【正文】 工 圖施 工 圖 內(nèi) 審組 織 交 底并 執(zhí) 行施 工 圖 修 改補(bǔ) 充N進(jìn) 行 各 類專 項(xiàng) 設(shè) 計(jì)相 關(guān) 部 門 評(píng) 審專 項(xiàng) 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書完 成 專 項(xiàng)設(shè) 計(jì) 任 務(wù)組 織 交 底并 執(zhí) 行審 圖 單 位 審 圖及 修 改審 核目 標(biāo) 成 本 設(shè)計(jì)管理流程指引 1. 目的 規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的操作程序，提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的工作成果質(zhì)量 ，確保設(shè)計(jì)方向與策劃方向一致。 . 運(yùn)營(yíng)管理部： . 在項(xiàng)目公司（部）報(bào)文后，由運(yùn)營(yíng)管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報(bào)建速度。 . 評(píng)審 通過后與運(yùn)營(yíng)管理部配合，完成報(bào)批報(bào)建工作。 2. 產(chǎn)品研究部： . 各階段設(shè)計(jì)的審查： 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 配合進(jìn)行 設(shè)計(jì)評(píng)審 ，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)與產(chǎn)品建議的一致性。 2. 適用范圍 適用于本公司開發(fā)的所有項(xiàng)目工程施工過程控制工作。負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。并 配合完成重大設(shè)計(jì)變更審核 工作 。 . 在工程全過程中， 配合完成 重大設(shè)計(jì)變更審核 工作 ，給予專業(yè)意見。 . 工程檔案移交： 負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。 . 成本動(dòng)態(tài)控制： 負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對(duì)可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。 . 工程施工管理： 全面負(fù)責(zé)工程施工管理階段的各項(xiàng)工作（包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。 . 在工程施工過程中，負(fù)責(zé)定期對(duì)各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并參與項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收。 . 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作。 . 負(fù)責(zé)組織各階段驗(yàn)收，根據(jù)反饋落實(shí)整改，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程通過各項(xiàng)驗(yàn)收并完成備案。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。 . 組織圖紙審核： 在各個(gè)設(shè)計(jì)階段中后期，組織相關(guān)單位部門對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審。 4. 工作程序 . 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備： . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組 根據(jù) 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》。 . 產(chǎn)品研究部： . 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 配合進(jìn)行 設(shè)計(jì)評(píng)審，確保項(xiàng)目 設(shè)計(jì)與產(chǎn)品建議的一致性。 6. 合約成本部： . 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 參與項(xiàng)目前期策劃小組， 深化《成本測(cè)算報(bào)告》，完成 《成本規(guī)劃報(bào)告》 。 . 組織評(píng)審： 負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評(píng)審，并針對(duì)修改意見進(jìn)行方案調(diào)整。 . 項(xiàng)目 前期策劃小組負(fù)責(zé)深化 《初步產(chǎn)品建議書》 ， 編制 《產(chǎn)品建議書》。 . 財(cái)務(wù)部： . 在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段， 深化財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與資金籌措方案 ，完成《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。 4. 營(yíng)銷策劃部： . 項(xiàng)目可行性分析： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，進(jìn)行 項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告， 完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書》 。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 4. 工作程序 . 基礎(chǔ)研究 . 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作； . 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究等分項(xiàng)研究工作； . 各 分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全； . 各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)； . 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個(gè)基礎(chǔ)研究計(jì)劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項(xiàng)負(fù)責(zé)人整理，經(jīng)編號(hào)后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔； . 信息收集、甑別： . 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等； . 土地信息的收集可 通過如下幾種渠道進(jìn)行： ? 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、 土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； ? 其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等； ? 其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 . 公司 評(píng)審：負(fù)責(zé)將 《 項(xiàng)目可行性 研究 報(bào)告 》 交由公司 投資 決策委員會(huì)評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會(huì)評(píng)審。 9．運(yùn)營(yíng)管理 ? 負(fù)責(zé)按時(shí)完成月度綜合報(bào)表并交由運(yùn)營(yíng)管理部備案； ? 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況， 負(fù)責(zé) 按季度完成績(jī)效考核工作； ? 主持 各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 8）項(xiàng)目危機(jī)管理 ? 負(fù)責(zé)建立《項(xiàng)目危機(jī)事件防范處理制度》； ? 負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目危機(jī)事件。 2） 初步設(shè)計(jì) 及施工圖設(shè)計(jì) ? 組織相關(guān)部門 對(duì) 建筑功能 、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等 進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化并落實(shí) ； ? 負(fù)責(zé) 施工圖審查單位的考察和確定； ? 在建筑專業(yè)初步設(shè)計(jì)完成后，負(fù)責(zé)聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量公司進(jìn)行查丈咨詢； ? 負(fù)責(zé)編制 初步 設(shè)計(jì)任務(wù)書及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書； ? 配合 編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》 并負(fù)責(zé)落實(shí) ； ? 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇 初步設(shè)計(jì) 及施工圖設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，組織對(duì)階段性及最終的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核； ? 組織相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并確定主要設(shè)計(jì)參數(shù)； ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量、建安成 本等； ? 主持 圖紙內(nèi)部審查； ? 主持 施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底； ? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。 8． IT 信息管理 ? 負(fù)責(zé)制訂并實(shí)施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進(jìn)方案； ? 負(fù)責(zé)企業(yè)計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護(hù)、更新、使用管理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)及相關(guān)設(shè)備的購置、調(diào)配、維修、維護(hù)保養(yǎng)； ? 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日 常維護(hù)更新； ? 負(fù)責(zé)處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供 IT 服務(wù)。 （ 九 ） 行政人事部： 部門使命 ： 根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn) 略需要， 提供 人力資源、 后勤服務(wù)等方面 的有效支持 ，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制，營(yíng)造高效和諧的職場(chǎng)氛圍。 3．投訴處理 ? 負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行對(duì)接，參與工程竣工驗(yàn)收； ? 成立項(xiàng)目售后維修小組，負(fù)責(zé)售后維修工作； ? 配合完成 物業(yè)管理方案 的 審核 工作 ； ? 負(fù)責(zé)受理客戶投訴； ? 負(fù)責(zé)與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行處理； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）解散后，維修工程款項(xiàng)的管理； ? 組織 各部門使用客戶服務(wù)軟件； ? 負(fù)責(zé)對(duì)客戶投訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪； ? 負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； ? 負(fù)責(zé)定期對(duì)客戶投訴進(jìn)行分析。 4．全面預(yù)算管理 ? 負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制； ? 配合 確定公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ； ? 配合 編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 ； ? 負(fù)責(zé) 動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整 資金計(jì)劃 。 部門職能 ：項(xiàng)目策劃、 項(xiàng)目營(yíng)銷 、市場(chǎng)研究、品牌策劃及建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系管理 1．項(xiàng)目策劃 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； 2． 項(xiàng)目營(yíng)銷 ? 配合完成《 營(yíng)銷推廣策劃方案 》 的制定及評(píng) 審 工作 ； ? 配合完成 營(yíng)銷策劃公司的選擇評(píng)審 工作 ； ? 配合完成 廣告策劃公司的選擇評(píng)審 工作 ； ? 配合完成《 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 》 的制定及評(píng)審 工作。 6．技術(shù)資料管理 ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； ? 配合項(xiàng)目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 6．工程合同管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化工程合同體系。 3．項(xiàng)目 土地獲取 ? 負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案； ? 負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作； ? 負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同； ? 負(fù)責(zé)辦理《土地證》等相關(guān)手續(xù)。 部門職責(zé) ：綜合計(jì)劃管理 、部門績(jī)效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計(jì)信息管理 1．綜合計(jì)劃管理 ? 負(fù)責(zé) 落實(shí)董事會(huì)下發(fā)的綜合計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé) 制定公司年度綜合計(jì)劃，并分解到各項(xiàng)目公司（部）及各職能部門； ? 主持 編制公司與各項(xiàng)目公司（部）、職能部門的目標(biāo)責(zé)任書，并組織 簽訂； ? 負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項(xiàng)目公司（部）季度計(jì)劃、職能部門月度計(jì)劃以及項(xiàng)目總體計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及收集整理各項(xiàng)目公司（部）月度綜合報(bào)表。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃階段對(duì)工作成果進(jìn)行控制和評(píng)審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。 68 第四部分 項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限 一、項(xiàng)目管理辦法 3 三 、 項(xiàng)目公司（部）工作 職責(zé) 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中的風(fēng)險(xiǎn)，除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)外，首先來自于項(xiàng)目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項(xiàng)目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等工作質(zhì)量所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 二 、職能部門職責(zé) （一）運(yùn)營(yíng)管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 2．可行性研究分析 ? 主持 制訂可行性研究計(jì)劃 ； ? 組織 進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析； ? 主持編制《項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 》 ； ? 組織可行性研究報(bào)告評(píng)審。 5．采購管理 ? 負(fù)責(zé) 管理 戰(zhàn)略 供應(yīng)商信息庫 ，主持 供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評(píng)價(jià)； ? 負(fù)責(zé) 維護(hù)和完善 造價(jià) 咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ； ? 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的 《 項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃 》 ； ? 根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的 《 材料設(shè)備采購配合計(jì)劃 》 ， 主持 公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作； ? 負(fù)責(zé)跟蹤市場(chǎng)材料價(jià)格，建立和維護(hù)材料價(jià)格信息庫； ? 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對(duì)各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評(píng)價(jià)； ? 主持 公司招標(biāo)項(xiàng)目合同洽談。 ? 負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)； ? 負(fù)責(zé) 提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。 （ 六 ） 營(yíng)銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，極大地滿足客戶需求。 3．融資管理 ? 負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度，確保公司營(yíng)運(yùn)資金需求； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)資本市場(chǎng)及融資創(chuàng)新的研究管理； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。 2．銷售事務(wù)管理 ? 配合 完成 物業(yè)管理公司 的選定工作 ； ? 與項(xiàng)目公司（部）共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估； ? 負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 配合 進(jìn)行 按揭銀行 的 選擇； ? 負(fù)責(zé)認(rèn)購書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作； ? 配合 進(jìn)行 營(yíng)銷推廣客戶活動(dòng)； ? 配合完成 簽訂相關(guān)認(rèn)購協(xié)議工作； ? 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款； ? 配合完成 客戶資料移交工作； ? 負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理； ? 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、匯總分析； ? 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補(bǔ)差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； ? 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目入伙策劃并組織 落實(shí)； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 9．客戶危機(jī)管理 ? 負(fù)責(zé)建立客戶危機(jī)管理風(fēng)險(xiǎn)防范制度； ? 負(fù)責(zé)策劃有關(guān)客戶危機(jī)處理方案。 7．資產(chǎn)管理 ? 負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； ? 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報(bào)廢手續(xù)； ? 主持 盤點(diǎn)固定資產(chǎn) 工作 ； ? 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護(hù)和臺(tái)帳管理； ? 配合 完成 項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置 工作 。 3．設(shè)計(jì)管理 1）方案設(shè)計(jì) ? 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書； ? 負(fù)責(zé) 從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇方案設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成 方 案設(shè)計(jì)，組織項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的評(píng)審； ? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。 7）項(xiàng)目檔案管理 ? 負(fù)責(zé)管理項(xiàng) 目各類相關(guān)檔案； ? 負(fù)責(zé) 進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。 7．項(xiàng)目收尾 ? 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； ? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項(xiàng)目檔案； ? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工 作； ? 主持項(xiàng)目 公司清算及固定資產(chǎn)處置； ? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告》。 . 可行性研