【正文】 00,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75﹪扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元增值額=900,000,000797,491,500=102,508,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=﹪該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。)分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586，000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。(二)開(kāi)發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為394,880,000元。單位提供的“x號(hào)土地出讓合同”及京房地［低］字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積)。該項(xiàng)目在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。稅務(wù)部門(mén)對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對(duì)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《鑒證報(bào)告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。.. . . ..土地增值稅清算實(shí)例案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車(chē)棚1000平方米，車(chē)庫(kù)3500平方米。三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。 453,200,000*80﹪=362,560,000元。(開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。 465,657,300*80﹪=372,525,840元 公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 92,167,000,000=87,376,275元 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況(一)對(duì)清稅資料的審核稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：(二)確定銷(xiāo)售收入1,430,000,000元根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅120,000平方米，取得銷(xiāo)售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷(xiāo)售收入275,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式：([前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，不高于《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅毛坯房)及“商業(yè)”類(lèi)每平方米建安造價(jià)金額。重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 例一： 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫(xiě)字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為120萬(wàn)元。期間費(fèi)用600萬(wàn)元，其中利息支出500萬(wàn)元(利息能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偅⒂薪鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明)。有時(shí)候覺(jué)得自己像個(gè)