【正文】 是為了享受青海高考的低分數(shù) 錄取 線的家長。 營銷要點 2021 年 11 月 10 日開盤 ，商業(yè)部分將于 2021 年底竣工投入使 用。 營銷要點 8月 23日奠基儀式，原計劃當(dāng)天在新寧廣場舉辦的大型文藝演出因大雨推后到 8月 24 日；注重提前造勢，城市主干道旁均有道旗廣場，在新寧廣場青海省博物館有企業(yè)文化展，進行品牌宣傳和項目推廣及客戶積累，接待人員非常 熱情專業(yè)，在被接待的過程中會讓客戶感到很愉悅。但遺憾的是沒有陽臺。寫字樓可根據(jù)客戶需求分隔出售。 項目點評 當(dāng)前不能實地踏勘，從廣告看氣勢宏大，比較高端，但房型設(shè)計似欠佳。 物業(yè)簡介 項目位于海湖新區(qū)昆侖大道 6 號（文成路西側(cè)），共 17 棟高層 18－ 33層，兵營式布局，阿卡迪亞風(fēng)格，商鋪 2－ 4 層，有疊水廣場，景觀較好，有一定的品質(zhì)感。 營銷要點 住宅已售 90%左右，只剩 14 162 ㎡的大戶型， 無優(yōu)惠政策。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾肆 三榆山水文園 （電話： 0971－ 8118186） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 5900 元 /㎡，商鋪 1F3 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 青海三榆集團有限公司 ，整合營銷：西寧魯特廣告營銷有限公司，物業(yè)管理： 青海三榆物業(yè)管理公司 經(jīng)濟指標 占地約 183 畝，建筑面積 萬㎡， 1800 戶，容積率為 ，綠化率39%，有 1000 個停 車位。 項目點評 地段較好，品質(zhì)一般，由于開發(fā)較早，所以銷售情況較好。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾伍 （ 二 ） 中心 城區(qū) 1香格里拉 （ 電話： 0971－ 6265888） 物業(yè)屬性 城市綜合體 平均價格 住宅 7500 元 /㎡， 商鋪 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 投資商：江蘇偉業(yè)建筑集團，開發(fā)商：西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建筑設(shè)計：上?；羝战ㄖO(shè)計事務(wù)所有限公司，景觀設(shè)計：廣東蘢騰園林景觀設(shè)計有限公司， 物業(yè)公司：西寧偉業(yè)物業(yè)信息管理有限公司 。房型設(shè)計較好，和一線城市較接軌。業(yè)態(tài)規(guī)劃有零售、餐飲、娛樂、體驗、休閑、文化、康體等一體的 SHOPPING MALL。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城中區(qū)花園北路 21 號（大十 字東北），兩棟住宅塔樓輔加整體商業(yè)裙樓，住宅高 30 層，其中一棟為東西朝向，裙樓高 5層，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，基本無綠化。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城中區(qū)東大街 41 號（大十字商圈），兩棟住宅塔樓輔整體商業(yè)裙樓，住宅高 30 層，裙樓高 5層，現(xiàn)代建筑風(fēng)格。小區(qū)內(nèi)閑雜人員較多，物業(yè)管理明顯跟不上。 房型概況 四室三廳兩衛(wèi)單陽臺 146 元 /㎡，三室兩廳單衛(wèi)單陽臺 123 元 /㎡，房型設(shè)計一般。售 樓部較簡陋，銷售接待欠規(guī)范，銷售人員無精打采。 項目點評 項目品質(zhì)一般，周邊欠未成熟，緊鄰保障房社區(qū)，有少許價格優(yōu)勢，銷售情況一般。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 叁拾叁 2民惠城 （ 電話： 0971－ 5135222） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 6800 元 /㎡，商鋪暫不銷售 開發(fā)團隊 開發(fā)商：青海民惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原西寧經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)有限 公司），建筑設(shè)計： 深圳機械建筑設(shè)計公司 ，物業(yè)管理： 民惠物業(yè) 經(jīng)濟指 標 占地約 100 畝，建筑面積 40萬㎡（其中商業(yè)占 5 萬㎡），容積率約為 6，綠化率約 20%。 民惠城鳥瞰圖 小復(fù)式房型圖 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 叁拾肆 2 紫金城 （ 電話： 0971－ 6286688） 物業(yè)屬性 復(fù)合式商品住宅 平均價格 住宅 5800 元 /㎡，商鋪 萬元 /㎡，寫字樓不租不售，租金未公布。一次 性付款 96 折優(yōu)惠，按揭 98折優(yōu)惠。一次性付款 98 折優(yōu)惠。售樓部較簡陋，接待較熱情但欠規(guī)范。 2港歐東方花園 （ 電話： 0971－ 8868111） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 4900 元 /㎡，商鋪 1F2 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 青海西北房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司 ，規(guī)劃設(shè)計：深圳市國際印象建筑設(shè)計有限公司，整合推廣：廣州新異 經(jīng)濟指標 占地約 173 畝，建筑面積 55 萬㎡，容積率 ，綠化率為 35%，車位比為 1： 1。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城東區(qū)南山東路 151 號 ，地塊依山北低南高，以多層為主占據(jù)在中心，另有少量小高層和高層占據(jù)在四周。 物業(yè)簡介 項目位于西寧市城東區(qū)湟中路西南山路南，規(guī)劃住宅 49 棟，主要以公共租賃住宅為主，其中配建廉租房 400 套，經(jīng)適房 400 套，并配備有幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生站、會所，建設(shè)工期為 2021 年至 2021 年。 一室戶 , 9 .2 0 %三室戶 , 4 2 .5 3 %四室戶 , 1 7 .2 4 %二室戶 , 3 1 .0 3 %西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 肆拾 平均面積 由于 一類地段 代表著西寧房產(chǎn)開發(fā)的未來， 通過對 一類地段 住宅項目進 行調(diào)查，得出各戶型的平均面積如下： 一室戶 二室戶 三室戶 四室戶 平均面積（㎡） 最大面積（㎡） 65（薩爾斯堡） 111（西城名邸） 214（薩爾斯堡） 290（薩爾斯堡） 最小面積（㎡） 39（中環(huán)首府） 79（薩爾斯堡） 117（盛達國際新城） 138（中環(huán)首府） 從總體上講，西寧房型具有兩個特點：一是四室戶 比 例 較高，二是面積普遍偏大。 商鋪價格 一類地段 二類地段 全部市區(qū)最低價平均價最高價 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 肆拾貳 說明：單位 “ 萬元 /㎡ ”。 （五） 補充說明 最后 ， 將本報告涉及較少的幾個 帶有規(guī)律性的 問題做以補充說明： 車位 以地下車 位為主，幾乎沒有地上 一樓的 室內(nèi)車庫，每個售價 12－ 15 萬元。 西寧 樓市 第一豪宅：恒昌盧浮公館 豪宅往往要用細節(jié)來展示： 米雙層挑高入戶大堂， 米層高， 同層排水系統(tǒng)，智能指紋鎖，三層真空斷橋鈦合金門窗 ，等等。生命 不息，戰(zhàn)斗不止。 別為你 自己 和別人下定論，你所看到聽到的可能只是一面。 1 遇到 再大 困難 的時候，不要驚慌，千萬要學(xué)會冷靜；不要去想著求別人，以前有家人幫你， 現(xiàn)在 需要你一個人面對 挑戰(zhàn) ，從 絕望 中尋找 希望 ，人生終將輝煌。多替別人著想，就等于給自己鋪設(shè)一條道路。 ”這種精神可貴，但在現(xiàn)實之中卻很少有人能這樣 執(zhí)著 了。如 果一個人能活得無愧無悔，坦。 2小 的 眼睛 里沒有君子，君子的眼睛卻可以識破小人。 2心煩意亂或者 無聊 閑著的時候，多到圖書館去泡泡，書中有 現(xiàn)實 中難得的純明和 清靜；多看些書，生活會漸漸少一些 迷茫 ，多一些追求。 1一個人的腳步再大，也永遠無法丈量完腳下的道路。 永遠 不要對可能是壞事的事好奇，否則可能要了你的命。 批評你的人是你今天的敵人，明天的 朋友 ；吹捧你的人是你今天的朋友，明天的敵人。 西寧 樓市 第一大盤：香格里拉 占在 3650 畝，分 11 期開發(fā)， 這么大的項目在全國也不多見。 另外，當(dāng)前西寧寫字樓已開始注重品質(zhì)，如 財富星光天地 已推出“ 5A 級”的概念。 商鋪特點 西寧商鋪 以社區(qū)商鋪為主力， 但近年來城市（ 商業(yè) ）綜合體發(fā)展迅速。 住宅、商鋪和寫字樓等各種物業(yè)形態(tài)發(fā)展 較均衡，但隨著房地產(chǎn)的開發(fā)的深入，住宅首先會出現(xiàn)飽和。 項目點評 大型社區(qū)，配套較全，但產(chǎn)品較差，只適合改善性居住，由于以保障房為主，所以很不注重營銷。 項目點評 地段在城東區(qū)較好，且有一定的價格優(yōu)勢，銷售情況較好。售樓部裝修一般，接待比較熱情規(guī)范。 房型概況 兩梯四戶設(shè)計， 119 ㎡為三室兩廳兩衛(wèi)單陽臺， 132 ㎡為三室兩廳兩衛(wèi)單 陽臺， 142 ㎡為三室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺， 145 ㎡為四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，戶型設(shè)計較差，全為北客廳。 房型概況 兩梯四戶設(shè)計， 72 ㎡兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺， 99 ㎡兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺，117 ㎡三室兩廳一衛(wèi)無陽臺， 141 ㎡四室兩廳兩衛(wèi)單陽臺，戶型一般。商鋪為沿南山路街鋪，層高 米。售樓部空間較大，但沒有沙盤展示，銷售人員接待較正規(guī)。售樓部較簡陋臟亂，接待很不專業(yè)。 營銷要點 2021 年 9月 22日開盤 ，當(dāng)前一次性付款單價優(yōu)惠 300 元 /㎡，按揭付款優(yōu)惠 180 元 /㎡。 房型概況 兩梯三戶設(shè)計， 90 ㎡為兩室兩廳一衛(wèi)無陽臺， 94 ㎡為兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺， 138 ㎡為三室兩廳一衛(wèi)單陽臺，戶型設(shè)計較好。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 叁拾 西寧恒大名都鳥瞰圖 （與實際不符：東邊為另一小區(qū)，北邊緊靠山，四周不鄰路） 西寧恒大名都 實景圖 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 叁拾壹 1海湖 名 揚 （ 電話： 0971－ 5227777） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價格 住宅 5500 元 /㎡，商鋪（ 1F） 2 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商：青海明揚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 經(jīng)濟指標 占地約 25 畝，建筑面積 5 萬㎡，容積率約為 3，綠化率約為 35%。 物業(yè)簡介 本項目為恒大集團在西寧的第一個項目，項目位于西寧市城北區(qū)柴搭木路（石油公司西側(cè)），南邊受丁香集團廠區(qū)所隔，沒有直接臨干道，較為凌亂且有一定污染，北邊緊靠山坡，地段品質(zhì)感比較差。 項目點評 地段非常好， 有東西朝向，產(chǎn)品力極 差，一俊遮百丑，銷售 情況 仍較 好。 西寧國際購物中心沙盤及內(nèi)部展示效果圖 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾捌 1東方明珠 （ 電話： 0971－ 8165066） 物業(yè)屬性 商住綜合樓 平均價格 住宅 7000 元 /㎡；商鋪 萬元 /㎡，2F 已出租， 3F4 萬元 /㎡， 萬元 /㎡，5F3 萬元 /㎡。 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾陸 香格里拉 實景 西寧市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 貳拾柒 1西寧國際購物中心 （ 電話： 0971－ 6140888） 物業(yè)屬性 地下商業(yè) 平均價格 － 萬元 /㎡ 開發(fā)團隊 開發(fā)商： 青海 明瑞 房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 經(jīng)濟指標 總占地約 45 畝，地下建筑面積 12 萬㎡，共 4層 ， － 4F 全部為車庫，建成后交還給政府 ，其它層由開發(fā)商運營 。 房型概況 四期住宅為兩梯三戶， 174 ㎡為四室兩廳三衛(wèi)四臺， 137 ㎡為三室兩廳兩衛(wèi)四陽臺， 88 ㎡為兩室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺。估計為開發(fā)商自行銷售，銷售接待較簡單，流程不太規(guī)范。 營銷要點 2021 年 11 月 10 日 開盤， 2021 年 12月 交房，已銷售到 90%左右，屬于清盤階段，客戶較多，但銷售接待很不熱情。 營銷要點 首批房源 2021年 8 月 開盤， 2021 年 6 月 31 日 交房，認籌期間交 5 萬抵 7萬，銷售中心較氣派，銷售接待一般。小區(qū)分布著 19 棟高層，純板式小區(qū)，典型 的兵營式排列，寫字樓為阿卡迪亞風(fēng)格，住宅為現(xiàn)代風(fēng)格， 24－ 32 層。 項目點評 項目地段較好，品質(zhì)較好，價格適中，得益于新區(qū)“集群效應(yīng)”，雖推廣和銷售力度一般，但銷售情況還不錯。房型設(shè)計較差。寫字樓 單層面積 2021 余 ㎡ ，配備新風(fēng)系統(tǒng)、極速光纖、品牌電梯、分戶計量空調(diào)等；商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃有購物、餐飲、娛樂、健身 ， 有 700 ㎡青海最大天幕。 米雙層挑高入戶大堂， 米層高，有同層排水系統(tǒng)，智能指紋鎖，三層真空斷橋鈦合金門窗等亮點，非常注重細節(jié)，品質(zhì)感極強。 項目被多條城市主干道合圍，交通和區(qū)位非常優(yōu)越；在“田”字形格局中，內(nèi)部“十”字街的二樓全部用走廊和天橋相貫通，并有多條扶梯，從而營造出了地上步行街的效果。 已簽約準備進駐的商家及有新華百貨、大潤發(fā)超市、蘇寧電器、嘉禾院線、迪卡儂運動用品超市和大風(fēng)車幼兒園。 學(xué)區(qū)房搶占西寧住宅市場的現(xiàn)象尤為明顯，伴隨虎臺、師大附中、五中等學(xué)校的擴建，眾多注重孩子教育發(fā)展的家長把目光毫不猶豫地投向了學(xué)區(qū)房。 據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，在全市 萬家庭戶中，居民居住在 2021 年以后建造房屋的家庭戶占總戶數(shù)的比重達到 %，居住在 1990年代建造的占 %，居住在 1980 年代建造的占 %，居住在 1970 年代建造的占 %，居住在 1960 年代及以前建造的房屋僅占 %。在此，我們就這兩組數(shù)據(jù)進行如下分析： 價格走勢 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 均價（元 /㎡） 2022 2421 2766 2900 3440 3649 4695 上漲金額（元 /㎡） 145 399 313 134 540 209 1046 上漲幅度（ %） 數(shù)據(jù)來源：西寧統(tǒng)計局（以上數(shù)據(jù)包含西寧四區(qū)、三縣） % %%%%%%%%%%