【正文】 營業(yè)額和貨物的銷售額， 其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： （ 1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售 “自產(chǎn)貨物” 的行為 （ 2）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 應(yīng)納增值稅 ＝ 1202000247。既包括有形物品，如：鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備、水泥制品、其他建材等等；也包括無形物品，如：電、熱、氣等等。 新舊對比： 舊《細(xì)則》規(guī)定：“不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或 者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅”。 應(yīng)納營業(yè)稅＝ 50000000 3%＝ 1500000元 應(yīng)納增值稅＝（ 15000000＋ 3000000） 247。 新舊對比： （ 1）增加了掛靠的業(yè)務(wù)； （ 2）納稅人發(fā)生了變化。 ②分包與轉(zhuǎn)包的共同點(diǎn)在于，分包和轉(zhuǎn)包單位都不直 接與建設(shè)單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。 （六）“價外費(fèi)用”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 第十四條 條例第五條所稱價外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金 、集資費(fèi)、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。 新《細(xì)則》規(guī)定： 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。其中明確規(guī)定： 現(xiàn)金折扣，是指債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。 相關(guān)說明： （ 1）新《細(xì)則》關(guān)于設(shè)備的概念沒有明確。 設(shè)備包括以下各項： 各種設(shè)備的本體及隨設(shè)備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿 10 及管道等； 各種計量器、儀表及自動化控制裝置、實驗室內(nèi)的儀器及屬于設(shè)備本體部分的 儀器儀表等； 附屬于設(shè)備本體的油類、化學(xué)藥品等視為設(shè)備的組成部分； 無論用于生產(chǎn)或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設(shè)備、電氣、通風(fēng)設(shè)備等。 （ 2）支付給境外的： 原來以“ 外匯付匯憑證 ” 、 “ 外方公司的簽收單據(jù) ” 或 “ 出具的公證證明 ”為扣除依據(jù)；新《細(xì)則》規(guī)定以“ 該單位或者個人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。 （ 4） 分保險業(yè)務(wù)，以初保人為扣繳義務(wù)人?！备淖兞藱?quán)限主體。按此規(guī)定只有《營業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的扣繳義務(wù)人才是法定的。 ② 處理結(jié)果錯誤。稅務(wù)機(jī)關(guān)只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。納稅人不開票就不征稅 。因為他們不愿承擔(dān)這樣的責(zé)任，所以就千方百計的將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上。 至于新《條例》第十一條規(guī)定的“ 國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人 只能視為“為以后制定政策留有余地”。 新 《 條例》、 《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》 第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。 （ 3） 納稅人銷售 不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 （ 3） 納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 ② 物業(yè)經(jīng)營收入 ： 是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入， 如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。因此對物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)征收營業(yè)稅。 19 物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)、一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅？ （ 1）《營業(yè)稅暫行條例》 第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 （ 3） 物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)也應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例》 第十二條，《細(xì)則》 第二十四條規(guī)定 處理。 單位及個人 ：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 【相關(guān)鏈接 】 常規(guī)情況分析： 對于一 個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認(rèn)清算條件時，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)項目的確認(rèn)， 22 是以“五證” （“五證”的內(nèi)容：是指開發(fā)商取得有關(guān)部門頒發(fā)的下列五個證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開業(yè)證》、《國有土地使用證》、《銷售許可證》） 為條件的，凡應(yīng)獨(dú)立辦理“五證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項目。其清算單位的確認(rèn)方法與常規(guī)開發(fā)項目確認(rèn)方法一致，也是根據(jù)實際開發(fā)情 況，分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程為清算單位。具體計算方法和結(jié)果列表如下： 項目 分類 方法一 方法二 總體 寫字樓 普通住宅 收入 售價（每平方米） 10000 4000 小計 64000000 40000000 24000000 扣除項目 可售面積 (平方米） 10000 4000 6000 土地成本 10000000 4000000 6000000 房地產(chǎn) 開發(fā)成本 20200000 8000000 12020000 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 3000000 1202000 1800000 營業(yè)稅金及附加 3520200 2202000 1320200 加計扣除部分 6000000 2400000 3600000 扣除項目合計 42520200 17800000 24720200 增值額 21480000 22202000 720200 增值率 % % % 適用稅率 40% 50% 0% 應(yīng)納稅額 6466000 8430000 0 稅額差額 1964000 可以看出： 兩種方法計算出應(yīng)納土地增值稅額結(jié)果相差較大。 六、征免規(guī)定 （一）《條例》第八條： 有下列情形之一的，免征土地增值稅： （ 1）納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的； （ 2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 投資聯(lián)營 ：對于以土地（房地產(chǎn)）作價進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財稅字 25 [1995]48 號， 1995 年 5 月 25 日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 增值額＝銷售收入―扣除項目金額 （三）銷售 收入： 《條例》第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 （四） 扣除項目金額： 扣除項目金額的計算方法：（《條例》第六條） 扣除項目金額＝土地款＋開發(fā)成本＋開發(fā)費(fèi)用＋稅金＋其他扣除項目 計算扣除項目金額應(yīng)遵循的原則：（ 國稅發(fā)【 2020】 91號） （ 1）在土地增值稅清算中，計算 扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 ①“合法有效憑證”的界定標(biāo)準(zhǔn)： 憑證是指用來記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任并據(jù)以登記賬簿的書面證明。單位和個人從中國境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊會計師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法的記賬核算憑證。 【案例 2— 3】 某房開公司在 10000平方米的土地上進(jìn)行開發(fā)，所支付的土地出讓金為 1000萬元。 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計制度中的管理費(fèi)用包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧及毀損和報廢 (減盤盈 )損失，以及其他管理費(fèi)用。 【案例 2— 4】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生 1000 萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費(fèi)用 500萬元（包括管理人員工資福利 50萬元，辦公設(shè)備折舊 50萬元，廣告和其他銷售的費(fèi)用 200 萬元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項 目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為 10％。 由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本是商品房建設(shè)或土地開發(fā)的生產(chǎn)成本，開發(fā)成本計算期與其開發(fā)建設(shè)周期是一致的。待開發(fā)小區(qū)全部正式竣工決算時，再調(diào)整預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，以保證整個開發(fā)小區(qū)成本計算的準(zhǔn)確性。清算時，共發(fā)生扣除項目金額 9000萬元，則單位建筑面積成本費(fèi)用 ＝ 9000247。 （ 2）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核： ①前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。 ③多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂Ｔ谇逅愫?，余下?5000平方米的寫字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為 800萬元，則其扣除額為 5000 900＝ 450萬元。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 對于開發(fā)小區(qū)的建設(shè)來說，開發(fā)產(chǎn)品成本計算期與開發(fā)小區(qū)的建設(shè)周期原則上應(yīng)該一致，即各項開發(fā)產(chǎn)品的實際成本一般應(yīng)于開發(fā)小區(qū)全部竣工后才進(jìn)行計算與結(jié)轉(zhuǎn)。 由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。 財務(wù)費(fèi)用包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。二期為別墅，占地面積（包括道路、綠地等） 4000平方米，建筑面積5000平方米。如企業(yè)支付給工人發(fā)生的支出時，根據(jù)工人的工資發(fā)放表（收款人簽字確認(rèn)或銀行支付證明）結(jié)合勞動合同進(jìn)行確認(rèn)。如《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等； B、所提供的憑證符合國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)票及其他票據(jù)管理的具體規(guī)定。 （ 3）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 26 （ 2）一般銷售收入的審核 《土地增值稅清算管理規(guī)程》（ 國稅 發(fā) [2020]91號） 主要審核：商品房銷售（預(yù)售）許可證；銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表；銷售發(fā)票；其他有關(guān)資料。 （四）國稅函 [2020]645 號， 2020 年 6 月 14 日。 因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 五、普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)： 財稅字 [2020]141 號《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》 (國辦發(fā) [2020]26 號 )制定的 “普通住房標(biāo)準(zhǔn) ”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。整個項目規(guī)劃五棟樓，由于資金困難，不能同時開工，采取逐棟開發(fā)。根據(jù)實際開發(fā)情況，分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程為清算單位。 （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售 完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 贈與 ：（一）、房屋所有人、土地使用權(quán)人將房屋土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人的；（二）房屋所有人、土地使用權(quán)人通過中國境內(nèi)非營利社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 轉(zhuǎn)讓： 《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條：轉(zhuǎn)讓是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行 為。 條例第十二條所 稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 物業(yè)部門收取的垃圾處 置費(fèi)如何征受營業(yè)稅？ （ 1）國稅函【 2020】 1128 號規(guī)定：單位和個人提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，對其處置垃圾取得的垃圾處置費(fèi)，不征收營業(yè)稅。 （ 2） 其他業(yè)務(wù)收入 ： 是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入 、 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 細(xì)則第二十六條 ： 按照條例第十四條規(guī)定，納 稅人應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地、土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅而自應(yīng)當(dāng)申報納稅之月起超過 6 個月沒有申報納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 以上變化尤需注意的是：“ 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”的規(guī)定。 營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 “甲供材”的問題 ，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須無條件的承認(rèn)。 （ 4） 如何看待新《條例》、《細(xì)則》對“代扣代繳營業(yè)稅”規(guī)定的