【正文】 成本和開(kāi)發(fā)成本的 10%，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金只考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，為 23 銷售收入的 %。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 （ 4） 不能分別計(jì)算增值額 ：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，不能享受《條例》第八條的優(yōu)惠照顧。 第二節(jié) 土地增值稅的計(jì)算方法 一、基本計(jì)算方法 （一） 增值稅稅額： 《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例 第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 按下列方法確認(rèn)收入： A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價(jià)計(jì)算； B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價(jià)計(jì)算。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定 27 不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 ③提供“合法有效憑證”種類的原則： A、支付給從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人（如建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸公司、材料供貨商、監(jiān)理公司等）且 屬于收款方應(yīng)稅行為性質(zhì)款項(xiàng) 的，應(yīng)提供收款方開(kāi)具的套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票或經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票； B、對(duì)不屬于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域而支付給我國(guó)境內(nèi)的行政事業(yè)單位的，且上述單位收取的屬于國(guó)家或省級(jí)財(cái)稅部門(mén)列入不征稅名單的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金），以其所開(kāi)具的財(cái)政收據(jù)為合法有效憑證。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái) 計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 土地增值稅扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的劃分 29 開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，是用于核 算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。如果不細(xì)加區(qū)分，就會(huì)造成土地開(kāi)發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后根據(jù)其所歸集的全部開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用計(jì)算確定的。 為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)小區(qū)內(nèi)己出售的商品房的開(kāi)發(fā)成本，以便與其銷售收入相配比，就需要采取預(yù)提方式，將未完配套設(shè)施的預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用計(jì)入己銷售商品房的開(kāi)發(fā)成本。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應(yīng)當(dāng)按原清算時(shí)的單位成本進(jìn)行相應(yīng)成本扣除，單位成本不再進(jìn)行調(diào)整。 ②是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 ②是 否將房地產(chǎn)。 開(kāi)發(fā)成本： 《細(xì)則》第七條，成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 單位建筑面積成本費(fèi)用 ＝ 清算時(shí)的扣 除項(xiàng)目總金額247。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)度的安排上，一般是先建住宅，再建配套工程，因而往往出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷售，而道路、綠化尚未完工等情況。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 的計(jì)算方法，與工業(yè)產(chǎn)品成本計(jì)算的分批法和建筑安裝工程成本竣工結(jié)算法相同。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，兩者很容易混淆。 10000)＝ 600 萬(wàn)元 ②按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?1000［ 15000247。這里的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。 C、所提供的憑證符合中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。 （ 5） 納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 非直接銷售收入及自用： 國(guó)稅發(fā) [2020]187 號(hào)；國(guó)稅發(fā)【 2020】 31 號(hào)。 （五）其他不征稅項(xiàng)目。 （二）財(cái)稅字 [1995]48號(hào)， 1995 年 5 月 25 日） （ 1） 合作建房 ：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅； （分房后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅） （ 2） 企業(yè)兼并 ：被兼并企業(yè) 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上； 24 單套建筑面積在 120 平方米以下； 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 倍以下。 【案例 2— 2】 對(duì) 連體樓項(xiàng)目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何確認(rèn)清算單位并計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅？ 舉例：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)連體樓一幢，總建筑面積為 10000平方米（假設(shè)與可售面積一致），公司以該幢樓為成本核算對(duì)象。而在實(shí)際操作中，卻是在取得的開(kāi)發(fā)用地上，根據(jù)不同的用途或不同的開(kāi)發(fā)時(shí)間，分別立項(xiàng)，辦理“五證”。 四、清算對(duì)象： 《細(xì)則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的 核算項(xiàng)目 或 核算對(duì)象為單位。 二、新舊政策變化： 新出臺(tái)的《管理規(guī)程》 （國(guó)稅發(fā)【 2020】 91 號(hào)， 與 2020 年的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā) [2020]187 號(hào)）相比，主要發(fā)生以下 10 個(gè)方面的變化： （一） 明確了適用范圍和土地增值稅清算的定義。 國(guó)有土地： 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條，國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。 ① 如果收取時(shí)房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開(kāi)具發(fā)票 ，并且已經(jīng)計(jì)入收入繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。 （ 2）代有關(guān)部門(mén)收取的費(fèi)用，如果開(kāi)局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時(shí)統(tǒng)一作為費(fèi)用扣除。 （ 2） 新《條例》、《細(xì)則》關(guān)于跨省工程建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)沒(méi)有單獨(dú)解釋，說(shuō)明跨省工程建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅不再“向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”，也改為“向勞務(wù)發(fā)生地繳納” 。 新《細(xì)則》規(guī)定： 條例第十四條 ：營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)： （ 1） 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其 機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 十二 、 “納稅地點(diǎn)”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》第十二條 ：營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)： （ 1） 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期 的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 第二十八條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的。 依據(jù)以上規(guī)定，以“勞務(wù)發(fā)生地”為為納稅地點(diǎn)的納稅人，其納稅地點(diǎn)與代扣代繳稅款申報(bào)繳納地點(diǎn)不矛盾；而對(duì)于以“機(jī)構(gòu)所在地和居住地”為納稅地點(diǎn)的納稅人，其納稅地點(diǎn)與代扣代繳稅款申報(bào)繳納地點(diǎn)就相互矛盾。如果在外地施工隊(duì)伍到本地進(jìn)行施工報(bào)驗(yàn)同時(shí)，就做好納稅和扣繳稅款等相應(yīng)事項(xiàng)的輔導(dǎo)。但是無(wú)論如何讓房地產(chǎn)企業(yè)代為繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅都是不正確的，讓其到稅務(wù)機(jī)關(guān)換票更是不正確的。 第二、從企業(yè)所得稅的角度考慮，《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“ 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算 應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。既然不是法定扣繳，稅 務(wù)機(jī)關(guān)就有必要事先進(jìn)行納稅輔導(dǎo)。 ② 財(cái)稅〔 2020〕 177號(hào) （ 已經(jīng)于 2020 年 5月 28日被 財(cái)稅 [2020]61號(hào)文件宣布 自 2020年 1月日起 全文 作廢） ： 納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)應(yīng)按照下列規(guī)定確定營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人： A、 建筑業(yè)工程實(shí)行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。 （ 2） 國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。 （ 3） 財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。財(cái)稅【 2020】 16號(hào)文件第四條規(guī)定： 營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 設(shè)備是指：經(jīng)過(guò)加工 制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產(chǎn)加工、檢測(cè)、醫(yī)療、儲(chǔ)運(yùn)及能量傳遞或轉(zhuǎn)換等功能的機(jī)器、容器和其他機(jī)械。 新《細(xì)則》規(guī)定： 第十六條 除本細(xì)則第七條（混合銷售業(yè)務(wù)）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù) (不含裝飾勞務(wù) )的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 ②關(guān)于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現(xiàn)金折扣也稱銷售折扣； 商業(yè)折扣也稱折扣銷售。 【相關(guān)鏈接：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區(qū)別？】 長(zhǎng)期以來(lái)，在不同資料和教材中，關(guān)于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。 （ 2）明確規(guī)定，代收的“政府性基金”、“行政事業(yè)收費(fèi)”不屬于價(jià)外費(fèi)用?！? ③《建筑法》（ 1998 年頒布施行）第二 十八條規(guī)定：“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。 【相關(guān)鏈接 :分包、轉(zhuǎn)包的相 關(guān)法律規(guī)定】 （ 1）分包、非法分包、轉(zhuǎn)包的概念： ①所謂分包，是指總包單位自行完成建設(shè)項(xiàng)目的主要部分，其非主要的部分或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的工程，如工藝設(shè)備安裝，結(jié)構(gòu)吊裝工程或?qū)I(yè)化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術(shù)要求的建筑安裝單位。 ②混合銷售的對(duì)象只能是同一個(gè)單位和個(gè)人；兼營(yíng)的對(duì)象也可能是同一個(gè)單位和個(gè)人， 5 也可能是多個(gè)單位和個(gè)人。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核，建安收入為 50000000 元，建材銷售業(yè)務(wù)收入 15000000 元，修理修配業(yè)務(wù)收入為 300萬(wàn)元。如果加工過(guò)程是生產(chǎn)過(guò)程，則屬于使用“自產(chǎn)貨物”；如果加工過(guò)程屬于“施工過(guò)程”則屬于使用“外購(gòu)材料”。該部分設(shè)備可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為 2500000元。 2020年與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂銷售、安裝協(xié)議。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收 營(yíng)業(yè)稅。 二、新條例、細(xì) 則涉及建筑、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅新規(guī)定 （一）“視同銷售”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》第四條規(guī)定： （ 1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 （四）將納稅申報(bào)期限延長(zhǎng)至 15日 。 2 （二）“混合銷售”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 第五條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。 案例分析： 【例 1— 1】 某 公司主要從事防盜門(mén)窗銷售業(yè)務(wù)。所需鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨(dú)對(duì)外銷售的成型設(shè)備構(gòu)件。 （ 2）加工過(guò)程是否屬于“生產(chǎn)過(guò)程”： 判別建筑企業(yè)使用的原材料是屬于外購(gòu)材料還是“自產(chǎn)貨物”關(guān)鍵在于區(qū)分加工過(guò)程是屬于“生產(chǎn)過(guò)程”，還是“施工過(guò)程”。 2020年總的收入 68000000元，統(tǒng)一計(jì)入一個(gè)科目“經(jīng)營(yíng)收入”中。 （ 2）兩者的區(qū)別在于： ①混合銷售是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，兼營(yíng)是多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 新《細(xì)則》規(guī)定： 第五條 （三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額； 新舊對(duì)比： （ 1）刪除了關(guān)于“轉(zhuǎn)包”業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定。前款所稱倒手轉(zhuǎn)包，是指將建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給其他單位承包，只收取管理費(fèi)，不派項(xiàng)目管理班子對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，不承擔(dān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的行為。 新舊對(duì)比： （ 1）在列舉的收費(fèi)項(xiàng)目中增加了：補(bǔ)貼、 返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)等項(xiàng)目。 （ 2）新《細(xì)則》與財(cái)稅 [2020]16號(hào)相比，內(nèi)容基本一致，只是語(yǔ)言敘述有所不同。 銷售退回，是 指企業(yè)售出的商品由于質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。 【相關(guān)鏈接：設(shè)備與材料的劃分（僅供參考）】 （ 1）設(shè)備的概念 。 （九）“費(fèi)用扣除” 、“合法票據(jù)”新規(guī)定： 舊《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 舊的條例、細(xì)則沒(méi)有關(guān)于“費(fèi)用扣除”和“合法票據(jù)”的相關(guān)規(guī)定。 （ 2） 建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。 新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 第十一條 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人： （ 1） 中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒(méi)有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買(mǎi)方為扣繳義務(wù)人。 （ 2） 征管依據(jù)： ① 舊《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。只能理解為是稅務(wù)機(jī)關(guān)為了加強(qiáng)征管采取的一種措施。建筑企業(yè)不可能出這筆錢(qián)。如果做過(guò)納稅輔導(dǎo)，扣繳義務(wù)人就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實(shí)施。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務(wù)機(jī)關(guān)早就知道。 第二、新《細(xì)則》規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款”。 （ 十一 ） “建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”