【正文】 為了了解所要銷售樓盤的周邊情況及配套設施，發(fā)掘地段潛力與特點，培養(yǎng)區(qū)域感覺。 寫區(qū)域印象報 告。 （ 3）總結： 分析了現(xiàn)狀后，還要 就房產(chǎn)形式 結合過去（形成背景）和將來（發(fā)展 趨勢、市政規(guī)劃），對該地塊進行深度分析總結。收集有價值的樓盤資料，樓盤主要是周圍的和暢銷的， 資料主要是樓書、樓價和戶型，然后進行分類整理，比較困難的是要 了解這些項目的具體成交情況。 心理處理：破除心理障礙，不要認為是在騙人，感覺心虛和不好意思， 而是要把自己想像成真正的購房者。根據(jù)不同樓盤做相應 的設定，讓對方業(yè)務員相信自己 是準客戶。 培養(yǎng)吃苦精神和忍辱負重的精神。 （ 4） 采訪：如以報社、電視臺、雜志社記者的身份做采訪。 （ 3） 保持燦爛的笑容和快樂的心態(tài)。 。 注意事項： （ 1） 頭天晚上早點休息，保證充沛體力。 （ 2） 推廣：如高爾夫球場會籍推廣、野營活動推廣。 打破心理障礙，敢于向陌生人 SP（這是不損害對方利益的，是善意的謊言）。 ⑶ 仔細觀察工地內的環(huán)境、建筑布局以及工地周邊的狀況。 （二）市調的方法及注意事項 市調的方 法有很多種，是按所調查個案的不同情況（包括價位、地段） 來選擇適合的最佳方式，同時選擇的方法要適合自己（市調者）。 學習競爭樓盤的優(yōu)點、銷售特點以及他們業(yè)務員的優(yōu)點。 e. 房地產(chǎn)，可分為商業(yè)用房，工業(yè)用房和住宅用房，住宅用房還可分 為幾個板塊，重點是新建住宅。 填表 （附表一） 填表目的是把圖上的每一處詳細化，充實其內容 新聚仁機構總管理部培訓部 29 建議填寫公用設施分析表時，按照以下順序填寫： 商場； 酒店 餐館； 超市（含大賣場、中型超市、便利店）； 集貿市場； 金融（含銀行、證券、基金、信托、保險公司）； 休閑娛樂（含文化、體育）； 學校； 醫(yī)療（含醫(yī)院和藥店）； 寫字樓； 1郵電（含郵政、電信）； 1公用事業(yè)（政府事業(yè)單位、自來水、電力、燃氣公司）； 1其他（如一些較大的企業(yè)）。 二級 3~4 個月 1200+500 達到正式業(yè)務員三級的標準（標準同上） 房地產(chǎn)作用全面知識，熟練銷售技巧等 與同事之間相處融洽 堅決服從和對待專案和組長下達的工作，有問題事后提出 完成月度基礎指標 達到自身的工作標準，并且表現(xiàn)優(yōu)秀者，工作期間的日常工作表現(xiàn)與業(yè)務員的工作表現(xiàn)均得到認可；完成挑戰(zhàn)指標 2次 一級 3~4 個月 1200+500 達到正式業(yè)務員的二級標準（標準同上） 準時參加案場的各種會議 發(fā)現(xiàn)問題 及時和專案和組長溝通 幫助新人，理論與實踐相結合 做任何事想到自己是公司一員，不做有損公司形象的事 完成月度基礎指標 達到正式業(yè)務員二級的升級標準，并且要有一定的管理能力、協(xié)調能力以及能夠理論與實踐相結合，有幫助他人的精神；完成挑戰(zhàn)指標4 次 資深業(yè)務員 三級 2~3 個月 1400+600 能夠認真遵守公司及案場的規(guī)章制度，不違紀、不違規(guī) 以身作則，幫助他人，做一個好的榜樣 月度考評分達 80 分 月度指標完成 堅決服從和對待專案和組長下達的工作，有問題事后提出 完成月度基 礎指標 達到自身的工作標準以及完成主管下達的各項工作，并且能夠主動協(xié)助專案經(jīng)理的工作等等；完成挑戰(zhàn)指標 2 次 在工作期間自身或者是屬于自己管理的新人有違規(guī)，違紀行為，給案場帶來不良影響嗜 ，個人或者屬于自己管理的新人被公司給予過行政處罰的，由專案經(jīng)理以書面方式提出申請，經(jīng)主委同意后報管理部核準執(zhí)行 二級 2~3 個月 1400+600 達到資深業(yè)務員三級標準（標準同上） 協(xié)助專案經(jīng)理與組長的工作 協(xié)助案前作業(yè) 培訓新人等 完成月度基礎指標 達到自身的工作標準以及完成主管下達的各項工作，能 夠協(xié)助專案經(jīng)理、培訓新人等等的工作；完成挑戰(zhàn)指標 3 次 新聚仁機構總管理部培訓部 26 一級 2~3 個月 1400+600 達到資深業(yè)務員二級標準（標準同上） 具備見習組長的能力 理論與實踐的能夠相結合，并且有一定的書寫能力 具備一定的管理能力、協(xié)調能力，與整合組織能力 敢于承擔責任，勇于探新 完成月度基礎指標 達到自身的工作標準以及完成主管下達的各項工作，有較強的管理意識，能夠協(xié)助專案經(jīng)理、培訓新人等等的工作；通過公司晉升考核 組長 見習 3~6 個月 1400+600 能夠帶頭認真遵守公司及案場的規(guī) 章制度，使自己與組織不違紀、不違規(guī)，在組員之間做個好榜樣 以身作則，幫助組員與機關報人更好的完成工作 月度考評分達 80 分 自己和小組基礎指標完成 協(xié)助專案經(jīng)理的工作 協(xié)助案前作業(yè) 培訓組員及新人等 堅決服從和認真對待專案經(jīng)理下達的工作，有問題事后提出 達到自身的工作標準以及完成主管下達的各項工作，能夠各級協(xié)助專案經(jīng)理、培訓新人等等的工作，完成 2次以上挑戰(zhàn)指標 在工作期間自身或者是下屬組員有違規(guī)、違紀行為，給案場帶來不良影響者，個人或者下屬組員被公司給予過行政處罰的，由專案經(jīng)理以書 面方式提出申請，經(jīng)主委同意后報管理部核準執(zhí)行 正式 3~6 個月 1400+800 達到見習組長的標準（標準同上） 本人及下屬組員大幅超標，且本人各項業(yè)績?yōu)樾〗M前二位 合理有計劃、有條理地分配組員協(xié)同完成各項工作 自身通曉簽約、按揭辦理等專業(yè)知識，并且堅持每周對組員進行培訓 管理意識強烈、團體合作意識強烈、有理想、有抱負、有目標并且有能力及實力 達到自身的工作標準，綜合素質良好（如管理能力、協(xié)調能力等等），對主管下達的各項工作能主動、積極的完成、負責培訓新人，專案不在案場時，有能力協(xié)調 好案場所產(chǎn)生的問題，并能讓案場維持運作狀況； 專案 見習 6~12 個月 1700+1000 所在樓盤成功銷售，并完成銷售指標 50%以上 如負責小組工作的見習專案、小組指標連續(xù)3 個月達標，組員無違紀行為 完成樓盤的銷售工作，代理執(zhí)行期間套數(shù)不低于銷售總量 30% 代理執(zhí)行案場專案經(jīng)理工作 612 個月 案場月度考評分達標 達到晉升標準，在專案經(jīng)理的指導下，完成見習代理執(zhí)行專案經(jīng)理的工作，代理期間各月業(yè)績達標；獨立完成案前操作經(jīng)驗 在工作期間自身或者是下屬人員出現(xiàn)嚴重違紀、違規(guī)行為，在操作個 案期間，出現(xiàn)連續(xù) 3 各月未完成案場業(yè)績指標，由上級主委報管理部標準執(zhí)行 正式 12~24 個月 1800+1400 具備案場組織、業(yè)務培訓能力 指揮判斷能力；從容指揮案場各項事務 對項目產(chǎn)品的理解能力；獨立掌控樓盤操作的綜合能力 具領導能力，案場管理有序，不斷提高團隊凝聚力 達到晉升標準，操作個案各月業(yè)績達標，團隊人員無嚴重違紀違規(guī)現(xiàn)象；每年合格完成兩次以上的公司規(guī)模型培訓 新聚仁機構總管理部培訓部 27 資深 2000+1700 成功銷售 2個樓盤操作經(jīng)驗，公寓 800套，別墅不低于 200 套 案場月度考評分達 標 操作個案各月業(yè)績達標 取得“最佳案場”稱號 具團隊凝聚力、領導力、具相當高威信 達到主委晉升標準 第 五 章 新人房產(chǎn)入門三要素 踏街、市調、掃樓是房地產(chǎn)入門最好最快速的方法，同時可以從中培養(yǎng)一個優(yōu)秀業(yè)務員所要具備的各種素質，是考驗新人是否適合成為一個優(yōu)秀業(yè)務員的第一關，認真去做，打好基礎，對以后實距銷售極有好處，下面簡單闡述一下三者的作用及意義。 1攻關能力，做到具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，客戶疑問都能獨自圓滿恰當?shù)慕鉀Q，有極強的攻關能力。 每月市調，做到無論多忙，都能堅持抽出休息日去市調兩個以上新樓盤，且能對樓盤做出正確的評判。 去除壞習慣，養(yǎng)成好作風，做到注重儀表、談吐、禮儀規(guī)范，無驕、嬌二氣，自身清潔工作出色。 海綿性思想 好學好問，求知若渴，象海綿一樣不停的在知識的海洋中吸收比自己重幾十倍的水分及養(yǎng)料。 辦按揭必須是個人購買，公司購買不可辦按揭。 第五節(jié) 有關按揭、公積金政策 前言，有關這節(jié)內容是根據(jù)國家有關政策的改變和市場經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)階段變化不定期更換，下面所述是關于按揭、公積金現(xiàn)行政策基本內容綜述。 建筑面積 100% 建筑面積： 套內建筑面積 + 公共分攤面積 公共分攤面積包括： 小公共面積（所處的樓層的公共面積）和大公共面積（底層的大堂、設備層）。 熟地， 達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。 (4) 房地產(chǎn)管理部門核實申請的成交價格并根據(jù)需要對轉讓的房地 產(chǎn)進 行現(xiàn)場勘察和評估。 （ 6） 大跨結構 大跨結構是指豎向承重結構為柱和墻體，屋蓋用鋼網(wǎng)架、懸索結構 或混凝土薄殼、膜結構等的大跨結構。 這種結構剛度大、整體性好、抗震性能好，能承受較大的豎向和水 平向荷載；但平面分割較多，難以有較 多空間。 按結構受力特征分類 ： 分為磚混結構、框架結構、剪力墻結構、框架 剪力墻結構、簡體 結構、大跨結構等。 （ 3） 木結構 木結構指全部或大部分用木材建造的結構。 按地產(chǎn)市場流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權出讓市場（一級市場）和土地使用權轉讓市場（二級市場）。 二、房地產(chǎn)市場的涵義及其特點 房地產(chǎn)市場的涵義有廣義和狹義之分 ，狹義房地產(chǎn)市場，是指專門用來進行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的經(jīng)營場所，主要指房地產(chǎn)交易所，廣義的房地產(chǎn)市場 ，是指整個社會房地產(chǎn)交易關系的總和，而一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場 主體、客體、媒介體、價格、資金運行機制等因素構成的綜合系統(tǒng)。 領：誓言人 合：某某某（各自的名字） 二、 經(jīng)營理念： 向上、創(chuàng)業(yè)、公平、和諧 三、 核心價值觀： 不斷超越、追求完美 四、 基本原則： 對事不對人 維護他人的自信和自尊 保持建設性關系 新聚仁機構總管理部培訓部 7 主動改善情況 以身作則 五 、 質量方針： 以房地產(chǎn)整合營銷 服務 為橋梁，不斷超越消費者和發(fā)展商日益提 高的期望 和 要求。 貫標管理：掌控案場規(guī)范運作。 客戶服務：有效管理客戶資源、不斷提升服務品質。 新聚仁機構總管理部培訓部