【正文】 ? 總體目標(biāo) 在管理期限把太陽城管理 成為 “ 文明、安全、優(yōu)美 、舒適 ” 的 高品質(zhì) 住宅區(qū) 。 順馳物業(yè) 在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。 ? 服務(wù)方式 —— 靈活 物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來利益， 順馳物業(yè) 將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。 ? 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此為借口 安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易 就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計(jì)劃。 在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。 在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。 通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作?？蛻魸M意度調(diào)查不光會提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時(shí)亦能將一些方面的長處帶到其它需要改進(jìn)的方面。在人員到位后，順馳物業(yè)利用各種培訓(xùn)手段，對所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客 戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對不同的專業(yè)人員，進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案 》 、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案 》 、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 》 、《財(cái)務(wù)運(yùn)行方案 》 、《人事管理方案 》 、《物業(yè)客戶服務(wù)方案 》 、《小區(qū)的交通管理方案 》 、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案 》 、《小區(qū)社區(qū)活動方案 》 等。 B、物業(yè)驗(yàn)收首要條件 在物業(yè)竣工后，順馳物業(yè)物業(yè)將參照國家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保順馳水藍(lán)和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收 的場地和區(qū)域清潔干凈。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收 ，對其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和《設(shè)備驗(yàn)收表》。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整 改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。嚴(yán)格控制第一個(gè)違章的業(yè)主，必要時(shí)提請政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。其中包括：臺風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。包括定期的澆水、施肥、及時(shí)翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木和及時(shí)清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。 ? 智能化設(shè)施的維護(hù) 在許多順馳物業(yè)管理的項(xiàng)目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評。按順馳物業(yè)的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、 車庫等處設(shè)置巡更點(diǎn)。 A、建立巡回檢查制度 建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長時(shí)間錄像機(jī)，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時(shí)間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。每年制定社區(qū)活動計(jì)劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。 C、小區(qū)的綠化管理 綠化是一個(gè)優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及 開發(fā)商開發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長期保持。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以 24 小時(shí)（輪換值日 ） 不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時(shí)間；順馳水藍(lán)支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時(shí)間與物業(yè)竣工時(shí)間有差異的質(zhì)保維修，順馳水藍(lán)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。 第四節(jié) 前期物業(yè)管理模式 ? 物業(yè)驗(yàn)收移交 物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的 設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在順馳物業(yè)工作了一段時(shí)間，因此，在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理 中心 的 管理架構(gòu) ，熟悉順馳物業(yè)和 順馳水藍(lán) 的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。 ? 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 ? 確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢 ? 物業(yè)內(nèi)無 車輛亂停亂放現(xiàn)象 ? 車庫 管理設(shè)施保持運(yùn)行正常 ? 各種道路和交通標(biāo)志完好等 五、 客戶方針 ? 客戶滿意度調(diào)查 客戶的滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項(xiàng)。所以，對順馳物業(yè)來說，安全管理就是我 們 的最根本的工作。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時(shí)，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。 ? 其他工作，我司亦會根據(jù)貴司之銷售 進(jìn)度全力配合。 ? 跟進(jìn)施工過程 : 基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 維護(hù)順馳水藍(lán)和業(yè)主利益，保證施工質(zhì)量 ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患 ? 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響 ? 提供成品保護(hù)措施建議 ? 收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料 ? 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量 ? 提供操作培訓(xùn)要求 ? 提供備品 備件要求 ? 提供竣工圖紙遞交要求 ? 提供操作手冊遞交要求 ? 技術(shù)資料遞交要求等 ? 地下車庫的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡單用水泥加臵防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。這樣即會增 加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。 ? 分項(xiàng)目標(biāo) 序號 項(xiàng) 目 順馳標(biāo)準(zhǔn) 國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 房屋完好率 98% 98% 房屋零修及時(shí)率 100% 98% 住戶評議滿意率 95% 95% 代收代繳率 98% 98% 裝修施工協(xié)議簽訂率 100% 無 裝修驗(yàn)收合格率 90% 無 物管費(fèi)用收繳率 90% 無 空房管理完好率 95% 無 公共設(shè)施設(shè)備完好率 95% 無 設(shè)備建檔率 100% 無 1 運(yùn)行記錄完整率 100% 無 1 維修合格率 95% 無 1 管理人員持證上崗率 100% 無 1 員工崗前培訓(xùn)率 100% 無 1 特殊工種持證上崗率 100% 無 1 保安員工在崗率 100% 無 1 安全事故到場及時(shí)率 100% 無 1 保潔合格率 95% 無 1 綠化完好率 98% 無 綠化養(yǎng)護(hù)率 100% 無 2 投訴處理率 100% 無 2 社區(qū)文化滿意率 95% 無 第四 章 太陽城 物業(yè)管理模式 第一節(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)管理原則 物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作， 順馳物業(yè)在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。 ? 小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范； ? 對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管 理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 ? 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全； ? 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常； ? 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； ? 載人電梯早 6 點(diǎn)至晚上 12 點(diǎn)正常運(yùn)行； ? 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通； ? 路燈、樓道燈完好率不低于 80％ ? 容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案； 三、 便民服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)與措施 主要 內(nèi)容有： 健康咨詢、家政助理、禮儀服務(wù)、社區(qū)活動、看護(hù)服務(wù)、房屋代租代售、房產(chǎn)投資咨詢、商品零售、商務(wù)中心等 第 三節(jié) 太陽城物業(yè)管理目標(biāo) 憑借多年積累的豐富物業(yè)管理知識及經(jīng)驗(yàn)，并集合專業(yè)精英人才，順馳物業(yè) 為 太陽城 提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有 償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。最大限度地減少 火災(zāi)損失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護(hù)小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。 ? 綠化管理服務(wù) 綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 C. 創(chuàng)造“都市生活”的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。 我公司 調(diào)派有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員到太陽城管理中心任職， 定期安排太陽城管理中心 的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。 分各 個(gè)組團(tuán)分別設(shè)置監(jiān)控崗位，此外在園區(qū)公共道路和配套建筑上，設(shè)置巡邏崗。 ? 太陽城屬于 沙市區(qū) 的一個(gè)較大的社區(qū)，政府基層組織工作尤為重要。 ? 根據(jù)太陽城特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將太陽城 管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。在景觀界面的核心位置和小區(qū)北部邊緣設(shè)置小高層，一方面充分利用建筑間距提高容積率，另一方面在小區(qū)北部及中部形 成鮮明的景觀意向以加強(qiáng)小區(qū)的整體感覺；多層住宅主要包括 56層的條式住宅及四層退臺式陽光住宅和疊拼住宅。 太陽城物業(yè)項(xiàng)目有其自身的優(yōu)越條件：項(xiàng)目原為荊州植物園，小區(qū)整個(gè)地塊為規(guī)則的長方形 ，地表平整，有大量的植物，豐富的樹種，以及較大面積的湖面、花窖、明渠、魚塘，天然造就了太陽城項(xiàng)目的純美自然風(fēng)光。并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)的積累，繼續(xù)探索實(shí)踐更深層次的服務(wù)形式，以滿足各類型物業(yè)的需求。 聚焦業(yè)務(wù)單元 第 四 節(jié) 順馳物業(yè) 組織結(jié)構(gòu)及說明 ? 順馳物業(yè)公司組織架構(gòu)圖 ? 公司組織架構(gòu)圖說明 由此架構(gòu)圖可以說明，順馳物業(yè)公司是以總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對各部門、各項(xiàng)目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一把控，很好地把握公司的全局。在順馳物業(yè)公司的管理下被市局 被評為 “ 天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) ”的榮譽(yù)稱號。 ? 新園小區(qū) 是順馳物業(yè)管理公司的標(biāo)竿項(xiàng)目，此項(xiàng)目業(yè)主會的組織比較成熟，而且代表業(yè)主參加了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的評審工作，得到了市局領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可。 順馳物業(yè)公司現(xiàn)管 理 120 余萬平方米的 物業(yè) 面積，待管 200 余萬平方米的在 建項(xiàng)目。 荊州太陽城 物業(yè)管理方案 天津順馳物業(yè)管理有限公司 荊州分公司 2020 年 8 月 5 日 順馳太陽城物業(yè)管理方案 前 言 順馳 來到荊州，將 “中國十大名企”及“中國第一大盤”之先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)理念與古老的荊楚文化完美融合，傾力打造最適合荊州人需要的住宅小區(qū)“荊州太陽城”?，F(xiàn)有總資產(chǎn) 1008 萬元，管理人員逾 143 名。順馳物業(yè)公司從太陽城的前期就以介入此項(xiàng)目，