【正文】 修改： 新《細則》取消了對《條例》設(shè)定的 “ 國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的解釋，主要從以下方面考慮： 第一、新《條例》對納稅地點作了修訂，由原來的大部分以“勞務(wù)發(fā)生地”為納稅地點，改為除“提供建筑業(yè)勞務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動產(chǎn)”在勞務(wù) 發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機構(gòu)所在地或者居住地”納稅。 第二、稅務(wù)機關(guān)工作人員怠于行使本職職務(wù)，是造成這種局面的另一個原因。如果稅務(wù)機關(guān)未做過相應(yīng)輔導，就不能追究扣繳義務(wù)人責任。即便是實際納稅時，稅務(wù)機關(guān)開具的是代扣代繳憑證，但是實際稅負還是轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)企業(yè)身上。 財稅【 2020】 13 177號文件，規(guī)定的扣繳義務(wù)人除條例、細則已明確的外，不符合《營業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的“國家財政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的條件，因此不屬于法定扣繳務(wù)人。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。其應(yīng)納稅款以受讓者為扣繳義務(wù)人。 （ 十 ） “扣繳義務(wù)人”新規(guī)定： 舊《條例》《細則》規(guī)定： 《條例》第十一條 營業(yè)稅扣繳義務(wù)人： （ 1） 委 托金融機構(gòu)發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機構(gòu)為扣繳義務(wù)人。 材料包括以下各項：設(shè)備本體以外的不屬于設(shè)備配套供貨，需由施工企業(yè)自行加工制作或委托加工制作的平臺、梯子、欄桿及其他金屬構(gòu)件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。 （ 2）執(zhí)行中應(yīng)嚴格區(qū)分“甲供材”和“建設(shè)方提供的設(shè)備”。 （八）“建筑業(yè)營業(yè)額”新規(guī)定： 9 舊《細則》規(guī)定： 第十八條 納稅人從事建筑、修繕、 裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。 銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓。 新舊對比： 8 （ 1）提高了 “銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關(guān)的相關(guān)規(guī)定從規(guī)范性文件提高到規(guī)章的高度。 新《細則》規(guī)定： 第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： （ 1）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費； （ 2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （ 3）所收款項全額上繳財政。 ②《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》（建設(shè)部 建施（ 1992）第 189號）第十六條規(guī)定：“工程總承包企業(yè)不得倒手轉(zhuǎn)包建設(shè)工程項目。 （五）“建筑工程總包分包”新規(guī)定： 舊《細則》規(guī)定： 第五條： （三）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。 ②兼營是指同時經(jīng)營“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅貨物銷售”等多項業(yè)務(wù)的行為。 案例分析： 【例 1— 3】 某建筑公司主營業(yè)務(wù)為建筑安裝，同時還從事建材銷售和建筑工程機械修理業(yè)務(wù)。自產(chǎn)貨物也是貨物的一種，應(yīng)該具備一般貨物基本特點：第一 、經(jīng)過企業(yè)的加工制造過程，所生產(chǎn)的物品與原來用于生產(chǎn)的原材料物品在形態(tài)、性能各方面都發(fā)生了變化；第二、產(chǎn)品本身的價值，既包含了物料消耗價值，也包含了人工價值；第三、可以單獨作為一種產(chǎn)品對外銷售。工程施工合同總造價45000000元，其中含土建工程款 21000000元，鋼結(jié)構(gòu)安裝工程款 500萬元，鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備款19000000 元。 （ 2）增加了兜底條款“ 財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他（應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額和貨物銷售額的）情形。 （ 2）增加了兜底性條款“ 財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情”。 （三）刪除稅率表中征稅范圍一欄 。 （ 2） 單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。 納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務(wù)總局所屬征收機關(guān)確定。約定共計為房地產(chǎn)公司某開發(fā)項目安裝防盜門 1200戶，每戶金額（含安裝費）1000元，合同總金額為 1202000元。 分析：該建筑公司主營業(yè)務(wù)應(yīng)為建筑安裝。 （三）“兼營業(yè)務(wù)”新規(guī)定： 舊《細則》規(guī)定： 第六條 納稅人 兼營應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為 17%，增值稅扣除項目金額為 2550000元。 ③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”有著密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“ 營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”沒有依附、從屬關(guān)系。 ②所謂非法分包【《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院 2020年 1月 30日頒布施行）】，是指下列行為：（一）總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位的；（二）建設(shè) 6 工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其他單位完成的；（三）施工總 承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的；（四）分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的?！? ④《合同法》（ 1999年頒布施行）》第二百七十二條第二款進一步規(guī)定：“承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。 （七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規(guī)定： 舊《細則》規(guī)定： 舊《細則》對 “銷售退款”、“銷售折扣”沒有做明確規(guī)定。因此造成大家對于“折扣銷售、銷售折扣、商業(yè)折扣、現(xiàn)金折扣、銷售折讓” 這幾個概念一直含混不清。 （ 2）營業(yè)稅與企業(yè)所得稅政策比較 ①營業(yè)稅無論是“商業(yè)折扣”還是“現(xiàn)金折扣”都必須“ 將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明”才能夠 以折扣后的價款為營業(yè)額； 發(fā)生銷售退款的，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除 ②企業(yè)所得稅不強調(diào)在一張發(fā)票注明，只要是現(xiàn)金折扣就 應(yīng)當按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在 實際發(fā)生時計入當期損益； 商業(yè)折扣 應(yīng)當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額 ； 企業(yè)已經(jīng)確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。 新舊對比： （ 1）新《細則》取消了舊《細則》關(guān)于建筑、修繕、安裝的說法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務(wù)”； （ 2）新《細 則》規(guī)定，提供 “ 裝飾勞務(wù)”。 設(shè)備分為標準設(shè)備和非標準設(shè)備。 新《條例》、《細則》規(guī)定： 條例第六條 ：納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項目金額不得扣除。 《細則》第二十九條 條例第十一條所稱其他扣繳義務(wù)人規(guī)定如下： （ 1） 境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅務(wù)行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的。 新舊對比： （ 1） 將舊《細則》中第一款“ 境外的單位或者個人在境 內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)”營業(yè)稅扣繳 12 規(guī)定 提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的 單位或者個人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅扣繳規(guī)定。 B、 納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務(wù)機關(guān)可以建設(shè)單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人： a、 納稅人從事跨地區(qū)（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的； b、 納稅人在勞務(wù)發(fā)生地沒有辦理稅務(wù)登記或臨時稅務(wù)登記的。并履行必要的征管程序。因此，只要企業(yè)能夠證明其業(yè)務(wù)的真實性，并取得了合法票據(jù)，稅務(wù)機關(guān)無權(quán)決定其發(fā)生的支出不予扣除。 ③ 造成征管錯誤的根源： 第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機關(guān)的征管辦法。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業(yè)的營 14 業(yè)額都應(yīng)包括 工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款”。因此新稅法取消了原來的有關(guān)代扣代繳營業(yè)稅的規(guī)定。其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。 第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人從事運輸業(yè)務(wù)，應(yīng)當向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 第二節(jié) 營業(yè)稅（物業(yè)管理公司收入及營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定） 如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？ 財基字【 1998】 7號： 物業(yè)管理公司的收入包括： 主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 （ 3） 物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務(wù)而又全額退還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的 “ 二次裝修垃圾清運費 ” 等，在繳納營業(yè)稅時，允許其沖減當期的計稅營業(yè)額。 物業(yè)公司實行收入分成的如何繳納營業(yè)稅？ 以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與業(yè)主委員會實行分成，營業(yè)稅的納稅人應(yīng)為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大 修收入、代收費用等相關(guān)規(guī)定計算繳納營業(yè)稅?？梢話?在“其他應(yīng)付”款等科目。 地上建筑物 ：《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 （二） 新增 稅務(wù)機關(guān) “ 前期管理 ” 內(nèi)容 （三） 明確了納稅人注銷前必須清算 （四） 強化了征納雙方的 法律 責任 （五） 授予稅務(wù)機關(guān)是否清算的自由裁量權(quán) （六） 對納稅人提供的清算資料要求 更明確 （七） 明確了 稅務(wù)機關(guān) 是否受理清算的處理方式 （八） 增加了清算前納稅評估的要求 （九） 新增 “清算審核 ”程序性、實質(zhì)性的規(guī)定 （十） 核定征收 規(guī)定發(fā)生變化 三、清算條件： 《細則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算。 《細則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務(wù)機關(guān)確 認的其他方式計算分攤。對于這類自定名稱的開發(fā)項目與法定名稱的開發(fā)項目不一致的情況，應(yīng)以“五證”上登記的開發(fā)項目名稱作為土地增值稅清算單位。其中一至四層為寫字樓，面積為 4000平方米，平均售價為 10000元 /平方米，銷售收入為 40000000 元；五至十層為普通住宅，面積為 6000平方米，平均售價為 4000元 /平方米，銷售收入為 24000000元，總銷售收入為 64000000元。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。 （ 3） 個人交換 ：個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則，可以判定，轉(zhuǎn)讓集體土地、委托代建房屋、以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)抵押或典當、建設(shè)經(jīng)濟適用房（增值率不超過 20%的），不征土地增值稅。 （ 1）將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東 或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 （ 6）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方 法。如：《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國稅收征管法》等； ②“合法有效憑證”的表現(xiàn)形式： A、套印稅務(wù)機關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票； B、經(jīng)省級稅務(wù)機關(guān)批準不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票； C、財政部門管理的行政性收費收據(jù)； D、軍隊、武警部門管理的專用收據(jù) E、經(jīng)稅務(wù)部門認可的其他憑證。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。（ 15000＋ 5000)＝ 750萬元 可見不同的分攤方法，計算出的分攤金額是不一樣的，對于層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分攤相對合理，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤就較為合理。由于房地產(chǎn)開發(fā)費用有比例限制，并且開發(fā)間接費用可以做為加計扣除 20％的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品成本計算是以每一項或每小批開發(fā)產(chǎn)品作為成本計算對象，以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期作為成本計算期。這種商品房與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件，并己出售的商品房應(yīng)負擔的配套設(shè)施的建設(shè) 費用，無法按照配套設(shè)施的實際成本來計算。清算的總建筑面積 也就意味著如果稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定要求納稅人進行土地增值稅清算時，如果房開企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應(yīng)的預提費用。 開發(fā)成本審核應(yīng)注意的事項： （ 1）土地征用及拆遷補償費的審核：（國稅發(fā)【 2020】 31號） ①同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是