ㎡ 合院別墅， 233 ㎡ 聯(lián)排 23000（高層），帶 2500精裝修 書香門第上河坊（書香門第二期） 1049 3859㎡ 一房， 65㎡ 兩房 22021 溪山 (二期 ) 502 2 拼合戶型 :120140㎡ 三房 (可改四 ),170㎡ 五房 (可改六 ) 190㎡ 六房 15000 觀瀾 招商瀾園 (二期 ) 10萬 760 8288 ㎡ 兩房 (可改三 ),135 ㎡ 三房(可改四 ),155 ㎡ 四房 (可改五 ),210230 ㎡ 復(fù)式 1150013000 合計 本報告是嚴(yán)格保密的。 周邊的二手房是項目片區(qū)內(nèi)的直接競爭 三級市場競爭 樓盤名 戶型 /租金（元 /月） 二手售價 備注 美麗 AAA 二房（ 7886 m2 ） 23002800 1150014800 元 /m2 （ 05年一手均價 5500元 /m2 ） 商業(yè)配套好，地段好，租金標(biāo)竿。 二房（ 6478 m2 ） 14001800 三房（ 85103 m2 ） 18002021 龍澤榕園 三房（ 107 m2） 21002400 （一手均價 7400元 / m2） 三棟 80多戶，多層帶電梯；周邊環(huán)境很一般，餐飲多。 主力客戶仍以福田為主，其次是龍華 。 謝熙， 3 2歲，家庭主婦，老公是公司高管，兒子 3歲，現(xiàn)住春華四季園 12棟。 郭瑪俐，年齡 40歲，香港人，居住在寶安桃源村，購買 45平米一房 ，本次買房主要目的為 投資 ?？戳?65平米的房子，聽銷售代表講解了 片區(qū)很是動心 ，有聽說當(dāng)天下午發(fā)售有折扣，下午就與侄女又來看了一次，就下了定，購買 65平米兩房， 整個成交過程比較迅速。 3. 項目片區(qū)內(nèi)的競爭來自周邊二手房，區(qū)域外最直接的競爭對手是 上品雅園，同時金地上塘道、上河坊以及即將入市的曼海寧等項目將分流目標(biāo)客戶。 ?交通： 享受龍華鎮(zhèn)中心次級商圈豐富配套，片區(qū)內(nèi)唯一擁用大體量商業(yè)配套的小戶型社區(qū)，適合生活的熟地。 SWOT分析 核心競爭力表現(xiàn)為：片區(qū)內(nèi)唯一在售 +擁有本體商業(yè)配套 +純現(xiàn)樓稀缺小戶型 S（ Strength） W（ Weakness） ? 銷售期內(nèi)周邊無在售項目，戶型面積屬于市場上稀缺產(chǎn)品； ? 四通八達(dá)的交通路線，可通達(dá)周邊鎮(zhèn)區(qū)及關(guān)內(nèi)各區(qū)域，出行便利； ? 享受龍華鎮(zhèn)中心次級商圈豐富配套，適合生活的熟地，本體還擁有 5500㎡ 中高端商業(yè)配套； ? 純現(xiàn)樓發(fā)售，避免貨不對版，即買即住，不用提前供樓，小戶型低總價低月供； ? 建筑立面現(xiàn)代新穎，與周邊農(nóng)民房形成區(qū)隔，中高樓層視野開闊，一覽龍華及遠(yuǎn)處山景。 策略分解 展示策略 :加強(qiáng)細(xì)節(jié)、價值點(diǎn)及體驗點(diǎn)的打造 客戶策略 :充分經(jīng)營客戶 , 發(fā)揮圈層效應(yīng) 渠道策略 :低成本精細(xì)化營銷，直擊客戶 形象策略 :時尚個性，引發(fā)客戶對未來生活的憧憬； 推售策略 :把握客戶需求，控制推售總量，制造熱銷 活動策略 :品質(zhì)特色體驗，引起客戶共鳴 本報告是嚴(yán)格保密的。 時代領(lǐng)域， 我的私家能量場， 雖然足不出戶，卻依然跟隨潮流的腳步， 我的生活瞬息萬變，你的也可以！ 其它案名推薦： 藍(lán)色假日 伯爵公館 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷中心 —— 合理分區(qū)，滿足銷售及展示的需要 ? 啟用時間： （營效中心開放前一周） ? 開放時間： （營效中心開放） ? 設(shè)計原則：在設(shè)計上同時滿足銷售及展示的功能需要