四川廣播電視集團(tuán)隆昌623臺(tái)舊址商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 須要長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境，配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能的兼顧到本地塊周邊環(huán)境，尤其要注 意項(xiàng)目建成后與周邊建筑的禮堂效果，突出設(shè)計(jì)風(fēng)格，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)，充分利用土地資源，在有限的土地資源上修建出園林式的綠化。建議小區(qū)內(nèi)建設(shè)的綠化地一定要有層次感，植物多樣化。 作為短期考慮精品房屋能夠成為該區(qū)域中商品房中的亮點(diǎn)，搶占商機(jī)給公司帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)這兩個(gè)方面的問(wèn)題，我們就更應(yīng)該嚴(yán)格要求和審查前期設(shè)計(jì)和做好相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 第九章 結(jié)論與建議 一、 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境和投資機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，政府對(duì)項(xiàng)目的大力支持以及居民對(duì)改善居住條件的愿望和日益提升的購(gòu)買(mǎi)力等等，這些基本方面為項(xiàng)目提供了一個(gè)良好的投資環(huán)境和機(jī)遇。若該聯(lián)建方案成功 ，將形成一個(gè) 集 行政、商業(yè)、居住為一體的 新的城市中心 ，升值空間 較 大。投資商 既能 從投資中 獲得豐厚的回報(bào)，又能提升城市形象，給當(dāng)?shù)氐恼畡?chuàng)造稅收和就業(yè)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)一舉多盈。 拆遷過(guò)程中，關(guān)于補(bǔ)償方面存在著不定性因素，易增大投四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 入成本。 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景良好，升值空間較大。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇 、資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式及策略的選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要了。 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金動(dòng)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，單仍然存在一些不確定性的因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 整體規(guī)劃：為了使本項(xiàng)目無(wú)論從建筑物本身還是周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化分布等達(dá)到最好的效果，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 在建筑材料方面，大量采用性材料，新產(chǎn)品以提高房屋的各項(xiàng)指標(biāo)，充分體現(xiàn)以人為本，服務(wù)社會(huì)的公司理念。 樹(shù)立品牌的需要。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ： 整個(gè)隆昌縣金鵝鎮(zhèn)作為縣政府的所在地，集行政、商業(yè)、金融于一體，人 口 眾多，外來(lái)人口也較多，隨著民營(yíng)企業(yè)的增加，收入水平的不斷提高，加之近年來(lái)建筑市場(chǎng)的活躍使得項(xiàng)目建設(shè)所需的供應(yīng)鏈多樣化，有 利于降低成本。 客戶(hù)認(rèn)同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶(hù)對(duì)住房的認(rèn)同因素有： 環(huán)境好、配套設(shè)施齊全、距離近、戶(hù)型合理、價(jià)格合理、有升值潛力。高層建筑 是 住房現(xiàn)代化的標(biāo)志，更是住房理念的先驅(qū)。 20xx 年，“浙江工業(yè)園”啟動(dòng)，總投資 20 億元，選址“川渝合作隆昌工業(yè)園”，規(guī)劃面積 1900 畝，擬用 4 年時(shí)間建成。 項(xiàng)目周邊情況 該項(xiàng)目地處 繁華的縣政府駐地金鵝鎮(zhèn)，位于新華街隆瀘大道的十字路口 。 ? 由于國(guó)內(nèi)高速公路、高鐵等大大改善了交通格局，中小城市的城市化提速，相對(duì)于一線(xiàn)城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)，三、四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處快速的上升周期。 拐點(diǎn)四：新的商業(yè)模式。市場(chǎng)自身的發(fā)展加上 持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度迅速提升，新的行業(yè)格局正在逐步形成。 四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 規(guī)劃許可條件： ? 該宗地規(guī)劃總用地 5 畝， 舊址實(shí)際用地 畝，以土地出讓方式將其變更用地性質(zhì) 。 三、 項(xiàng)目概況 原建筑基本情況：該項(xiàng)目位于四川省隆昌縣城區(qū)中心地帶四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 金鵝鎮(zhèn)隆瀘大道 1 號(hào)，現(xiàn)為四川廣播電視集團(tuán) 623 臺(tái)駐地，修建于 1990 年，共有建筑兩棟，規(guī)劃用地 5 畝，實(shí)際占地面積 畝，土地性質(zhì)為行政劃撥用地。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 二、 報(bào)告編制依據(jù) 隆昌縣規(guī)劃局規(guī)劃方案。 現(xiàn)房屋已年久失修，受 特大地震災(zāi)害的影響，存在嚴(yán)重的安全隱患，經(jīng)隆昌縣房屋安全鑒定辦公室檢查后出具了《危房鑒定書(shū)》鑒定意見(jiàn)為建議拆除重建，應(yīng)當(dāng)屬于“ ”災(zāi)后重建范圍，并享受其相關(guān)扶持政策的支持。 拐點(diǎn)一：新的市場(chǎng)格局。② 行業(yè)并購(gòu)案例數(shù)量和金額也都在不斷的上升。 在土地資源稀缺的情況下，土地價(jià)格長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)難以改變，而房屋價(jià)格在 國(guó)家持續(xù)的調(diào)控下上漲有限，這意味著當(dāng)下和未來(lái)快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式是主流。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè) 市場(chǎng)調(diào)查分析 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)格是多種因素綜合作用的結(jié)果。 20xx 年隆昌縣被正式批準(zhǔn)成立“ 川渝 合作隆昌試驗(yàn)示范區(qū)”。首批簽約入駐浙江工業(yè)園的有電動(dòng)摩托車(chē)、紡織、家紡及小家電等 7 個(gè)項(xiàng)目。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)化，智能化 是時(shí)下物 業(yè)管理的主流，營(yíng)造深厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人 為 本的理念，加大服務(wù)的范圍，形成一四川廣播電視集團(tuán)（隆昌） 623 臺(tái)舊址 商住房開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 定的口碑將是本項(xiàng)目物業(yè)管理的方向。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性化以 后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)。 一、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目位于交通發(fā)達(dá)、商業(yè)繁榮地帶，這決定了主要目標(biāo)對(duì)象為縣城及
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