【正文】 業(yè)主，至此入伙驗樓手續(xù)完成。 財務(wù)組工作程序 業(yè)主在客戶服務(wù)部簽約組填寫和接收完各類書面文件后，到財務(wù)部繳納各項費用。 向發(fā)展商索取有關(guān)業(yè)主資料，并確認(rèn)無誤。 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)入伙發(fā)放文件及簽約工作，解答業(yè)主在入伙過程中提出的各項提問，或給予指引及幫助，展現(xiàn)公司優(yōu)良服務(wù)形象。 注：煤氣、電話由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗收。 相關(guān)人員根據(jù)計劃安排，做好以下準(zhǔn)備工作。 移交鑰匙 由物業(yè)接管小組組織對樓宇的單位住宅、商業(yè)用房、停車場、機電設(shè)備房、值班室、衛(wèi)生間等的門鎖鑰匙進(jìn)行核對，準(zhǔn)確無誤后，正式接收鑰匙，并填寫《鑰匙交接記錄》，由施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)接管單位 負(fù)責(zé)人簽字后，三方各執(zhí)一份。 核實資料 工程土建組、機電組在現(xiàn)場檢查 的同時，應(yīng)核實資料組提供的資料，逐項查明，計量清楚。 管理處相關(guān)人員負(fù)責(zé)入住的具體實施。 費用催繳通知單 №： 40 住戶 第 二 聯(lián) 貴戶 欠交 管理費 由 年 月 日起至 年 月 日止，共計 個月 水電費 由 年 月 日起至 年 月 日止，共計 個月 其 它 貴戶以上費用合計欠款人民幣 元，本月 10 日時因銀行余額不足扣款不成功，請接此通知后前往銀行存款，本公司將在本月 20 日前進(jìn)行第 二次扣款或請移步親臨管理處繳納現(xiàn)金，同時每天按 ?計收滯納金，以此類推。 違章處理 業(yè)戶逾期未交納管理費的，超過規(guī)定時間后，由財務(wù)人員發(fā)出《催款通知書》，限時繳交。 管理處工程部 每月底抄錄水、電表讀數(shù)，交由財務(wù)人員將上述數(shù)據(jù)輸入電腦，按照收費標(biāo)準(zhǔn)核算打單。 管理處財務(wù)人員負(fù)責(zé)參照有關(guān)規(guī)定制訂物業(yè)管理及服務(wù)的各項收費標(biāo)準(zhǔn)和各項費用的收取工作。 巡邏時重點注意事項 34 管理處、監(jiān)控中心、設(shè)備房、倉庫、電梯等設(shè)備為巡邏重點部位，非工作人員未經(jīng)允許擅自進(jìn)入該要害部門應(yīng)予以制止。 裝修巡查 檢查施工人員有無出入證，證件是否相符合，有無過期。 樓層巡查時，應(yīng)采取“望、聞、聽、問、切”。每班對管理轄區(qū)巡查不少于兩次。 工作程序 管理處每周組織一次全面自查，參加人員應(yīng)包括主任及各部門主管并將檢查結(jié)果作記錄。 檢查依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 對所轄區(qū)域內(nèi) 的綠化進(jìn)行檢查。 檢查依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)公司制訂的關(guān)于消防、電梯、供電、給排水、空調(diào)管理程序中的各種規(guī)定對機電人員是否對以上設(shè)備按有關(guān)程序進(jìn)行操作和按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修，是否對各種檢查、保養(yǎng)、維修情況進(jìn)行記錄。 補休 30 管理處值班不計加班工資。 當(dāng)值人員遇到不能處理的事應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。 財 務(wù)值班：由管理處在每周星期六上午須安排一名財務(wù)人員值班，負(fù)責(zé)該處財務(wù)工作。 資料管理員應(yīng)定期檢查資料保管情況。 柜臺式服務(wù)的具體方式： 專人負(fù)責(zé)：來電來訪人員由專人進(jìn)行接待或轉(zhuǎn)達(dá)、處理。 努力學(xué)習(xí)烹飪技藝，不斷提高烹飪水平，經(jīng)常調(diào)換菜的花色品種，改善職工生活。 對工具、設(shè)備進(jìn)行日常的維修、養(yǎng)護(hù)，保證工具、設(shè) 備能有效及時利用，不得轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)送他人。 負(fù)責(zé)各類檔案的分類編目，以便查閱和利用。 保持前臺位置的環(huán)境衛(wèi)生，并隨時負(fù)責(zé)清潔，以維護(hù)公司、管理處 的形象。 負(fù)責(zé)每月對全體安全管理員進(jìn)行考核。 由公司統(tǒng)一招聘安全管理員。 保證所轄物業(yè)內(nèi)車輛正常有序的停放，確保所轄物業(yè)良好的交通秩序環(huán)境。 監(jiān)督檢查維修工程、增改工程的質(zhì)量與進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。 負(fù)責(zé)管理處大型維修保養(yǎng)項目的審查、報批及合同審查。 每天定時 巡視一次機電設(shè)備各部位運行狀況和公共設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)異常和損壞及時報修。 嚴(yán)格按照保潔、綠化管理作業(yè)程序和保潔、綠化檢查考核評分標(biāo)準(zhǔn)，實行工作檢查制度，包括：自查、互查、主管檢查、主任抽查、管理處定期大檢查，五級檢查制度，考核結(jié)果切實與員工工資掛鉤，并將考核結(jié)果反饋給被考核人，以利于其及時改進(jìn)工作。 組織收集、整理、歸檔、使用管理處各類檔案、投訴處理和回訪情況，并統(tǒng)計分析報管理處主任審批。 完成主任交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)辦理入伙、裝修、搬遷、車位租賃等各類手續(xù)。 負(fù)責(zé)受理業(yè)戶及事項人員的咨詢，對業(yè)戶提出的問題耐心解答，服務(wù)態(tài)度熱情。 對收款員的工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查和管理。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)部經(jīng)理、管理處主任交辦的其他工作。 具有會計專業(yè)技術(shù)資格；熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，忠于職守，堅持原則。 處理管理處與有關(guān)部門的業(yè)務(wù)和關(guān)系， 完成主任交辦的其它工作。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 完成公司下達(dá)的工作計劃、管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)。 水泵：共臺，其中 生活泵 品牌： ，數(shù)量： 臺，揚程 M ，流量： M3/H； 消火栓 泵 品牌： ，數(shù)量： 臺；揚程 M ，流量： M3/H； 自動噴 淋泵 品牌： ，數(shù)量： 臺；揚程 M 流量： M3/H； 有線電視系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 7 管理處常用電話號碼： 管理處： 或 中控室 24 小時值班電話： 安全管 理值班電話： 急救電話： 110 火警電話： 110 警區(qū)報警電話： 110 煤氣搶修： 25199999 有線電視故障申報： 83060333 電話安裝、電話故障： 10000 供電搶修： 供水搶修： 8 組織架構(gòu)圖 管理處主任 主任助理 客服部 安管部 財務(wù)室 工程部 客服主管 客服助理 會計 工程部主管 出納 運行班長 安管主管 安管班長 機電工 安管員 維修班長 機電工 管理員 9 管理處工作職能 參與物業(yè)驗收，辦理業(yè)主入伙手續(xù)，裝修審查及檢查等工作。 電梯品牌：； 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)品牌：，探頭數(shù)量：個；其中煙感個，溫感個。 小區(qū)簡介 座落在深圳市交界處?！吧钲谑形飿I(yè) 清潔服務(wù)有限公司主要負(fù)責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生和綠化管理。全樓共計置機械排煙系統(tǒng)（包括排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)）個，機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)個。 嚴(yán)格執(zhí)行公司財務(wù)管理制度，與業(yè)戶共同創(chuàng)造社區(qū)社會效益、 經(jīng)濟效益、環(huán)境效益。 制定和健全各項管理制度，抽查各類工作和監(jiān)督實施效果，對因決策不力、領(lǐng)導(dǎo)不力導(dǎo)致的經(jīng)營不善、服務(wù)質(zhì)量降低、損害公司聲譽、物業(yè)或設(shè)備嚴(yán)重?fù)p害和內(nèi)部管理混亂等負(fù)直接責(zé)任。 負(fù)責(zé)分管范圍內(nèi)的各項工作，并組織監(jiān)督和檢查，組織業(yè)戶意見調(diào)查分析工作，對存在的問題提出改進(jìn)意見和建議。 嚴(yán)格執(zhí)行公司財務(wù)制度，掌握各項開支的范圍、開支標(biāo)準(zhǔn)和報銷審批權(quán)限。 采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則記賬，根據(jù)審核無誤的原始憑證填制會計憑證，電腦登帳，打印賬簿，保證公司財務(wù)憑證數(shù)字清晰 、內(nèi)容真實、保管完整。 對審核無誤的收付款憑證逐日序時登記“銀行日記賬”和“現(xiàn)金日記賬”。 依據(jù)《停車卡辦理規(guī)定》，負(fù)責(zé)停車卡的辦理和登記工作。 負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū) /商廈活動場所、居民文化體育設(shè)施，車輛保管場地，小區(qū)內(nèi)各類配套服務(wù)設(shè)施的管理，參與接管物業(yè)小區(qū) /商廈的日常物業(yè)管理工作。 制定社區(qū)文化工作計劃和實施方案，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，并定期制作和刊登宣傳欄。 負(fù)責(zé)管理房屋、設(shè)施、消防、文秘、檔案、考勤、收費、接待等方面工作，以及客戶服務(wù)部日常的管理工作。 督促本部門員工及時收繳各項物業(yè)管理費及其他費用，統(tǒng)計各項費用的收繳率并向主任匯報。 負(fù)責(zé)保潔員、綠化工的崗位技能培訓(xùn)工作，向綠化工傳授相關(guān)專業(yè)知識及技術(shù)。 節(jié)能降耗、合理更新，為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 熟悉各小區(qū)機電設(shè)備的性能和使用狀況，掌握技術(shù)管理中的難點、重點。 根據(jù)每月檢查情況對管理處機電設(shè)備管理工作效果進(jìn)行考評。 配合管理處其他部門做好人防、技防和公共設(shè)施檢查等工作 。 在管理處主任的指導(dǎo) 下合理安排崗位、調(diào)配人員。 完成管理處主 任交辦的其它工作。 24 檔案員崗位職責(zé) （此崗并入前臺接待崗） 負(fù)責(zé)本部門檔案及管理處較重要檔案的管理工作，保證檔案的準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性和完整性。 完成上級交辦的其它任務(wù)。 盡最大可能修舊利廢，降低成本。工作時不得光背和穿拖鞋。 管理處檔案管理規(guī)定 28 對接管物業(yè)，管理處應(yīng)向有關(guān)單位索取有關(guān)該樓宇房屋建筑、設(shè)施設(shè)備和物業(yè)相關(guān)的各種資料。 業(yè)戶辦理入住手續(xù)時， 客戶服務(wù)部應(yīng)對業(yè)戶、隨住人員情況進(jìn)行登記，并記錄聯(lián)系電話。 當(dāng)值人員因故需離崗，須安排好 代班人員。 管理處值班人員權(quán)限 管 理人員值班人員有權(quán)調(diào)動本處的所有員工，有權(quán)糾正本處員工的違章違紀(jì)行為。 管理人員值班人員補休須經(jīng)主任同意。檢查值班人員的巡查、交接班、車輛進(jìn)出等記錄。 各部門 巡查規(guī)程 32 目的 規(guī)范管理處各部門的巡查工作并及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，維護(hù)小區(qū)安全秩序，保障業(yè)戶正常的居家生活。 機電班長每二天對小區(qū)全面巡查一次。 巡查的內(nèi)容 全面巡查所管小區(qū)內(nèi)的安全隱患、消防違章、裝修違章、清潔衛(wèi)生、公共設(shè)施設(shè)備是否完全，檢查各崗位運行狀況和員工工作狀態(tài)。巡邏時要仔細(xì)檢查房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無損，若有損壞或異常情況要及時記錄在案。如有違反應(yīng)及時勒令停工，并報上級領(lǐng)導(dǎo)處理。 巡查中發(fā)現(xiàn)的問題處理要領(lǐng) 巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，應(yīng)詳細(xì)填寫記錄。 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)各項收費單據(jù)的投放和催繳工作。 房屋本體維修基金的收取 管理處從房屋竣工保修期完成后開始向業(yè)戶收取房屋本體維修基金，收取標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府職能部門的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 財務(wù)人員每月 25 日列出未繳、欠繳費用的業(yè)戶名單交給管理處，由客戶服務(wù)部發(fā)出《費用催繳單》，并請業(yè)戶或租用公司財務(wù)人員在簽收欄內(nèi)簽名。 多謝合作！ 年 月 日 共二聯(lián)：第一聯(lián)為存根，第二聯(lián)發(fā)往用戶。領(lǐng)導(dǎo)小組組長組織編制《物業(yè)接管組織計劃》。 樓宇復(fù)驗 樓宇的復(fù)驗由工程土建、機電專業(yè)人員會同開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、配套工程施工單位聯(lián)合進(jìn)行。 由接管領(lǐng)導(dǎo)小組與開發(fā)單位就樓宇保修事宜，明確維修責(zé)任和保修期限，簽訂《樓宇交付保修協(xié)議書》。 對入住現(xiàn)場進(jìn)行具體布局、安排、分工。 46 47 管理處工作手冊 房屋及公用設(shè)施等移交書 ____________管理處 WI/DTF/GI034 版本： A/0 工程名稱 所在位置 開發(fā)單位 結(jié)構(gòu)類型 建設(shè)單位 建筑面積 物管單位 交接時間 移 交 內(nèi) 容 備注 住戶鑰匙的接收 共 戶、每戶 套 業(yè)主 (住戶 )家中水、電、建筑的接管驗收 戶