【正文】 達(dá)斯、迪亞多納、花花公子、三和松石、麥克賽爾、金利來(lái)、英特曼 F6 兒童兒童服裝、兒童玩具、童車、童皮爾 路易、宏圖、迪萊、司麥脫、新秀麗、 Hedgren、格尼亞、博斯 S、貝納菲爾、歌力思、真維斯、 U歐迪芬、瑪絲菲爾、安乃安、影兒、木真了 F3 英俊世界 男式正裝、休閑裝、男士飾品、皮裝 VICUTU、 POLO、 BOSS、 Calamar、 Joe one 、爵士丹尼、萍果、 Autuson、 Dupont、Bossini、卡奴迪路、 DIKNEI、鄂爾 多斯、法蘭詩(shī)頓、暇步士、 Crocodile、 LEE、LEVI’S 、 Leonardo、皮爾卡丹、華倫天奴 F4 休閑樂(lè)園 休閑服裝、鞋類、箱包等皮具 adidas、 apple shop、 Belle、 converse、ESPRIT、菲安妮、 KAPPA、 Le saunda、LEVI’S 、美津濃、夢(mèng)特嬌、 NIKE、耐克360 度、銳步、 ecco、 La Paragay、 F5 新生活之家 體育服飾、照攝器材、辦公用品、小家電、床上用品、兒童用品、工藝品、電訊器材、美容中心 雅蘭、雅詩(shī)、 BABY DE MODE、佳能、九谷燒、 JVC、 LEGO、奧林巴斯、百利威、三星、索尼、施華洛世奇、紫羅蘭、象印 案例分析之貴和商廈 貴和商廈于 2020 年 5 月 1 日開(kāi)業(yè)，是濟(jì)南中檔綜合 購(gòu)物場(chǎng)所，商廈經(jīng)營(yíng)面積為 3 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)檔次及商品組合皆與貴和購(gòu)物中心形成錯(cuò)位，經(jīng)營(yíng)布局分別為： 樓層 主題分區(qū) 商品組合 B1 生活超市 日用百貨、食品煙酒、時(shí)尚飲品、衛(wèi)生洗化、水果 蔬菜、生鮮制品、生活家電、小家電、肯德基 F1 訊彩地帶 黃金珠寶、鐘表眼鏡、數(shù)碼電訊、化裝品、通訊器材 F2 流行會(huì)館 男女鞋品、箱包皮具、流行女裝 F3 伊人風(fēng)采 女士正裝、女士?jī)?nèi)衣、女士飾品 F4 紳士空間 男式內(nèi)衣、女士?jī)?nèi)衣、休閑女裝、飾品、男式配件 F5 動(dòng)感世界 男裝、體育服裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾 F6 家居天地 經(jīng)營(yíng)兒童服裝、玩具、家居床品、家具寢具、針紡織品、健身器材 案例分析之銀座 地下 1 層和地上 6 層裙房為商場(chǎng)，面積 43200 平方米，加上附加的天橋營(yíng)業(yè)面積，是山東省最大的購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)面積 5 萬(wàn)多平方米，經(jīng)營(yíng)商品為中檔為主，輔助以部分中高檔品牌，品種近十萬(wàn)種， 80%以上讓商品實(shí)行開(kāi)架經(jīng)營(yíng)。 泉城廣場(chǎng)、銀座商廈組成的“金街”南側(cè)區(qū)域 逐漸成為該商圈內(nèi)人氣極旺的商業(yè)區(qū)。 濟(jì)南主要的商業(yè)區(qū)域分布 濟(jì)南的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域少而集中 ，主要是全市性商業(yè)中心泉城路－泉城廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)為龍頭，以市級(jí)副中心經(jīng)二路（西市場(chǎng)）商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)為輔助的三大商圈鼎立格局。 以三聯(lián)家電為代表的專業(yè)店、專賣店大量出現(xiàn)，傳統(tǒng)百貨店被分流。 濟(jì)南宏觀經(jīng) 濟(jì)小結(jié) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的 2020 年度全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力測(cè)評(píng)結(jié)果中，濟(jì)南市以綜合指數(shù) 排在百?gòu)?qiáng)城市第 13 位 (居副省級(jí)城市第 9 位，省會(huì)城市第 7 位 )。 濟(jì)南市 2020 年新增住宅面積 376． 9 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 8． 6％； 2020 年濟(jì)南市城市居民和農(nóng)村居民人均 生活用房面積 18． 85 和 32． 5 平方米，分別增加 1． 05 平方米和 1． 9平方米； 消費(fèi)行為預(yù)測(cè) 人口自然變動(dòng)情況1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020（％）自然增長(zhǎng)率 出生率 死亡率01234567萬(wàn)人1993 1995 1997 1999 2020人口自然變動(dòng)年出生人口 年死亡人口 年人口自然增長(zhǎng) 濟(jì)南城市建設(shè) 總體規(guī)劃 城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成“一帶一城一區(qū)”呈“帶狀分片組團(tuán)”式城市格局：一帶指東部產(chǎn)業(yè)帶，沿經(jīng)十東路、工業(yè)北路東西交通走廊形成帶狀發(fā)展格局；一城指主城區(qū)，包括泉城特色風(fēng)貌帶、東部新城和西部新城；一區(qū)指西部片區(qū)，在原長(zhǎng)清縣城的基礎(chǔ)上擴(kuò)展用地。說(shuō)明經(jīng)濟(jì)改革已經(jīng)逐見(jiàn)成效，前景比較樂(lè)觀。 恩格爾系數(shù)較大幅度下降（濟(jì)南城市恩格爾系數(shù) %，比上年減少 個(gè)百分點(diǎn)），衣著及食品類支出比重呈下降趨勢(shì)。 與購(gòu)物中心相關(guān)消費(fèi)占 %，濟(jì)南市城區(qū)居民的非基本生活必需品消費(fèi)比重 上升，消費(fèi)的選擇性增強(qiáng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。 過(guò)去五年平均增長(zhǎng)率為 %，增長(zhǎng)幅度高于京 津滬穗渝五大城市，顯示濟(jì)南零售商業(yè)發(fā)展非常迅速。中國(guó)目前第二產(chǎn)業(yè)比重 ％、第三產(chǎn)業(yè) ％，歐洲第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 ％，而美國(guó) ％，顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍欠發(fā)達(dá)。 、小結(jié)： 通過(guò)上面的推斷及分析，我們對(duì)于“縣西巷”商業(yè)項(xiàng)目有了一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)：一個(gè)位于濟(jì)南市市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域 —— 泉城路附近的，且距離濟(jì)南市主要旅游景點(diǎn)之一的大明湖非常近，地勢(shì)狹長(zhǎng)沿縣西巷兩側(cè)分布的，最高只有 4 層且無(wú)地下建筑，泉水資源豐富的商 業(yè)項(xiàng)目。 、劣勢(shì)（ Weakness）分析 1）、地勢(shì)狹長(zhǎng)，地塊較分散，容易形成 “ 沿街兩層皮 ” 的局面； 2）、規(guī)劃上的限高要求及地下保護(hù)；（限高導(dǎo)致容積率低，地下保護(hù)導(dǎo)致儲(chǔ)藏間、車庫(kù)等輔助設(shè)施勢(shì)必會(huì)占用地上空間，且不易規(guī)劃） 3）、交通可到達(dá)性不夠；（只有明湖路上有 4 路公交車） 4）、自身規(guī)模所限（只有 萬(wàn)平米），難以形成綜合性的商業(yè)中心規(guī)模；（只能成為輔助、補(bǔ)充部分，難以形成中心） 5）、 位于泉城路商業(yè)氣氛、租售價(jià)水平、人車駐流量都在下降的區(qū)域，需要在養(yǎng)市階段加大宣傳推廣力度； 6）、泉脈保護(hù)必將造成設(shè)計(jì)、建安成本的增加，而且會(huì)帶來(lái)以后的施工難度； 7）、地價(jià)成本相對(duì)其它項(xiàng)目較高，資金壓力較大。 推斷 2：建筑形式及建安造價(jià) 商業(yè)項(xiàng)目一般要求內(nèi)部空間較大，且空間分割靈活，因此磚混結(jié)構(gòu)肯定不適合，框剪、純剪結(jié)構(gòu)沒(méi)必要。 從該項(xiàng)目北側(cè)步行至大明湖南門約 4 分鐘，至西南門約 15 分鐘，至東門約18 分鐘；從南側(cè) 步行至貴和購(gòu)物中心約 3 分鐘，至泉城廣場(chǎng)約 11 分鐘。據(jù)了解，九華樓將按規(guī)劃要求遷到后宰門街武岳廟西側(cè)重新恢復(fù)古貌。對(duì)縣西巷區(qū)內(nèi)古建筑、特色建筑、泉池水體和古樹(shù)名木進(jìn)行積極保護(hù)利用，使寶貴的歷史遺存成為反映濟(jì)南悠久歷史文化、傳統(tǒng)風(fēng)貌的載體，并結(jié)合泉池、古樹(shù)名木的保護(hù)和雕塑 、小品的設(shè)置，創(chuàng)造特色鮮明的綠化環(huán)境。 不少觀摩者均表示看好縣西巷兩側(cè)的黃金地段，對(duì)于競(jìng)得者的思想意識(shí)和開(kāi)發(fā)理念寄予了殷切期望。 現(xiàn)場(chǎng)火爆熱烈 拍賣會(huì)吸引了眾多的競(jìng)買人和觀摩者，氣氛熱烈 ，競(jìng)價(jià)踴躍，高潮迭起，好戲不斷。僅有三家企業(yè)參與此次競(jìng)拍，拍賣從開(kāi)始就變成了兩個(gè)神秘買家的競(jìng)爭(zhēng)，從開(kāi)始的加價(jià)幅度 20 萬(wàn)元，到后來(lái) 50 萬(wàn)元、 100 萬(wàn)元，都是 333 號(hào)和 888 號(hào)買家輪流上陣，兩個(gè)買家不慌不忙，每次都是等到第三次報(bào)價(jià)，才穩(wěn)重地舉起號(hào)牌。 第一部分 項(xiàng)目概況 、一石激起千層浪 ――“ 地王 ” 出世 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，全國(guó)范圍內(nèi)都出現(xiàn)了震蕩！具體出臺(tái)的措施大致匯總?cè)缦?： 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知 國(guó)辦發(fā) [2020]1 號(hào) 國(guó)務(wù)院關(guān)于做好省級(jí)以下國(guó)土資源管理體制改革有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)發(fā) [2020]12 號(hào) 附：關(guān)于調(diào)整省以下國(guó)土資源主管部門干部管理體制的通知（組通字（ 2020） 22號(hào)） 國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 國(guó)發(fā) [2020]13 號(hào) 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知 國(guó)辦發(fā) [2020]46 號(hào) 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 國(guó)辦發(fā)明電 [2020]20 號(hào) 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的通知 國(guó)辦發(fā)〔 2020〕 38 號(hào) 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知 國(guó)辦發(fā) [2020]70 號(hào) 附：國(guó)土資源部關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開(kāi)發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 國(guó)土資發(fā) [2020]71 號(hào) 而在山東濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，最據(jù)轟動(dòng)效應(yīng)的無(wú)疑就是在土地招牌掛市場(chǎng)中出現(xiàn)的“縣西巷”地王！下面我們先看一下摘選相關(guān)報(bào)道如下： 濟(jì)南 770 米縣西巷土地拍出 億 天價(jià) ??！ 14:38:33 今年濟(jì)南市市區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)首場(chǎng)拍賣會(huì)，今天上午在濟(jì)南市國(guó)土資源局落槌。 據(jù)了解，今天被打包轉(zhuǎn)讓的六宗土地，全部位于縣西巷兩側(cè)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍代表張建彬介紹，該公司是香港新世界集團(tuán)的全資子公司，公司專做商業(yè)地產(chǎn)，與專做住宅地產(chǎn)的濟(jì)南新世界陽(yáng)光，雖然都是香港新世界集團(tuán)的控股公司，但二者沒(méi)有必然聯(lián)系。經(jīng)過(guò) 41 輪拉鋸戰(zhàn)，競(jìng)拍價(jià)格最終定格在30700 萬(wàn)元， 333 號(hào)沒(méi)有繼續(xù)舉牌，拍賣師敲下了此次拍賣會(huì)的終止槌， 888 號(hào)勝出。濟(jì)南市國(guó)土資源局和主持拍賣的山東銀星拍賣公司的有關(guān)人士表示，正是因?yàn)榭h西巷將建成具有濟(jì)南古城風(fēng)貌的商業(yè)旅游街區(qū)，沿街兩側(cè)土地才迅速升值，成為商家必爭(zhēng)之地。建筑形式、色彩應(yīng)突出地方傳統(tǒng)特色，并重點(diǎn)處理好沿街建筑景觀和建筑屋頂形式。 、 “ 縣西巷 ” 項(xiàng)目概況整理 、區(qū)位示意圖： 縣西巷項(xiàng)目的六宗土地，全部位于縣西巷兩側(cè)。現(xiàn)代人的步行適宜距離一般以 10 分鐘的步行距離為宜。該項(xiàng)目暫按 1300 元 /平方米考慮。因此大明湖的最佳旅游路線是西南門 —— 東門，因此南門的出入游客相對(duì)較少。 項(xiàng)目 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 商品零售價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 社會(huì)消費(fèi)品零售額 單位 億元 億元 億元 億元 上年為 100 上年為 100 億元 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 1, 2020 1, 2020* 1, 注： 以上數(shù)據(jù)出自濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局； 帶 *的 2020 年數(shù)據(jù)出自《 2020年濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，部分?jǐn)?shù)據(jù)可能會(huì)與最終《濟(jì)南統(tǒng)計(jì)年鑒》有出入，僅供參考。 第一產(chǎn)業(yè)8%第二產(chǎn)業(yè)44%第三產(chǎn)業(yè)48% 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是評(píng)價(jià)城市居民個(gè)人財(cái)富的有力指標(biāo)，濟(jì)南 2020 年人均 GDP 為人民幣 23632 元 (按現(xiàn)行匯率折算為 2855 美元 )，可比增長(zhǎng)%。最近幾年指數(shù)平穩(wěn)。 今年上半年居民人均用于教育的消費(fèi)達(dá)２５８元，比上年同期增長(zhǎng)３８ 城市就業(yè)結(jié)構(gòu) 濟(jì)南市 2020 年就業(yè)形勢(shì)較 2020 年有所好轉(zhuǎn)。全年在崗職工工資總額 億元，比上年增長(zhǎng) %；在崗職工平均工資16232 元，增長(zhǎng)%。整個(gè)城市發(fā) 展空間由東向西將形成 “ 東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城、西部片區(qū) ” 五大區(qū)域和擬跨黃河發(fā)展的北部片區(qū)。 2020年，城市生產(chǎn)總值 ，占全市生產(chǎn)總值的 %，是全國(guó) 18 個(gè)生產(chǎn)總值超過(guò) 1000 億元的城市之一，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值569 億元，占城市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 54%。 業(yè)態(tài)升級(jí)大戰(zhàn)開(kāi)始。 濟(jì)南市民的消費(fèi)傾向相對(duì)傳統(tǒng)，消費(fèi)觀念相對(duì)保守。 總計(jì) 億元，占濟(jì)南市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ％，顯示商圈作為市級(jí)商業(yè)中心的地位。 波士、皮爾 波士、River(蕾禾 )、其樂(lè)、創(chuàng)世 F3 淑女麗園 精品女裝、職業(yè)女裝、羽絨服裝、女士飾品、皮衣 沐蘭、 .、思凡、非尚、神龍、茜子、樺、福芬、白象、滕氏、和泰、菲姿、雅瑩、菲杰、范怡文、貝妮斯、圣諾蘭、玫 而美、瑞景行、凱詩(shī)琳、龍笛、柯羅芭、簡(jiǎn)愛(ài)諾、菲妮迪、歐妮雅、 SHEE39。甚至有 元 /日 /平米的； 一、二層經(jīng)營(yíng)狀況稍好，三～五層經(jīng)營(yíng)狀況堪憂。泉城路原有的一些建筑還有一定的閑置。 市場(chǎng)表現(xiàn) 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額：華聯(lián)、嘉華零售總額： 億元，西市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng) 億元?？傆?jì)： 億元，占市區(qū)總額的 ％。銀座商廈南面的佛山街現(xiàn)在形成了美食街，多為店面較小，但各具風(fēng)味和特色的中檔餐飲店。具體業(yè)態(tài)分布為：地下二層為停車場(chǎng)。人口 3300 多萬(wàn)，GDP 達(dá)到 4400 多億元，各項(xiàng)重要指標(biāo)均超過(guò)全省總量的 1/3）。而從國(guó)內(nèi)的角度， 2020 年濟(jì)南的人均 GDP2855 美元目前已經(jīng)接近北京2020 年的水平，預(yù)期 2020 年將超過(guò)北 京當(dāng)年水平，考慮北京強(qiáng)大的外來(lái)購(gòu)買力及國(guó)際消費(fèi)者的特殊因素，濟(jì)南真正購(gòu)物中心應(yīng)該在 3－ 5 年之后的 2020 年－ 2020 年左右條件成熟。 濟(jì)南未來(lái)規(guī)劃主要商業(yè)設(shè)施 縣西巷商業(yè) 以休閑娛樂(lè)為主的 500 米延長(zhǎng)線的線性商業(yè)格局，商業(yè)規(guī)模約 5 萬(wàn)平米。僅上述規(guī)模較