【正文】 下，有 4 人的年齡在 4150 之間，又有 4 人的年齡在 50歲以上。這里不是荒山老林，您在這里同時(shí)享受別墅的世外寧?kù)o與社區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 樓盤價(jià)格是劃分消費(fèi)群體的最主要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一，擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力是消費(fèi)者選擇購(gòu)買別墅的一個(gè)先決條件。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。 目標(biāo)消費(fèi)群體職業(yè)構(gòu)成113484024681012公務(wù)員 事業(yè)單位人員 企業(yè)高管 自由職業(yè)者 其他職業(yè)人數(shù) 29 智能化水平高。 三、項(xiàng)目形象定位 您購(gòu)買別墅的目的？ A、長(zhǎng)住 B、休閑度假 C、投資 D、商務(wù)接待 E、其他 在調(diào)查的 30 個(gè)樣本中，絕大多數(shù)人選擇了長(zhǎng)住或休閑度假，占到了樣本的 83%。建筑是景觀的背景，景觀又是建筑的背景，相互融合成為一個(gè)美妙的場(chǎng)所。 ●項(xiàng)目的自然資源有： 滹沱河 31 太平河 兩個(gè)水帶周圍的綠化項(xiàng)目 ●項(xiàng)目的人文景觀有： “冀之光 ”燈塔 “滹沱神木 ”雕塑 “歸樂園 ”雕塑 正定古城 ● 休閑設(shè)施有： 南高基滑雪山 太平河公園游樂場(chǎng) 沙雕公園 跑馬場(chǎng) 內(nèi)蒙古大酒店 項(xiàng)目布置 (一 )社區(qū)道路系統(tǒng) 別墅區(qū)應(yīng)具備單獨(dú)的、完善的道路系統(tǒng)， 包括車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)。 門、窗：分戶門配可視對(duì)講防盜門，室內(nèi)采用木 質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。在綠化布置上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。 測(cè)定需求 商品的價(jià)格會(huì)影響需求，需求的變化則影響產(chǎn)品的銷售以至企業(yè)營(yíng)銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此我們的價(jià)格會(huì)略高于江南新城。但受城市用地及別墅買主經(jīng)濟(jì)承受能力的限制 ，獨(dú)棟別墅所占比例不能太大。 是低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營(yíng)式排列的呆板面孔。所以，在房地產(chǎn)這個(gè)類別里，媒介策略不是去避開干擾，而是爭(zhēng)取成為同類廣告集中點(diǎn)的一部分，廣告越扎堆，效果往往就越好 。 44 20xx年 11月石家莊別墅置業(yè)調(diào)查問卷 您好，我是河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)的在校生，本學(xué)期學(xué)校開設(shè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課的任務(wù)是：分組模擬開發(fā)一處房 地產(chǎn)項(xiàng)目，希望我們的市場(chǎng)調(diào)查能得到您的配合。 我們選擇的報(bào)紙：石家莊日?qǐng)?bào)、燕趙晚報(bào)、燕趙都市報(bào)、河北青年報(bào)。 房地產(chǎn)廣告有一個(gè)特點(diǎn)，就是讀者的主動(dòng)性比較強(qiáng)，買房子的人會(huì)主動(dòng)找廣告看，扭轉(zhuǎn)信息不對(duì)稱的情況。 占本項(xiàng)目的 50%，它是獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅的 中間體，從而決定了它的需求量。而疊拼別墅大家都不太喜歡，因?yàn)榀B拼限制了自己居所的“領(lǐng)空權(quán)”。 選擇策略方法 本案為我們?nèi)^組合的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，目前拳頭組合實(shí)力較弱，我們采用成本通行價(jià)格定價(jià)法，即以競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的價(jià)格作為本企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)的基本依據(jù)。我們?nèi)^組合是新公司，為了求得在市場(chǎng)上的一席之地且避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)生價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。 C、輻射供暖，無空氣對(duì)流，衛(wèi)生、潔凈。相對(duì)弱化建筑的風(fēng)格取向，風(fēng)格要自己形成，而不是刻意地學(xué)習(xí)或者模仿某種風(fēng)格。 當(dāng)前的豪宅往往是一種堆砌，往自然里堆砌建筑、用昂貴的材料堆砌建筑、用夸張的風(fēng)格詮釋建筑，但從歷史卻無情的證明，經(jīng)典建筑從來就不是堆砌出來的，而是一種對(duì)環(huán)境和材料的創(chuàng)造性把握。 鑒于本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及消費(fèi)者的居住觀念，拳頭組合的目標(biāo)客戶定位為：企業(yè)家及公務(wù)員、事業(yè)單位人員。 市政與別墅配套皆較為齊全。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。 二、客戶目標(biāo)定位 別墅的購(gòu)買者是我們的服務(wù)對(duì)象，他們的構(gòu)成內(nèi)容：年齡、教育、收入、性別、家庭狀況等，都是確立別墅市場(chǎng)定位的要點(diǎn)。別墅 被兩大水系包圍，南鄰太平河，北靠滹沱河；沿河的綠色覆蓋面積高達(dá) 80%，在這兒，您呼吸到的將是純凈的來自大自然的氧氣，這里無疑是您追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量的最佳選擇。 25 1您認(rèn)為別墅的價(jià)值升值主要體現(xiàn)在哪方面？ A、交通地理位置更優(yōu)化 B、配套設(shè)施更全面 C、小區(qū)景觀環(huán)境更完善 D、交際平臺(tái)更廣闊 E 其他 A 交通地理位置更優(yōu)化 B 配套實(shí)施更全面 C 小區(qū)景觀環(huán)境更完善 D 交際平臺(tái)更廣闊 E 其他 11 12 11 5 從圖表可看出，人們主要認(rèn)為別墅的升值主要體現(xiàn)在被套實(shí)施更方便，交通地理位置更優(yōu)化和小區(qū)景觀環(huán)境更完善也是主要的升值空間。文化品位占到了五個(gè)選項(xiàng)中 60%的比重，充分說明了人們?cè)谶x擇別別墅時(shí)的傾向。因此 30 分鐘左右的車程相對(duì)較為合適。 您購(gòu)買別墅的目的？ A、長(zhǎng)住 B、休閑度假 C、投資 D、商務(wù)接待 E、其他 在調(diào)查的 30 個(gè)樣本中，絕大多數(shù)人選擇了長(zhǎng)住或休閑度假，占到了樣本的 83%。 第三部分 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 一 市場(chǎng)調(diào)研情況說明 （一）前言 我們?nèi)^組合設(shè)計(jì)的是石家莊滹沱河畔的別墅開發(fā)，基于此，我們首先做了一次市場(chǎng)調(diào)查。這就要求在地基處理、建筑上部荷載以及 16 施工速度等方面做技術(shù)上的處理。可謂山水相依，別具一格。別墅區(qū)交通便利西鄰 107 國(guó)道可直達(dá)市區(qū)，車程 2030 分鐘。占地面積 5600000 平方米， 集居家度日和 休閑度假于一體。林語，金越 別墅的價(jià)值體現(xiàn)在講究家居的獨(dú)特品位，在意建筑的外觀設(shè)計(jì)，注重產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，對(duì)人文環(huán)境和物業(yè)配套服務(wù)等有著更高的要求。成交面積為 萬平方米，同比下降 %，成交套數(shù) 套；銷售金額為 ，同比上升 12%，成交均價(jià) 6710 元 /平方米，同比上升 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，其中：住宅開發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %。自 20xx年開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整， “國(guó)八條 ”、限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，年內(nèi)三次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，堪稱史上最嚴(yán)厲的組合拳。 朝陽區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，有風(fēng)景秀麗的全市最大水域公園 —— 南湖公園，以及朝陽公園、牡丹園、杏花村和東北地區(qū)最大的綠化廣場(chǎng) —— 文化廣場(chǎng)。 1958 年桂林街道與永昌街道合并為同志街道， 1959 年恢復(fù)桂林街道。 桂林街道位于朝陽區(qū)中部。 近三年來，朝陽區(qū)獲得全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、全國(guó)造林綠化百佳縣（市）、全國(guó)科技實(shí)力百?gòu)?qiáng)區(qū)、全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位、全國(guó)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)示范區(qū)、全國(guó)民政工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)科技進(jìn)步城區(qū)、全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)先進(jìn)區(qū)、國(guó)家級(jí)社區(qū)教育示范區(qū)、全國(guó)群眾體育先進(jìn)單位、國(guó)家實(shí)施婦女兒童工作 示范區(qū)、國(guó)家計(jì)劃生育工作先進(jìn)單位、全國(guó)老齡工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)殘疾人工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)社區(qū)僑務(wù)工作先進(jìn)單位等百余項(xiàng)國(guó)家級(jí)及省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。區(qū) 0 每年投入400萬元，使全區(qū)低保戶、特困戶、殘疾人等 8110戶、 15600余人得到經(jīng)常性救助。開展了科技特派員工作 ，大力發(fā)展蔬菜、特色種植業(yè)和畜牧業(yè)，逐步向規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化邁進(jìn)。通過整合區(qū)域資源，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造、 “ 工廠進(jìn)園區(qū)、大學(xué)進(jìn)新區(qū)、居民進(jìn)小區(qū) ” 和 “ 拆舊樓建新樓，拆矮樓建高樓 ” 工作進(jìn)程，優(yōu)化拓展了城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。特別是近年來，朝陽區(qū)全面貫徹落實(shí)黨的 和十七屆三中全會(huì)精神，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照 “ 商貿(mào)富區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、文化興區(qū)、誠(chéng)信立區(qū)，全力構(gòu)建幸福社區(qū) ” 的發(fā)展思路，加快主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提速升級(jí)，鞏固推進(jìn)民生保障事業(yè)，提升精品城區(qū)形象，加快新農(nóng)村建設(shè) ，開創(chuàng)了朝陽區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的嶄新局面。 長(zhǎng)春市是吉林省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，中國(guó)最大的汽車工業(yè)城市，中國(guó)建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，幅員面積 20604 平方公里，現(xiàn)轄 6 個(gè)城區(qū)和 3 個(gè)市和農(nóng)安縣，總?cè)丝? 751 萬。 商貿(mào)服務(wù)業(yè)強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)。以汽車配套及汽車零部件加工業(yè)為主體、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特征的省級(jí)長(zhǎng)春朝陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)迅速崛起，開發(fā)區(qū)占地 ，現(xiàn)有各類企業(yè) 185戶，汽車零部件配套產(chǎn)品已達(dá) 13大類、 4000 余種。長(zhǎng)春的綠化在國(guó)內(nèi)知名度較高，市區(qū)綠化覆蓋率達(dá)百分之三十八，夏季綠樹成蔭，氣候涼爽，是理想的避暑勝地，冬季銀裝素裹，玉樹瓊枝，一派北國(guó)風(fēng)光。區(qū) 0投資購(gòu)置血液透析機(jī)，為全區(qū)低保戶尿毒癥患者免費(fèi)透析。 桂林街道面積 方千米，人口 66410人。辦事處駐明水路 18號(hào)。 1997年，面積 ，人口 ，轄新疆街、隆禮路、牡丹街、西康胡同西、清華路、同光胡同、桂林路、長(zhǎng)慶街、桂林胡同西、同光路、隆禮胡同、百匯街西、桂林胡同、西康路東、豐順街北、百匯街、豐順街南、西康胡同、目田大路、同志街、長(zhǎng)慶街南、南湖大院、明水路、立信胡同、立信街、同志街南、工農(nóng)大路、光機(jī)、昂昂溪、昂昂溪北、長(zhǎng)慶街東、同志 街東、立信街東、西康路北、桂林路南、明水路北、西康路西等 38個(gè)居委會(huì)。 “ 煙塵控制區(qū) ” 達(dá)標(biāo)率、 “ 環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū) ” 覆蓋率均達(dá) 100%。 20xx 年，長(zhǎng)春市 房地產(chǎn) 開發(fā)投資高位運(yùn)行，商品房施工量、開工量呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。 房地產(chǎn) 供應(yīng)上升、銷售量 下降 隨著開發(fā)投資的高速增長(zhǎng)， 新房 、新建住房上市量刷新了歷史高位。 圖 長(zhǎng)春市 20xx 年 112 月商品住宅各區(qū)域成交均價(jià)情況 （ 3）各區(qū)商品住宅供應(yīng)情況 12640 5490 6530 6270 8720 5280 5900 8080 5700 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 120xx 13000 14000 朝陽 二道 高新 經(jīng)開 凈月 寬城 綠園 南關(guān) 西新元 / ㎡9 20xx年 112月高新區(qū)供應(yīng)量位列首位，也是長(zhǎng)春市房地產(chǎn)最為熱點(diǎn)的區(qū)域，經(jīng)開區(qū)緊隨其后。弗朗明歌，國(guó)信美邑，萬科 南湖別墅項(xiàng)目 13 南湖公園位于長(zhǎng)春位于工農(nóng)廣場(chǎng) ,南湖廣場(chǎng)和新民廣場(chǎng)所形成的